发布时间 : 星期三 文章南京市房地产市场研究报告更新完毕开始阅读a24b34797d1cfad6195f312b3169a4517623e562
120001000080006000400020000全市加权18952124城北123224192002年城东27931532城南196417192003年城中721511864河西232731932002年2003年
根据相关数据资料，2003年南京市土地出让楼面均价达2124元，比2003年上涨近150元/平M。2003年城东片区由于出让位置较偏的地块所占比例较高，楼面地价平均值有所下降，而城中、河西区的天价地块较大幅度拉升了两个片区2003年均价，城中拍卖地块由于商业用地比例较高所以楼面地价较高，总体上2003年南京市拍卖地块中住宅用地比例较高楼面地价增长较快。 8. 房地产三级市场——租赁市场价格水平分析
从房屋售价和租价比来看南京市房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平较低，此项数据对房地产投资有一定参考意义。目前南京市市区住宅租赁价格约20-30元/平M/月，商住写字楼租金水平比较稳定约为40-80元/平M/月，别墅和商铺的租赁水平因地域位置与实际品质影响，差异较大，但总体投资收益偏低。
参考数据：地区住宅房价租金比统计 地区 北京 上海 广州 南京 商品房均价（元/平M） 7500 5500 4000 4400 房价租金比 100：1 150：1 160：1 210：1 与全国各地租赁市场类似，南京市房屋租赁市场结构性供给失衡现象比较明显，中高档供给相对过剩，小户型、中低档产品供不应求，抉策地产研究中心将在2004年开始分物业类型月度租赁行情监测，详情将公布在我中心月度监测报告中。
二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析
1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因
图3-9 2003年度南京市商品住宅期望单价份额与实际供给份额比较图
37 / 65
50@0 %0F.20%.70G.10@.00'.10%6%7.10%1.10%供给比例需求比例
际价位、区位需求之间的差异。
本期抉策地产研究中心消费者调查数据显示，居民对房价的期望值与市场价差距甚远。调查总体对每平方M的价格预期如下：需求每平方M3500元以下价位段的占46.2%，严重供不应求，需求3500-5000元/平M价位段的占40%，供求基本平衡，但区域供给结构失衡，需求5000元以上/平M价位段的仅占总量的7.1%，而实际供给比例达34.2%，属于严重供大于求。结合片区实际供给，2003年全年，南京市商品房价格供应的结构性失调现象较为突出，在需求量较大的区域，单价普遍高于消费者期望水平，消费者不得不购买期望单价水平以上的商品房，房价由此节节升高。
供需结构性失调也表现为总价供应与需求的结构性矛盾，2003年南京市二手房、经济适用房、中低价商品房的供应严重不足，在新建商品房中，由于楼盘工程中大套型、单套面积在120平M以上的产品比例较高，造成单价低而总价高的商品房供应较多，在有的区域存在供应大于需求，而大多数单价较高的商品房总价更高，个别单价高、套型小、总价相对较低的酒店式公寓工程日前受到市场的追捧，例如许多购房者不得不舍弃近郊价优，但总价较高的大套型新商品房而购买总价较低的市区小套型二手存量房，二手房价格由此攀升强劲，甚至直追新商品房单价，诸多表现说明，目前南京市商品房市场的价格攀升形式与总价供需失调有关。
另外，2003年全年南京市房价供需结构性矛盾表现还有，市场供应的商品房与消费者对楼盘学习、生活品质等的需求不合，在城区学区好的地段，新建商品房的供给奇缺，导致区域房价水涨船高。
3500元/平米以下3501-5000元/平米5000-7000元/平米供需结构性失调主要表现在市场供应的商品房的单价、总价、区域供给与实
38 / 65
7000元以上/平米2. 经济增长及消费者信心——价格支撑面之一
2003年我国GDP的增长率为8.5%，同时，国内市场的迅速扩张和以城市为中心的消费变革正在进行中。据有关国际机构调查，目前消费者信心指数达到历史较高水平，反映了中国经济的强大动力。消费者高度乐观的情绪主要来自对国民经济、固定收入、生活质量的信心。近几年南京的恩格尔系数已达40%以下，这个数据表明目前南京经济已进入消费高增长与变革的小康阶段。2000年至2003年，南京市实现商品住宅的销售额以年平均30%左右的速度递增，商品住宅销售额与四大类商品销售额呈现同步增长态势，新大三件耐用消费品（电脑、轿车、商品住宅）时代——到来了。
