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五洲商业广场营销策划方案
4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。
目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大
随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
（二）目标群体 ? 投资者
投资者分析：
在经过沈阳前期一系列的商业项目开后，沈阳的商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”，从整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺买”，投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。现有的商业投资者有两种：
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专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本项目作为黄金商圈的新核心、太原街的焦点，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。
另一类中小投资者看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。
大众消费者的商业经验相对比较欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。同时，随着商业的发展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。
在商业的发展过程中，不难发现，大部分投资者承受的商铺总价不已超过200万，近七成的投资者认为总价在50万－200万之间的商铺最容易接受。同时对于大额的资金投资，大部分的投资者会选择银行贷款。
在当今的商业投资中我们不能低估每一位投资者的智商。 ? 经营者
经营客户分析：
经营者大多有一定的商业背景，他们对商场经营已经具有一定的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。经营者的最终目的是要促
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成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：
1、区域消费能力：项目的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口，同时会考虑到周边商业的竞争。
2、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者靠近交通要道，并且具有一定的规模。
3、交通：项目周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规模的停车场。
4、优秀的硬件设施：项目的规划、设计以及购物环境一定要好，能吸引更多的消费者。
5、优秀的操作团队：一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。
目标经营者特征：
⑴、熟悉沈阳商业市场，对太原街商圈的经营环境非常认可。 ⑵、熟悉商场的经营模式。
⑶、对五洲商业广场经营的环境比较认可，希望在五洲商业广场这种有品牌形象的商场内经营。
⑷、非常看好五洲商业广场的经营前景。
以我公司的经验，五洲招到商家不难，难的是招到合适理想品牌同时愿意接受较高租金的商家，这对项目的未来发展很重要。
? 消费者
消费者分析:
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随着商业形态的不断演变，消费者的习惯和要求也跟着不断在变，主要体现在以下几点：
1、有丰富的产品内容：在这里能满足不同消费者的消费需求和消费者的购物欲望。
2、优越的购物环境：优越的购物环境能给消费者带来好的消费心情，消费者以愉快的心情“发现和探索”消费目标，乐趣产生消费欲望。
3、优越的地段：项目拥有好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者，为消费者带来更多的方便。
目标消费者特征：
太原街属于沈阳市最主要的商业圈，其影响到整个沈阳及周边城市的一个商业发展，其消费群体比较全面，五洲商业广场作为太原街的品牌消费和了解国际市场的商业平台，品牌消费将成为商场的主要潮流，其也决定了消费者的消费水平和消费群体将会是16－40岁之间的消费群体，我们称之为主流消费群。
消费年龄层 年龄特征 经济实力、消费实力比较强，23岁－40岁 （中青年） 价格已不是他们决定消费的主他们作为社会的主力消费群要因素，有较强的购买欲望，体，对商品和品质的要求相对购买频率比较高，有一定的品比较高，比较注重品牌。 牌忠诚度。 14岁－23岁 （青少年） 这个年龄段的消费层经济实属于太原街主力消费群之一，力、消费实力比较弱，价格是追时尚，追潮流，易受广告影左右他们消费的主要因素，但响，但一般不买太贵商品。 消费习惯 12 欢迎访问中国房地产经理人俱乐部网站，我们的网址是www.51remo.com，线上线下的交流活动，为房
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