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2.2.2房屋开发、销售情况
2003年，全市施工房屋面积321.54万m2，施工量比上年增加128.93万m2，增幅为40.1%,其中住宅施工房屋面积84.95万m2，建设规模创历史之最。
2003年，全市竣工房屋面积110.32万m2。
房屋开发，销售情况（单位：万m2）：
2.2.3商品房屋销售总额、竣工价值情况
2003年，全市实际销售商品房面积91.61万m2，较上年同期增长21%，其中商品住宅销售面积84.91万m2；商品房销售总额9.93亿元，其中商品住宅销售总额8.36亿元。
商品房屋销售总额、竣工价值情况（单位：万元）
2.2.4房地产交易情况
2003年全市房地产实际完成交易22.46亿元，比上年增加7.14,增幅为31.79%
房地产交易情况（单位：亿元）
2.2.5房地产业纳税情况
2003年全市房地产增加值占GDP的比重为4.6%，，比上年增加了1.9个百分点；同年房地产转让营业税为5298万元，比上年增加了2561万元，增幅为48.34%，契税为1522万元，比上年增加562万元，增幅为36.93%。
房地产业纳税情况及占GDP比重（单位：万元、%）
2.2.6房地产市场特征充分显现，出现新的竞争趋势
①市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竞争更加激烈，概念化楼盘更具生命力；
②产品结构高档化、智能化、数字化、概念设计化特征进一步明显； ③生产设计能力、市场占有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加快；
④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度进一步加强，强势互补、优势互补、内外结合的局面开始中形成；
⑤土地资源稀缺，土地争夺战加剧；
⑥不正当竞争依然存在，一定程度上影响市场；
综上所述，株洲市房地产市场保持了稳定增长的局面，呈现出了许多特点、热点和趋势，整个市场的运行是积极的、良性的，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品结构高档化的倾向有着本质的不同。
2.3项目建设的必要性及目标市场 2.3.1项目周边从业人员对住宅的需求
《株洲市国民经济和社会发展第十个五年计划》明确指出，芦淞区将加大现有各类市场的结构调整和优化升级；发展房地产业，加大商品房和
土地开发力度；加快发展文化、娱乐业，繁荣第三产业。“十五”期未，全区过亿元以上市场达12个，随着芦淞区建设的进一步推进，科技创新工程和科技创新人才工程的实施，对各类人才形成相应的需求。
2.3.2 城市化进程对房地产业的需求
根据株洲城市总体规划,到“十五”末期和2010年,市区人口将分别达到85万人和100万人,城区人口将比2003年增加25万人左右.今后五年将是株洲城市发展较快的时期。城市人员的增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些进入城市的农民产业工人化，购买住宅将成为他们的首要消费。同时，伴随着城市化进程的工业化进程的加快，又会产生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，这对株洲的房地产市场无疑是增加了巨大的消费群体。
1、城市人品数量的增加对房地产需求预测
从株洲的城市化发展来看，未来五年将新增城市人口25万人左右。根据有关资料分析，在新增的城市人口中，只有20%左右的人不需要产生新的住宅消费，而80%左右的人，即20万人左右的新增城市居民将形成对住宅的需求。按照《中华人民共和国人类居住发展报告》，关于2010年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米标准，2004-2010年，株洲市为解决新增城市人员的住房问题，需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。
2 、达到预期住房面积目标的住宅需求预测
2003年底，株洲市城市居民人均居住面积16.5平方米（建筑面积23.5平方米），为达到2010年人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）的目标，2004-2010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市区总人口75万人×（26-23.5平方米）），平均每年需新建住宅38万平方米。
3、 旧房屋更新改造对住宅的需求预测
未来五年，株洲市在城市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，涉及这些建设的居民对住宅产生消费需求。2002年底株洲市区总户数23.26万户，若每年按1%涉及旧房屋更新改造考虑，则每
年有2326户对住宅产生新的需求，未来五年需新建住宅140万平方米（每户按120平方米），平均每年需新建住宅28万平方米。
4、 流动人口对城市住宅的需求预测
据测算，目前在株洲市的城市流动人口约有10万人。随着城市化进程的加快，流动人口会更多。到2010年，株洲市流动人口预计将达到20万人左右，按人平居住最低标准建筑面积8平方计算，则需要为新增的流动人口建造80万平方米的住宅，未来五年中，每年城建设16万平方米的住宅。
5、 缺房户对城市住宅的需求预测
虽然近几年来株洲市的城市缺房户在逐年减少，但2003年底，仍然有缺房户1.5万户，按每户人品3人计算，缺房人品达到4.5万人，按2010年人平建筑面积26平方米计算，为解决城市缺房户住宅问题，需建住宅117万平方米。
综合以上分析，随着株洲市城市化进程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消费需求。按以上五项需求预测，2004年到2010年株洲市城市化进程加快对住宅需求总量达1047万，年均达175万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，建设这些住宅需投资104亿元，平均每年对住宅的投资需求达17.5亿元。
若按近五年来株洲市房地产开发中住宅建设投资比重占65%左右的平均水平计算，至2010年株洲市投资开发（包括住宅、写字楼、商业用房等）建筑面积将达到1600万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，到2010年房地产开发投资累计将达到160亿元，年均房地产开发投资将达到26亿元。这为株洲市房地产业的发展提供了巨大的市场，也为株洲市的房地产企业提供了较长时间的发展空间。
2.4 价格预测
验对楼盘的价格预测可采取市场比较法，选择邻近地区的楼盘或者是处于同一共需圈的楼盘作为比较对象。下表分别选择芦淞区具有普通多层住宅、多层住宅、别墅、公寓功能的楼盘进行比较，见下表。