发布时间 : 星期一 文章土地估价师《案例与报告》考试真题更新完毕开始阅读9fa35c5cf8d6195f312b3169a45177232f60e4c4
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(250) 估价对象容积率为3.6，其对应的三个比较案例容积率依次为3.7、
(251) 4.04、3.41，根据上表，采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正 (252)指数分别为132、133、136、128.4。 (253) (5)编制比较因素修正系数表
(254) 编制因素比较修正系数表(见表4)： (255) 表4因素比较修正系数表
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(256) (6)案例修正后的地价计算
( 257) 将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市
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(258)场比较法测算得到修正后三个比准价格分别为5079.8元/平方米、5807.6 (259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三个比准价格价相差较小，采用其 (260)算术平均值5532元/平方米作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地 使用权价格。
(261)评估方法二：基准地价系数修正法
(262) 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等 ( 263)评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所 ( 264)处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基 ( 265)准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 (266) 1.基准地价成果介绍及内涵 ( 267) ××市基准地价于2007年经××市人民政府以××告字[2007]× (268)×号《关于重新公布x×市国有土地级别和基准地价的通告》批准发布， (269)全市土地定级划分为七个级别，并分别制定了商服用地、住宅用地和工 业用地三种土地使用类型的级别价格。 (270) ××市基准地价的内涵如下： (271) ①基准日：2007年1月1日;
(272) ②土地开发程度：为宗地外“六通” (供水、排水、供电、供气、 (273)通讯、通路)，宗地内“一平”(场地平整);
(274) ③容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率 为0.6。 ( 275) ××市土地级别和基准地价表如下： (276) 表5××市国有土地级别和基准低价表(2007)
(284) 2.确定估价对象土地级别及基准地价
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(285) 估价对象位于××市××区××路××号，土地用途为住宅用地。 (286)经查《××市土地级别图(2007年)》及《××市国有土地基准地价 (287)(2007年)》，估价对象处于××市土地级别三级地，三级住宅用地基准 地价为2625元/平方米。
(301) 6.土地开发程度修正值(F)
(302) 土地开发程度修正值为零，即：F=0。
(303) 7.确定对基准地价修正后的结果(具体计算过程略)
(304) 应用基准地价系数修正法评估估价对象地价为4258元/平方米。 (305) 三、地价的确定 (306) 1.地价确定的方法
(307) 根据以上评估过程，运用市场比较法和基准地价系数修正法测算估价
(308)对象地价分别为5532元/平方米和4258元/平方米，两种方法测算结果相差 (309)较大，本次评估市场比较法测算结果权重取0.8，基准地价系数修正法测算 (310)结果权重取0.2，即估价对象住宅用地最终地价=5532元/平方米x0.8+ 4258元/平方米x0.2 =5277元/平方米。 (311) 2.估价结果(略) (312)
第四部分附 件
(313) 附件1《土地委托估价函》复印件 (314) 附件2《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件 的函》复印件(略)
(315) 附件3估价对象现状利用照片(略)
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