发布时间 : 星期二 文章南京市房地产市场研究报告更新完毕开始阅读a24b34797d1cfad6195f312b3169a4517623e562
上，对典型楼盘进行的生活指数评定。该系统充分考虑到房地产产品的价值构成，对购房者的购房过程可提供有效指导，并可为房产投资工程预期销售、收益状况提供参考。楼盘生活指数评价指标系统包括：建筑质量、发展商水平、周边环境、交通环境、医疗教育环境、楼盘套内设施完备数、小区内设施完备数、业主情况、楼盘物业服务水平及其分级指标，对影响楼盘生活便利程度的各指标建立打分规范，并在70楼盘数据库的数据平台上对模型所涉及的信息工程进行每月信息跟踪，本期生活指数评价添加了衡量建筑质量、发展商水平的评价指标，总模型如下：
表5-3 典型楼盘生活指标双重加权评定模型（5分制）
影响因素 总权重(W) 分级指标 资金实力 开发商评价 0.05 销售状况 品牌知名度 相似工程经验 建筑设计等级 工程建筑质量 0.10 实施施工企业级别 室内布局合理性评估 工程验收评价 楼盘套内设施完备数 小区内设施 完备数 周边环境 0.10 对设施完备数量化评级打分 0.10 周边文化场馆施数 0.15 周边植被覆盖率 周边治安 所处大片区生活指数 距市中心直线距离 交通环境 0.15 1公里内设站点的公交线路条数 交通规划 10公里范围医疗机构数 是否有社区医疗救助机构 医疗教育环境 0.20 距离社区最近的三级以上医院的距离及名称 幼儿园、小学、中学、大学 职业结构比例 业主情况 0.10 业主入住满意度 职业结构比例 购房目的比例即客层分析 楼盘服务水平 0.05 保安规范 保洁规范 53 / 65
0.30 0.20 0.25 0.25 0.35 0.45 0.20 0.30 0.20 0.30 0.20 0.25 030 0.25 0.20 0.25 0.25 分权重（W） 0.20 0.30 0.25 0.25 0.20 0.30 0.20 0.30 物业收费规范 可提供的其它服务工程 0.25 0.25 根据以上楼盘生活指数评定模型,可计算某楼盘生活便利程度，该指数可作为判断某楼盘便利程度的规范。 2. 应用与测评结果
根据测评规范，经过MATLAB软件的计算，对5个典型楼盘进行了楼盘生活指数的评定，结果如下：
表5-4 典型楼盘生活指数结论表 楼盘名称 花神美境 市政天元城 罗马假日 金源太古城 城市桃源 物业类型 所属大区 生活指数 楼盘均价 住宅 城南 4.10 4200 住宅 江宁 4.15 3100 住宅 城中 4.25 5900 住宅 城北 4.20 5500 住宅 河西 4.25 6200 抉策地产研究中心建议，在相同价位段的楼盘工程中选择生活指数得分较高的工程，近期我们将与媒体合作，推出2004年度南京市楼盘生活指数系列评定。
三、典型楼盘性价比分析
以下是根据楼盘价位与典型楼盘生活指数值的相关性分析所设计的楼盘性价比分析模型，区间标尺为数值1-5，同样价位下楼盘生活指数较高，说明其生活便利程度较高，对开发商而言，开发这样的楼盘较有市场竞争力。根据表5-4数据，我们对五个典型楼盘进行了楼盘性价比测评，结果如下： 图5-1楼盘性价比测评图
罗马假日543210市政天元城金源太古城生活指数价格区间城市桃源花神美境
图示显示，在统一价格区间内（本期参评五个楼盘价位分布以1400元/平M为一个价位区间），如代表楼盘价位区间的方形点落在代表楼盘生活指数的菱形点内层，说明其性价比较高，生活便利程度较高，反之如落在外层，说明相对同
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等价位的楼盘，其生活便利程度较低，性价比也较低。从生活指数评定到性价比模型的设计，其主要宗旨就是合理的评价房地产产品的市场价值及市场竞争力，为市场提供参考，对开发商工程开发与消费者理性消费来说，都是有积极意义的。
四、抉策地产研究中心生活指数专项研究
1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告
报告组成：成熟地理概念区域内及5公里范围内典型楼盘工程生活指数评价/性价比分析/周边工程比较分析工作表/发展商背景分析/特殊卖点分析。 2. 楼盘工程前期定位研究
