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第一章 总 论
1.1项目名称 江南世家三期
1.2项目承办单位及基本情况
承办单位：湖南德政房地产开发有限公司 注册资金：2000万元
注册地点：株洲市芦淞区荷叶冲路 法人代表：颜长庚
湖南德政房地产开发限公司于2003年12月成立，房地产开发三级资质。公司经营范围：房地产开发（以资质证办准）;建筑材料批零兼营。公司设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门，共有员工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投资逾14500万元。
湖南德政房地产开发有限公司由颜长庚和徐铁庚共同出资组建的股份制企业。公司注册资金2000万元，其中颜长庚出资1950万元，占股份97.5%;徐铁庚出资50万元，占股份2.5%。
1.3研究范围与研究依据 1.3.1研究主要范围：
根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本执行研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。
1.3.2研究主要依据：
1）株洲市人民政府令《株洲市征地补偿安置条例实施办法》； 2)《株洲市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》； 3）《株洲市城市总体规划2001——2020》；
4）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资［2002］15号审定；
5）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
6)建设部建材［2000］205号《房地产开发项目经济评价方法》； 7）株洲市统计局、房产局等政府部门发布的数据； 8)建设方提供的其它资料；
9）建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书； 10）其他有关专业设计规范。 1.4 项目背景
株洲市地处湖南省中部，为长、株、谭“金三角”重要一隅，是我国南方最大的铁路交通枢纽，具有得天独厚的区位和交通优势。改革开放以来，株洲的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。2002年，株洲市区人口达76万人，根据城市发展总体规划，到2010年，将发展成为100万人口的综合性城市。2002年，全市国内生产总值达到355亿元，其中：第一产业52亿元，第二产业172亿元，第三产业130亿元，全市在岗职工年均工资10536元/人，城镇居民人均可支配收入7920元。
进入21世纪，株洲市人民政府通过实施“城市发展战略”，城市基础设施日益完完善，城区范围不断外延，城市容貌焕然一新，这极大地带动了房地产业的发展。
芦淞区是株洲市商业活动最为活跃的区域，第三产业成就裴然，非公有制经济得到了较快发展，饮食、文化、娱乐业形成了一定的规模，2003年，全区第三产业增加值超越2000年的9.34亿元，市场经营总额达70亿元，个体私营经济年总收入达1000万元，市场经济经过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主，中以服饰为主，南以摩托车及配件为主，其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系，美食在芦淞，消费在芦淞的格局其本形成。
本项目选址正是位于芦淞区域经济发展核心地带，去年开通的芦淞大桥位于建宁港入口湘江的上游，连接芦淞区的建宁大道和天元区的泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后，与建宁大道平交，区域商务氛
围极浓，其周边与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，场地内山、水条件极其优越，适宜住宅的开发建设。
业主经反复踏勘、论证，基本确立了投资项目。本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。
1.5 项目概况 1.5.1 建设地点 株洲市芦淞区荷叶路。
1.5.2规划占地10137.60m2，规划建设3栋25层住宅建筑，总建筑面积69752㎡共600套住宅，工程总投资16798.31万元。总停车位325个，地面停车位95个，地下停车位118个，建筑底层架空停车位112个。建设期限：2008年6月——2010年12月。建设目标：本项目主要是为了顺应株洲市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能适用的居住区，娱乐休闲购物区、满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的住房需求和办公、经商需求。
1.5.3 项目投入总资金及效益情况
（一）项目投入总资金16798.31万元。其中2008年5000万元，2009年投入5798.31万元。
（二）项目建设资金来源：企业自有资金6000万元，银行贷款5000万元，预收款5798.31万元。
（三）项目经济效益
项目建成后，实现收入22696.64万元，近利润4718.63万元，投资利润率35.11％，投资利税率20.5％，投资回收期1.6年。
（四） 项目社会效益
①项目可供600套住宅，改善芦淞区私营业主及周边蓝领阶层，灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求；
②项目建设能促进人文景观的保护和建设；
③有利于加快株洲市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动
力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变；
④增加权社会固定资产投资力度，促进国民经济的增长；
⑤带动相关企业发展、直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入亿元将带动相关产业链1.8亿元的投入；
⑥房地产属劳动密集产业，可吸纳大量的劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定的作用。
1.6 主要经济技术指标
详见下表： 表1-2 序号 指标名称 单位 ㎡ 指标 10137.60 69752.00 69204.00 548.00 6758.67 600 22.7 6.59 26.2 2.5 16798.31 22696.6备注 1 总用地面积 2 总建筑面积 ㎡ 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 住宅建筑面积 门面建筑面积 地下停车场 住宅户数 建筑密度 容积率 绿地率 建设总工期 总投资 总收入 ㎡ ㎡ ㎡ 户 ％ ％ 年 万元 万元