发布时间 : 星期三 文章土地估价师《案例与报告》考试真题更新完毕开始阅读9fa35c5cf8d6195f312b3169a45177232f60e4c4
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片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “……
(一)基本思路(略) (二)公式
作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T
式中：V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费 (三)计算过程
项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。 1.房地产总价值
房地产总价值采用收益法确定。
(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米·月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(万元/年) (2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年)
(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%=162(万元/年) (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%=17.25(万形年)
(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰=2.59(万歹∥年)
(6)年纯收益。年纯收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(万元/年)
(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)
(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。
2.房屋现值
房屋价值=重置成本×成新率。 (1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(万元)
(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52% (3)房屋现值。房屋现值= 1725×52% =897(万元) 3.交易税费
房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税
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费按零值计。 4.地价的确定 根据公式：
地价=房地产总价值一房屋现值一销售费用和销售税费 =6240.38 -897 -0 =5343.38(万元) ……”
问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)
1.除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?
2.上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。 3.请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。 4.上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。
(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。 行号 报告正文
(1) 土地估价技术报告 (2) 第一部分总 述 (3) 一、估价项目名称 (4) ××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(× ×市)
(5) 二、委托估价方(略) (6) 三、受托估价方(略) (7) 四、估价目的
(8) 根据《土地委托估价函》和《××市规划局关于××区××路国有 (9) 建设用地规划设计条件的函》，××市国土资源局拟公开挂牌出让位于× (10) ×市××区××路××号宗地，受其委托，××估价公司对该宗地价格 进行评估，确定(1-1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。 (11) 五、估价依据
(12) (一)国家颁布的法律法规及相关文件
(13) 1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人 (14) 民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。
(15) 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届 (16) 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。
(17) 3.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 (18) 表大会第五次会议通过)。
(19) 4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务 院令第256号)。
(20) 5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (21) (1990年5月19日国务院令第55号)。
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(22) (二)地方颁布的法规及相关文件(略) (23) (三)有关技术标准
(24) 1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》( GB/T 18508-- 2001)。
(25) 2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 ( GB/T 18507--2001)。
(26) 3.中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》(3-1) (GB/T 21010--2007)。 (27) (四)其他资料
(28) 1.委托方提供的有关资料。 (29) (1)《土地委托估价函》。 (30) (2)《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的 函》。
(31) 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略) (32) 六、估价基准日
(33) 二OO八年六月三十日 (34) 七、地价定义 (35) 根据《××市规划局关于××区×x路国有建设用地规划设计条件 (36) 的函》，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为70年，土地面积 (37) 为8220.7平方米，规划容积率为3.6。估价对象实际开发程度为宗地外 (38) “七通” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)、宗地内 “一平”(即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据，按照《城镇土
(39) 地估价规程》( GB/T 18508--2001)，确定本次估价对象地价定义如下： (40) 估价对象在估价基准日-00八年六月三十日，宗地外“七通”(即
(41) 通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地 (42) 平整)条件下，70年期国有建设用地出让使用权价格。 (43) 八、估价结果
(44) 根据《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--2001)，评估得出估价对 (45) 象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下： (46) 土地坐落：××市××区××路××号 (47) 土地面积：8220.7平方米
(48) 单位面积地价：5277元/平方米 (49) 楼面地价：1466元/平方米 (50) 评估总地价：4338.0634万元 (51) (货币种类：人民币)
(52) 具体详见《土地估价结果一览表》(略)。 (53) 九、需要特殊说明的事项
(54) (一)估价的前提条件和假设条件
(55) 1.估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。 (56) 2.估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
(57) 3.估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。 (58) 4.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
(59) 5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规的规定。
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(60) 6.估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、 (61) 年期、估价基准日等设定条件。 (62) (二)估价结果和估价报告的使用
(63) 1.本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》 (GB/T (64)18508--2001)形成的专业意见和结论。
(65) 2.本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价 目的时才有效。
(66) 3.本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地
(67) 使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、 (68) 土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新 评估。
(69) 4.土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告 供委托方使用。
(70) 5.本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的 (71) 有关损失，估价机构不承担责任。
(72) 6.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责 解释。
(73) 7.本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。 (74) (三)需要特殊说明的事项
(75) 1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市 (75) 1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市 (76) 规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》为准。 (77) 2.估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、 (78) 地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 (79) 3.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真 实性、准确性负责。
(80) 4.本次估价中所采用的地价指数以××市公布的42003 - 2008年上 (81) 半年地价指数表》为依据。 (82) 十、土地估价师签字
(83) 姓名 土地估价师资格证书号 签名 (84) 王×× ××××× (签字) (85) 张×× ××××× (签字) (86) 十一、土地估价机构 (87) ××评估公司(公章) (88) 二O O八年七月十日 (89)
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 (90) 一、估价对象描述 (91) 1.土地登记状况 (92) (1)土地来源 (93) 估价对象原为××市第一棉纺织厂工业用地，2007年，随着市区工 (94) 业企业“退二进三”战略的实施，××市第一棉纺织厂由此地搬迁至郊 区，该地块由××市土地收购储备中心收储。 (95) (2)登记状况
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