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房地产估价中的资本化率问题
【摘要】资本化率又称贴现率、还原化率和收益率，是指把资本投入到不动产所带来的收益率。在房地产估价的相关问题中，主要是在收益法中涉及资本化率的问题。更确切地说，资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率，实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。 【关键词】房地产 估价 收益法 资本化率 一、房地产评估
随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产业也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
房地产估价就是由专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 二、收益法
不同的地区、不同用途、不同类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益（还原）法。
房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率
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基本公式（适用于收益性房地产，如商场、写字楼、旅馆、公寓、土地、商铺等）：
1.收益每年为A,期限为n年
??A?1?V??1?nr?(1?r)???
2.收益每年增加b，无限期
V?A/r?b/r
23.收益每年增长率为s，无限期
V?A?(1?s)/(r?s)
这里涉及到的“r”就是我们所探讨分析的资本化率。 三、化率原因
房地产作为一种资本投资，在众多的投资项目类别中，也有一定的与其投资风险相当的投资收益率。因此可以认为房地产资本化率是与获取估价对象所产生的净收益具有相同风险的资本化率。
风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本化率，它们的影响大小（相对值）不难发现，银行利率（借贷及自有资金利率）是影响资本化率的主要因素，但它还受其它因素的影响，因此资本化率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单地用银行利率代替，这就更加要求估价师充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与不动产市场价格最接近的资本化率。 四、资本化率的特点
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1．不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。
2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。
3．同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。
4．房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益，还应考虑国债本金的年回收额。 五、资本化率的影响因素 1．自有资本所占比率 2．外来资本（如借贷）利息
3．因老化（折旧、功能下降等）产生的贬值和收益降低（相对值） 4．因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加（绝对量） 5．还贷后自有资金的增加 六、资本化率的确定原则
资本化率包括两部分，分别是安全利率及包含了风险与通胀的风险利率。由于资本化率具有很高的敏感度，并且其值将对结论产生乘数效应，因此对该指标的确定应当十分慎重。
一是资本化率一定要大于安全利率。
在市场经济条件下，投资者面前会有多种投资机会，例如购买国库卷或把钱存入银行、购买企业债券、投资办企业或购买股票，其中
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购买国库券或把钱存入银行是最安全的，到期不仅能获得稳定的利息，还可以全额收回本金。之所以有人选择投资办企业或购买股票，是因为根据风险收益的正比例关系，将会有高于安全利率的收益率，高出的这部分便是风险利率。
二资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定。
这一原则是出于任何买主或投资者，之所以肯投资这一特定的企业，其目的是获得高出同行业平均资产总额收益率的收益水平。因为该指标在同行业中是多数企业都能达到的，投资者的趋得性必然会使他们将手中的资金投入自己认为能获最大利润的企业。若该企业不能获取超额利润，他们将转移投资方向。
三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平，结合企业整体资产优劣状况而定。
四是资本化率应根据实际收益率，并充分考虑买卖双方期望的收益率水平，利用买卖双方利益上的对立及各自相矛盾的心理状态，遵循双方均能接受的原则加以确定。 七、资本化率的确定方法
收益法是建立在货币时间价值的理论基础上，因为货币具有时间价值，所以未来各个时点的预期收益不具有可比性，必须把它们换算到同一时点，才能进行数量上的比较，收益性房地产投资的投资者就要选择一个恰当的投资报酬率作为折现率，把未来不同时点的预期收益折现的估价时点，这个折现率就是房地产投资的资本化率。
1.市场提取法
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