依据人口地理整合信息，结合楼盘数据库、生活指数评价模型，抉策地产研究中心可提供商品房开发前期需要的市场调查和工程定位研究专项报告。
第六节广告监测与研究
抉策地产研究中心媒体监测数据库是运用科学的监测模型、借助数据库软件对南京市房地产广告投放进行的监测研究，定期公布南京市房地产市场的广告动态信息。在六大指标体系中，抉策广告投放监测工作的意义在于，分析开发企业的营销策略，对比其销售动态进行相关性分析，从而更加深入的透析市场。
一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测
本期报告以2003年10月1日至12月31天的广告监测统计数据为基础，对第三季度南京市房地产广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告发布量排名、各开发商投放量排名及媒体分布、南京市房地产营销广告主题跟踪等多方面进行统计分析，对南京各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影响度排名进行进一步的研究。
本期平面媒体监测范围包括《南京日报》、《周末》、《星期五》、《扬子晚报》、《南京晨报》、《金陵晚报》、《现代快报》、《服务导报》、《江南时报》、《江苏商报》。 2003年11、12月份南京房地产广告主要由住宅、商铺和写字楼构成，其中住宅、商住写字楼类工程的广告刊登量较高。
2003年11、12月份南京房地产广告仍然主要集中在《金陵晚报》、《扬子晚报》、《现代快报》等都市类报纸上，其中《金陵晚报》、《现代快报》在房产广告市场中的市场份额较其它媒体大；
2003年11、12月份投放总量前三名的区域仍然是江宁、城中和河西三大区域；2003年11、12月份南京地区房产广告主要以较大规格的双通栏、半版、通
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栏、10.5通栏全彩色广告为主。
二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析
根据抉策地产研究中心媒体监测数据库数据统计，得出2003年11、12月南京市房地产平面广告投放各项统计与分析。 1. 投放量排名
11、12月份南京楼盘平面广告投放总量为2430个通栏广告，其中翠岛花城 以120个通栏的总投放量排名第一，盘谷亚泰广场以73.5个通栏的总投放量排名第二，旭日华庭以62.5个通栏的总投放量排名第三。（见表6-1） 2. 投放频率排名
从投放频率角度统计，翠岛花城、盘谷亚泰广场、旭日华庭三个楼盘排名前三位，分别达到每隔 0.52、0.83和0.98日投放1个通栏广告，单次投放版面最高的楼盘是翠岛花城、钟山银城东苑和汇杰广场。相关统计见下表： 表6-1 2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放量统计表
投放版面总量 120 73.5 62.5 61.5 53.5 52 52 50 47.5 44 投放总额 投放频率 投放总量 投放 单次 排名 （每隔几日投放 排名 总次数 投放版面 （元） 1个通栏广告） 840000 514500 437500 430500 374500 364000 364000 350000 332500 308000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 24 20 14 24 19 11 17 10 18 18 0.51 0.83 0.98 0.99 1.14 1.17 1.17 1.22 1.28 1.39 5.00 3.68 4.46 2.56 2.82 4.73 3.06 5.00 2.64 2.44 楼盘名称 翠岛花城 盘谷亚泰广场 旭日华庭 江山万欣翠园 万科金色家园 汇杰广场 武夷绿洲 钟山银城东苑 明月港湾 君临国际
（注：本报告中所有平面广告发布版面量统计以数值1表示1个通栏广告，广告价格计算规范采用7000元/通栏的平均水平） 3. 分区域投放量统计
表6-2 2003年11、12月南京市楼盘平面广告分区域投放量统计表
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