发布时间 : 星期三 文章南京市房地产市场研究报告更新完毕开始阅读a24b34797d1cfad6195f312b3169a4517623e562
6. 开发商保利因素——楼盘品质化倾向
随着房地产的金融政策的变化，对开发商运作工程的实力要求有提升趋势，为了保持较高的利润，开发商在提升楼盘品质的同时提升房价已成为普遍做法。 7. 拆迁新法等政策影响
拆迁新法的直接效应在于地级的跃升，导致2003年四季度直接拉动了南京市二手房均价200元左右/平M，可以预见在2004年，这一政策对新建商品房开盘价的影响将超过对二手房价格的影响。
以上对影响近期南京市房价的相关因素分析，是从多角度对房地产市场价格状况及走势进行的研究，目前的各项相关数据显示，短期内南京市房价的变动将相对稳定。
三、南京市房价展望
1. 2003年房价总体特征
2003年南京国民经济进入了新一轮发展周期，基建投资急剧扩张拉动了贷款的快速增长，城市建设步入了高峰期，沿江开发、老城改造、十运会场馆建设、地铁、秦淮河整治、三桥、塞虹桥立交等数亿元以上投资大工程不断涌现；房地产开发持续升温扩大了信贷资金的需求，消费层次明显提升促进了消费信贷业务的发展，良好的宏观经济环境、中心城市地位、居住环境要求逐渐提高、住宅产品升级换代、外来的购买力的持续强化，市区土地资源紧缺、旧区改造进程等诸多推进因素，不可避免的造成南京市2003年房价飚升。 2. 2004年市场环境及房价趋势
基本判断：（1）从微观市场表现分析，2004年商品房供应量增长较快，但需求量也会增长，供求关系不会发生根本性转折，但在有些区域可能会出现供应量大于需求量从而出现区域性供过于求的局面。（2）诸多宏观经济表现显示，2004年南京市房价上涨可能性较大。从经济发展角度分析，2000年以来房地产业已成为拉动GDP的重要因素，政策面鼓励房地产业的持续平稳增长；从消费走向来说，住宅规范提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显；从城市发展阶段性规划来说，住宅人均面积达到小康化规范是各地政府的追求。（3）房地产产品品质化与多元化时代到来。（4）2004年二手房市场将继续繁荣，房价理性发展的可能性增大。
2004年商品房供求关系不会发生根本性转折——南京已公布的2004年拆迁量可见，整体数量超过2003年，今年将出现更多的购房者；南京作为长江中下游区域中心城市，对外有一定的辐射及影响力，这就决定了南京会吸引大批外来创业者，而这部分人群就构成了2004年南京房地产市场的潜在购房者；自去年
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开始，市政府为解决贫困户及收入较低的拆迁户居住问题，启动了“三房”工程，中低收入阶层住房问题备受关注，从已公布的2004年建设计划来看，此“三房”的总体供应量不会少于200万平方M，中高档商品房所占比例会下降，经济适用房所占比例会上升；南京市2004年将达到人均住宅建筑面积24平方M。
房价走势影响面分析——第一：政策综合力量（国土资源部45文件、央行121文件、国务院18号文）出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发行业的门槛提升了，所以2004年房地产的价格下行可能性很小；其次房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势，城镇化进程加快、外来人口增长等因素，将增加房地产市场需求。第二：消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。随着居民消费观念的变化，换购住房的需求逐年增长且增幅较大；第三，城市发展带来的需求，拆迁安置、城市危旧住房改造、城市基础设施建设产生的购房需求量将保持稳定的增长；第四，政府在2004年对房地产市场的发展将起推动作用，同时为了控制房产泡沫的出现，将会出台一系列政策，如抑制炒房的相关政策等。
房地产产品品质化与多元化趋势——由于上一个发展时期南京市如全国许多城市一样涌现一大批了同质化很严重的楼盘，而在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势，避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的开发与引导，通过产品差异化和理念创新来满足，成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径；随着行业利润不断降低和市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争的方式将一些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房子会越来越多，创造高性价比产品将是2004年南京市房地产业的发展动向。2004年，符合市场细分需求的特色产品会有很大市场，商品房结构调整越来越受到市场需求的引导，品质化与多元化的倾向将提升产品价值，间接起到拉动房价的作用。
二手房市场发展速度继续——活跃的二手房市场是房地产市场繁荣的一个重要标志，不论是从供应格局还是房价水平，2004年二手房市场发展速度将继续2003年的较高水平，繁荣的二手房市场将有益的促进新商品房价格向理性回归，也是房地产市场发展的有机组成部分。
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第四节 消费者调查研究
目前购房会员俱乐部拥有会员总数近14000名，这些会员共同特征是他们均为近期内打算购房的准购房者。为了能够准确的了解购房者的购房心理、行为及其需求变化，推进南京房地产市场的健康发展让开发商开发出能够适合市场需求的楼盘，抉策地产研究中心在此基础上做了深入的消费者调查研究。
消费者调查是本报告的重要内容，抉策地产研究中心所拥有的14000多名准购房者的样本特征是本报告价值所在，准确了解和把握消费者心理特征及变化情况，可以为房地产相关产业、开发商等开发及投资提供重要参考。另外，消费者调查数据与其他指标数据的相关分析，使我们能得到很多非常有价值的资讯。
根据购房会员俱乐部会员数据库的资料，从购房者年龄、学历、收入等基本特征，面积、单价等需求特征和付款方式等行为特征三方面进行分析。
一、背景资料
调查时间：在购房会员俱乐部所拥有的会员中，选取入会时间跨度为2003年1月1日至2003年12月31日。 1. 样本特征
（1）在南京居住2年以上的常住人口； （2）打算在近一两年内购房的准购房者；
（3）所选择的购房意向区域为南京城区七大片区（六合、溧水等不包括在内）；
（4）样本容量：从总共拥有13585名购房会员的俱乐部会员数据库中通过随机抽样方法获取样本，样本大小为5724名，通过样本的甄选，获得有效样本为5531名。电话回访会员280名，获得有效样本232名。样本容量可信度在95%以上，误差范围控制在3%以内。 2. 研究方法
（1）调研方法：本次调研除从会员数据库抽取样本之外，还采用了电话回访老会员的调研方法。
（2）分析方法：通过对数据进行甄别编码，录入数据库，利用SPSS、EXCEL等软件进行统计分析。 3. 研究指标
（1）购房者基本特征 （2）购房者购房需求特征 （3）购房者购房行为特征
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二、购房者基本情况分析
1. 年龄结构分析
将购房者按年龄分成25岁以下、26-35岁、36-45岁、46-55岁和55岁以上五个年龄组。各年龄组结构比例图如下： 图4-1 购房者年龄结构比例图
1季度60P@0 %0%以下26-3536-4546-5555以上2季度3季度4季度
由上图可见，购房者年龄主要以26-45岁年龄段的中青年为主，其比例达到总人数的2/3，显示这个年龄段的购房能力和欲望都非常高，这与该年龄段的收入水平、投资、消费观念和支付能力是相一致的。
通过全年四个季度的变化情况可以看出，除了25岁以下年龄组购房比例明显上升外，而其余年龄组的需求比例则有不同程度的下降。表明25岁以下年龄组对商品房市场有着比较强的信心。 2. 学历分析
图4-2 购房者学历结构图
上半年50@0 %0%高中以下大专本科本科以上70#!B7)%下半年44 / 65