发布时间 : 星期四 文章南京市房地产市场研究报告更新完毕开始阅读a24b34797d1cfad6195f312b3169a4517623e562
着收入的增长，报纸的影响也随之增长。由于网络，特别是房地产专业网的受众针对性强，有较大的发展前景。电视媒体在中低收入阶层中占有重要的地位。 3. 年龄与购房区域交叉分析
不同年龄的受众对不同的住宅区域的偏好是不同的，受很多因素影响，仅从经验并不能判断，而了解他们的偏好却是非常重要的，可以避免商品房的结构性不平衡。我们运用抉策地产中心的数据库对不同年龄段的购房群体对不同区域的接受度作简单交叉分析（不包括仙林、江北、55岁以上年龄段）： 图4—10 年龄与购房区域交叉对比图
35.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%城北城东城南城中河西江宁25以下26-3536-4546-55由上图看出，25岁以下年轻购房者的主要意向购房区域是江宁地区；城东和河西的主要消费群体是36-45岁年龄段；46-55岁年龄段的意向购房者更趋向与在河西和城东购房。
4. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析
商品房的价格不仅受消费者的收入水平及供求关系的影响，消费者对房价趋势的预期也极大的影响着房价，因为商品房不仅是居民生活的必需品，也是投资品，作为投资品不仅要考虑资产当前的价格，更受到其它人对价格预期的心理影响。
因此了解消费者对未来房价走向的预期心理就非常重要了。抉策地产中心利用电话回访老会员以及最近的11、12月会员登记数据作为样本进行统计分析，结果下图：
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图4—11 消费者对2004年房价走势预期结构图
16.70.302.409.60%微降平稳微涨涨幅较大从统计结果可以看出，仅仅11.3%左右的消费者对2004年的房地产市场持悲观态度，认为由于2004年经济适用房、商品房供给大幅增加，房地产市场将出现转折，商品房价格会下降。
然而2003年各片区涨幅均超过1000元/平方M，河西片区月均涨幅超过100元/平方M。如此高的上涨速度必然有很大的惯性，使2004年房价出现逆转的可能性比较小。还有许多其他利好的因素在支撑着房价的坚挺，因此消费者提高了2004年的房价走高的心理承受能力和心理预期，有接近45％的消费者认为今年房价将继续走高。
还有40％的消费者认为由于土地供应、供给增加等不确定因素的影响， 2004年的房价涨跌相当。
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第五节生活指数评价
2003年12月修订的抉策地产研究中心南京市区域生活指数评价系统和南京市典型楼盘生活指数评价系统，是经过科学设计的模型，主要用来评价城市各片区、各楼盘的生活便利程度，并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专项分析，可以为房地产开发商楼盘开发提供理性的参考。在前期模型的基础上，我中心对模型进行了进一步的发展与应用。
一、 生活指数评价
1. 区域生活指数模型
生活指数模型是抉策地产研究中心2003年8月继南京市房地产70典型楼盘指数数据库建立后，建立的影响生活便利程度的各项信息分析系统；运用德尔菲法经过对各指标的计算打分，同时利用MATLAB软件，来评定区域生活便利程度的方法。双层加权指标共7项，这些指标工程为：区域交通设施完备程度、区域环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施完备数、区域教育设施完备程度、典型社区居民满意程度。对这些因素建立了双重加权监测工程模型，计算得分以量化的评价结果来说明所属地域的市场价值。
自该模型推出以来，这一对商品住宅的价值评价体系已为社会各界所接受，本期生活指数评价我中心对模型进行了进一步的应用：在南京市人口地理进行板块划分的基础上，选取城中六个小地理片区进行了生活指数评价。
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表5-1 区域生活指标双重加权评定模型（5分制） 影响因素 区域交通设施完备程度 区域环境质量 区域商业设施完备程度 区域医疗设施完备程度 区域休闲设施完备数 区域教育设施完备程度 代表社区居民 居住满意程度 （5分制） 总权重(w) 0.15 0.15 0.15 分级指标及分权重 （w） 公交线路总里程 区域中心点距市中心（0.45） 直线距离（0.35） 周边植被覆盖率（0.50） 地域风貌 （0.30） 是否有轻轨、地铁、快速交通环线的规划（0.20） 属几级地 （0.20） 0.15 0.15 0.15 超市、便利店密度 大型商贸场所密度 农贸易市场密度 （0.45） （0.25） （0.30） 10公里范围医疗距离片区中心最近的三级以上医院的距离及名称机构数（所）（0.50） （0.50） 每平方公里体育每平方公里中档餐饮每平方公里文化娱乐场所数场馆数（0.45） 服务机构数（0.25） （0.30） 大学、展览馆密度 中小学密度 幼教服务机构密度 （0.25） （0.45） （0.30） 通过小型抽样调查获得有关：居民对社区保安规范、物业收费规范、保洁规范的态度得出的综合分。 0.10 利用这个模型，我们可以对更大范围内的片区进行生活指数评价。 2. 应用与测评结果
本期评价的六个城中小片区为地理位置较为接近的三牌楼片区、紫竹林片区、许府巷片区、高云岭片区、西家大塘片区、四牌楼片区六个小片区进行了生活指数评定，评定结果如下：
表5-2 小型片区生活便利指数评定结果列表
小片区 名称 所属大区 生活指数 房屋均价 4.35 6500 4.30 5800 4.45 5900 三牌楼 紫竹林 许府巷 高云岭 西家大塘 珠江路 片区 片区 片区 片区 片区 片区 城中 4.60 6300 4.55 6000 4.65 6500 以上测评结果对消费者评价楼盘价值、开发商进行楼盘工程规划、中介机构评价租赁行情都有参考价值。抉策地产研究中心即将在开通的网站中公布更多有关区域生活指数评价结果，将对社会各界开放使用生活指数评定、楼盘信息查询、南京市房地产专用人口地理信息平台功能。
二、典型楼盘生活指数评价
1. 典型楼盘生活指数模型
抉策地产研究中心典型楼盘生活指数模型是建立在区域生活指数模型基础
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