发布时间 : 星期一 文章南京市房地产市场研究报告更新完毕开始阅读a24b34797d1cfad6195f312b3169a4517623e562
60.00P.00@.000.00 .00.00%0.00%第一季度53.90B.32%3.23%0.54%第二季度43.25R.34%3.91%0.58%第三季度43.87I.87%5.24%1.14%第四季度42.15H.56%7.42%1.87500以下3500-50005000-70007000以上
由上图可见，3500-5000元/平M之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000元/平M以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对3500元/平M以下的期望比例趋于下降。
17 / 65
第二节 产品结构分析
产品（商品房）从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了2003年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了2004年的房地产产品的供给情况。
一、2003年市场供给总量
1. 商品房开发持续增长
房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势。2003年的全年房地产开发投资额创出历年的最高纪录，2003年房地产开发投资额为183.8亿元，比2002年增长33.6%。房地产开发投资中，2003年住宅投资129.33亿元，同比增长33.9%；商业营业用房投资13.69亿元，同比增长25.2%；办公楼投资13.27亿元，同比下降16.1%。2003年全市房地产施工面积1556.85万平方M，其中新开工面积780万平M，商品房竣工面积392.82万平方M，与2002年相比下降了10%。2003全市批准上市商品房面积为598万平方M（包括江宁、江北和六合），其中城中城地区为368万平方M，与2002年数据持平。 表2—1 1995—2003年房地产开发投资、面积等指标一览表
房地产业直接指标 年固定资产房地产 住宅开发房地产施住宅施工房地产竣住宅竣工住宅交易份 投资 开发投资投资 工面积 面积 工面积 面积 面积 (亿元) （亿元） （亿元） （万㎡） (万㎡) （万㎡） （万㎡） （万㎡） 1995 233.86 1996 317.95 1997 351.66 1998 376.6 1999 373.36 2000 412.2 2001 464.91 2002 602.95 2003 783.43 59.45 69.7 72.89 101.06 97.91 99.34 111 137.63 183.8 29.2 33.94 36.17 58.79 62.21 66.42 75.28 96.57 129.3 863.24 864.51 850.16 944.34 992.38 970.66 1053 1184.4 1556.9 602.36 543.78 535.75 611.82 686.93 658.59 743.95 909.6 1255.0 277.12 348.25 274.91 357.58 385.29 383.11 402.78 434.59 392.82 230.78 275.67 207.87 270.46 314.33 297.55 / 178 215 253 222.2 254.2 308.96 305.23 374.43 341.92 336.24 400.16
从表中可以看出：2000年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持在24%左右，和全国的平均水平基本一致，并且房地产开发投资基本上和固定资
18 / 65
产投资同步增长。从这个角度看，南京房地产的投资并不能说是过热。此外，住宅开发投资占房地产开发投资的比例近几年一直呈上升趋势，主要是因为办公楼投资开发处于低谷时期，不但没有赶上整个房地产高速发展的步伐，甚至出现投资下滑现象。
图2—1 历年房地产开发投资、面积增长率示意图
400 %0%-10%-20961997199819992000200120022003开发投资竣工面积住宅销售面积
从上图可以看出，南京房地产投资屡屡创造高潮，特别是从1999年以来，投资增速不断上升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳，从销售面积增长速度和竣工面积增长速度对比可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增长率与2001年之前差不多，竣工面积增长率在1999年以后表现得相当平稳，维持在10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动，销售面积增长率自99年以来增长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这就不难解释2003年供需矛盾十分突出的现象。开发投资从99年以来增长速度不断上升，高于同期的竣工增长速度，表明2004年的商品房供给将会有大的增速。 2. 土地资源的供给状况
南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但是2003年南京土地市场圈地运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源日益稀缺，尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段重金圈地。市区已经基本没有空置土地可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。
土地是开发商生存和发展的基本条件之一，自2000年以来，南京房地产市场交易日益火爆，需求高速增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发建设需求增长的速度，土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。面对老百姓对
19 / 65
不断增长房价的不满和要加快城市化进程的缘故，政府部门加大了土地的供应量。2003年经营性工程土地出让面积出现前所未有的增长，采用招标、拍卖和挂牌等市场化运作方式共出让土地1386.41公顷，其中市区（不含江宁、浦口和六合）转让面积62幅，共658.4公顷，成交金额113.56亿元，几乎是前三年转让土地的三倍。
表2—2 2000年—2003年南京城区土地转让面积和金额一览表 年份 转让面积（万平M） 转让面积增长率 / 122% 536% 281% 转让金额（亿元） 2000 2001 2002 2003 12.24 27.18 172.93 658.40 3.70 6.90 32.86 110.69 3. 2003年存量房供应状况
从整个房地产市场来看，存量房（即二手房）市场表现最为活跃。房地产中介公司如雨后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不断走高，供应无法满足需求，而且总房价超过部分居民的承受能力，导致一部分购房者购买存量商品房。2003年存量房交易全面超过商品房，2003年全市存量房交易共5.9万件，交易金额118.4亿元，比上年分别增长90.4%和135.7%，交易面积达到429万平方M，存量房交易各项指标均有大幅增长。
价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于改善居住，还有一部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场，存量房的供应量因此逐月增加，存量房供需紧张状况得到缓解。到了2003年底，存量房供需形势发生逆转，整个存量房市场供大于求。供需比也从上半年的0.54逐渐缩小到1.12，相应存量房的交易量不断上升，2003年存量房交易面积、件数均超过了商品房。随着存量房的供应不断增加，存量房的供需逐渐走向平衡。根据发达国家房地产业发展的经验，在一个成熟的房地产市场，其商品房、存量房市场的交易量大致为1：3到1：4，因此，南京的存量房市场还将继续高速发展。 4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况
面对不断上涨的房价，普通老百姓的购房压力逐渐加大，对中低收入和拆迁无处安身的居民尤为如此。南京城镇居民的2003人均可支配年收入刚刚超过万元，中低收入居民和很多拆迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购买均价在4000以上的商品房对于家中有限的存款来说几乎是不可能，即使能够购买商品房的中低收入居民，他们的生活压力可想而知。因为关系到社会稳定，普通老百姓的住房问题成为政府必须要解决的问题。而房地产业是国民经济的支柱产
20 / 65