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4 10 11 12 13 14 15 销售税金 所得税 利润总额 税后利润 投资利润率 投资利税率 万元 万元 万元 万元 % % 2269.66 1179.7 5898.33 4718.63 35.11 20.5 1.7 问题与建议
本项目主要面向芦淞区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层建设普通住宅区和市场区，并以市场化的方式进行开发，这与国务院国发［2003］18号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神是一致的，其总体方向符合国家投资政策导向。通过过市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。
在具体规划建设过程中，还需注意以下问题： （一） 掌握开发节奏。
本项目的建设规模较大，而市场消化有一个过程，因此，开发与销售必须协同。现在的市政配套离远期规划布局有一定距离，尽管销售目标基本商定，还有待于进一步落实，因此，开发商应掌握好开发节拍，策略上坚持控制资源、落实销售对象的原则，掌握开发的主动权。 （二） 重视建筑细节。
尽管一个住宅项目或市场项目的成功弄好很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。本项目场地自然环境十分优越，在如何保持优美环境并贴近特定目标群体的实际需要上，还有待下一步规划设计中进一步论证。就本项目而言，目标消费群体的收入处于中等偏上，销售单价都较高，因此目标消费群体对建筑品质的关心程度和远景规划可能高于价格。因此，建议设计理念超前，适当丰富建筑类型，品质适度超前。
（三） 控制资金风险。
央行121号文下发后，对商业银行房地产信贷控制较严，不仅影响了部分购买力，而且降低了资金回款速度。本项目建设资金拟全部自筹，理论上资金成本是最低的，但效率较低，而且开发商也因此承担了全部风险，这在大规模房地产开发中少见，建议适当调整资金结构，按3：4：3（自有资金：银行贷款：预售款）比例筹措，将风险分散。
第二章 市场分析与预测
2.1政策及宏观形势
1998年，国务院召开了住宅体制改革，加快住房建设工作会议，下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，自此，居民住房消费有效起动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，对于改善居民居住条件、推动投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极的作用。
2003年9月，建设部召开了房地产会议，对我国房地产进行了总体评价：房地产市场的发展是健康的，总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。
第一、城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，大多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，居民私住房的比例已经达到72.8%。新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。
第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，比1997年提高5.2平方米。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居民环境得到改善。
第三、房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资平均增长率19.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在于2个百分点左右。房地产结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3%。全国商品房供销两旺，1997-2002年，商品房竣工面积、销售面积、销售面积年平均分别增长率15.5%和22.6%。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均价格平均上涨5-6%，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。
但是，在市场快速发展过程中也存在一些问题，突出表现在： 一是一些地方投资增幅过大，价格增长过快。
二是部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区大户型、高层高档项目销售不畅，部分地区普通商品住房和经济适用住房供应不足；
三是住房供应体系还需要进一步健全，市场服务体系尚不能适应居民的需要，适合我国国情的住房保障制度等待建立；
四是房是产市场运行、监督和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法行为还没有得到有效遏制。
针对当前的问题，有关部门做了大量的调查研究工作，并出台了相应办法。中国人民银行［2003］121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，主要从防范金融风险角度要求各金融机构从严控制房地产贷款。如：限制大户型、大面积、高档房、别墅项目的借款；对未取得四证
的项目，不得发放任何形式的贷款，自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资的30%，严禁银行贷放的房地产贷款跨 地区使用，也不利用于缴交土地出让金；个人购房贷款只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放，对购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高产值比例。
国务院则印发了国办［2003］18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。概括起来即“六个坚持”：
一是坚持房地产市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。 二是坚持以需求为导向，调整供求结构。重点发展中低价位普通商品住房和经济用房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型建设。
三是坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。 四是以企业为本，推进住宅产业现代化。
五是坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。
六是坚持在统一政策指导下因地适宜，分别决策。高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。
2.2株洲市房地产市场
1999年以来，随着房改政策的逐步到位，株洲市房地产业各项经济指标保持稳定增长。
2.2.1房地产开发投资情况
2003年，全市共完成房地产开发投资18.46亿元，较上一年同期增长30%，其中住宅开发投资8.32亿元，达到了历史最高水平。1998年至2003年，全市累计完成房地产开发投资近46.86亿元，年均15%。
房地产开发投资情况（单位个、亿元）：