南京正处在房地产发展的高增长时期——南京是省会城市，人口集中，经济发达，人们的生活水平近年提高较快，对住宅的需求量大。国外经验证明，当一个地区城市化水平达到40%以上，该地区的住宅产业将会快速发展，而南京现在城市化水平约为45%。另据世界银行统计，当一个国家人均GDP达到600－800美元之间时，住宅产业将也进入高速增长阶段；达到1300美元时，进入稳定的快速发展阶段；超过1500美元时，住宅建设投资占GDP的比重将达到顶峰，而南京目前人均GDP约在2000美元左右。经济增长最直接的后果是收入增长，购、换房成为可能与时尚，间接地拉动房价。 3. 投资拉动——价格支撑面之二
投资拉动效应主要体现三个方面：投资型物业形成、投资型购房比例的增长、投资心理的形成。
投资型物业形成——南京市2003年上市的投资型物业超过前几年的总量， 例如小户型物业特别是小户型酒店式公寓成为热点，小户型回收比较稳定风险较小，市场对小户型住宅、商住两用型商品房的需求越来越大。商铺、商住两用楼、小户型酒店式公寓是2003年投资型物业的市场重点，产权式固定回报率返租模式成为2003年推广较为广泛的模式，而旅游型房产也有升温迹象。由于有各类特色产品的供给，2003年是南京市房地产市场投资型物业形成气候的一年。
投资型购房比例的增长——统计数据表明，2003年全市个人购房贷款量大幅度上升，共办理个人购房按揭登记3.4万件，担保债务价值102.2亿元，分别比上年增长29.9%和79.8%。其中个人住房贷款余额与年初相比增幅为55%。抉策地产研究中心数据显示，2003年四季度购置新商品房的投资型业主占总量的20%以上，购置二手房的投资型业主占总量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特别值得注意的是其中外地购房者的比例约为40%左右，这个比例说明城市化进程在吸引投资方面的效应显现，南京沿江经济带的辐射及影响吸引了大批外来置业人群，在本地普通中低收入者买不起房，短期内供需结构性失调状况尚未改观
39 / 65
之前，投资型购房比例的增长是2003年房价上涨的重要支撑面。
投资消费心理的形成机制——受到高额投资回报的诱惑以及其它投资回报风险加大的影响，居民进行物业投资的心理日趋成熟，随着房地产市场服务业务的推陈出新，通过卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等方式，通过银行商业贷款的多种投资理财形式、购置第二套住房作为投资的观念兴起已为越来越多的普通市民所认可。
4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨
土地成本——以2003年南京市实际出让土地楼面地价计算，商品房开发中土地成本已占商品房总价的50%左右，土地价格涨幅较大是带动2003年房价上升的直接动力。2003年以来土地供应量逐步上升将在一定程度上缓解了房地产市场土地供求关系紧张的问题，对平抑房价有一定的作用，但另一方面只要一二级市场存在供求矛盾，在市场大势平稳的状态，房价将与土地价格同时上行，因为土地是稀缺资源，城市化进程中将消耗大量的土地，很长一段时期南京市土地资源仍将处在供不应求阶段。
建材大涨价——2003年建筑原材料上涨行情一直持续，价格普遍上涨20%-40%，按建筑原材料涨幅至少二成计算，建筑原材料上涨导致建设成本提高20%，将导致总成本增长7%。如某种建筑用钢材上涨1200元/吨，达到3400元/吨，增长幅度超过50%。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有盖楼用得着的建筑施工原材料价格全部上涨。建安成本提高使得开发商被迫升价，建材原料价格的上涨是导致楼价上涨的直接因素，建材成本的提高，使房屋开发的成本每平方M增加100-200元，开发商成本压力增大，会导致楼价合理性上升，但2003年8月以前开发的商品房没有受建材涨价的影响，因此开发商不会对其大幅度提价，而8月以后开发的产品也不会在春节前后上市，根据抉策地产研究中心数据监测，2003年春节前后楼价上调的幅度不会太大。另外，楼盘景观设计费用和营销造费用比重增加较快已达到300-400元/平M的水平，而且这一部分成本增加的趋势较为明显。
5. 城市化战略与房价水平——地区中心效应显现
南京市正积极推进城市化进程，到2005年，南京城市化率将达到65%， 意味着需要大量新建住宅；随着交通规划的逐步落实，南京都市圈的形成，中心型城市地位将得到进一步巩固，中心城市地位拉动房价上涨；随着京沪高速铁路的修成，上海、南京、杭州形成的三小时的经济圈，是世界制造业的中心。长江经济圈的地理位置决定了南京市未来城市发展的速度将会更快。近期沿江大开发战略已直接拉动南京市河西、江北、城北等片区房价上涨。2003年后，南京市城市化战略与房价水平已成为密切相关因素。
40 / 65