发布时间 : 星期六 文章重庆市大学城某项目可行性研究报告更新完毕开始阅读a61aab0ff12d2af90242e6e3
2.3.3 项目SWOT分析 1〉 优势
2009年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏。年初的优惠政策有效刺激市场需求得以快速释放，销售市场率先回暖，2009年1-10月，重庆市商品房销售面积2831.68万平方米，增长38.7%，呈现价量齐升的发展态势。销售市场的持续回暖使房地产开发企业资金逐步宽裕，投资信心增强。2009年三季度，重庆市房地产开发投资330.71亿元，月均完成投资110.24亿元，较上半年月均投入水平高52.3%，投资步伐明显加快。人们的购买欲望明显增强。
目前大学城正处于高速发展阶段，政府对大学城的建设十分重视，有利于促进大学城的经济快速、健康、持续的发展，国家对大学城的投入比重大，大学城的各种配套设施也逐渐的完善，例如中小学的设立、卓越熙街商贸中心的逐渐成熟，大学城公园的拟建，把大学城建设为教育、商业、娱乐休闲、旅游为一体的中心城市。也为本项目创造了良好的销售条件。
本项目占地面积10公顷，规模宏大，项目临近重庆科技学院的两个大型湖泊，环境优美，文化氛围浓厚。
本地块上无需进行拆迁工作，极大地降低了开发商的工作难度。
2〉 劣势
虽然本项目地区市场逐渐成熟，但是本项目距离商业休闲中心和医院还是较远，驱车可短时间到达，外出需要走很大一段路，而且公交路线较少，不利于业主出行。 3〉 机会
大学城目前土地资源的缺乏，能够在大学城征到一块如此规模的建设用地实属不易，土地资源的稀缺性为本项目提供了难得的市场机遇。
人们消费观念的进步，城市化进程的不断推进，为重庆市中心做好缓解和辅助作用。现有城镇居民要求改善住房条件；或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。， 4〉 威胁
项目周边的商业氛围还不够成熟，房地产开发属于资金密集型行业，而且建设期和销售期时间过长，不利于企业内部资金的周转和运营，政府的调控和规划，有可能会对本项目产生较大的影响，再加上其他的一些不确定因素，对项目会构成一定程度的威胁。
2.3.4项目价格预测
1〉本项目处于大学城科技大道主干道旁，交通方便。周边配套设施逐步完善。 2〉项目周边自然环境优美，视线开阔，小区呈现多样化空间布局和丰富的视线特
征，三水交融为小区增添了不少诗意、
3〉项目的容积率为1.6，相对应大学城的其他楼盘有巨大的优势、 4〉项目临近重庆科技学院，有足够的休闲娱乐和体育运动场所。
通过对多方面的因素分析，本小区的价格预测为：高层4500元/平米、花园洋房5600元/平米、别墅7000元/平米
3 项目规划
3.1 产品形态定位
该项目的产品形态规划为三种类型:高层、多层花园洋房、别墅。项目总建设规模为160000平方米，其中高层住宅100000平方米，花园洋房40000平方米，别墅20000平方米。
3.2 项目实施进度规划
项目的施工进度计划表
时间（季度） 项目 1 前期报批 建设期 投入 销售期 销量 2 2010 3 20% 4 5 30% 20% 6 2011 7 30% 30% 8 9 20% 10 40% 2012 11 12 10% 4 财务评价 4.1 投资估算
投资估算表
项目总投资 单价 序号 项 目 (元/m2) 1499 计价量 (万平方米） 10 楼面分摊 (元/m2) 2771 750 总价 (万元) 说 明 投资总额 1 土地费用 55418 14990 土地费按100万/亩估算 250元/m2,包括设计、2 前期工程费用 250 10 125 2500 勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等 3 建安工程费 1500 16 1200 24000 1500元/m2，按建筑规模算 250元/m2包括水电气4 基础设施配套费 250 16 200 4000 工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等 5 6 7 8 不可预见费 管理费用 财务费用 营销费用 76 45 0 140 1525 1、2、3项和的5% 900 300万/年，3年计 4702 1-5项和的10% 2801 销售收入的3%
4.2 销售收入估算 产品类型 高层（元/m2） 花园洋房（元/m2） 别墅（元/m2） 均价 销售量（万m2） 销售收入（万元） 销售收入估算表 一期 二期 三期 四期 4500 4950 5445 5989.5 5600 6160 6776 7454 7000 7700 8470 9317 5088 5596 6156 6771 3.2 4.8 6.4 1.6 16280 26862 39398 10834 合计 16 93374 4.3
4.3.1利润表 序号 1 2 3 4 5 6 7 项目 销售收入 总投入 静态利润 利润率 所得税 净利润 净利润率 利润估算表 93374 55418 37956 0.68 9489 28467 0.51 备注 不考虑所得税、土地增值税 利润的25%
4.3.2静态信息阐述
从静态上看，本项目按照土地价格100万元/亩的计算结果估算，总投资9亿元左右，净利润达到近3亿元，净利润率达到51%，具有较强的经济上的可行性。 4.4 动态财务评价
4.4.1现金流量表估算 项目 1 1 现金流出 17565 1.1土地及前期费 17490 1.2 建设费 0 1.3管理费用 75 1.4营销费用 1.5财务费用 1749 2 现金流入 0 2.1销售收入 3 静态分析 3.1 净现金流量 (17565) 3.2 累计净现金流量 静态投资回收期 4 动态分析（季度2.5%) 4.1 现值 4.2 累计现值 4.3 NPV 4.4 IRR 4.5 动态投资回收期 11 12 238 238 50716 17490 29525 75 75 900 163 163 2801 0 0 4702 5417 5417 5417 5417 93374 5180 5180 42658 4265(17565) (20593) (23620) (28124) (24732) (21340) (12815) (2815) 13266 32298 37478 8 8.18 (2811) (22830)
时间（季度） 2 3 4 5 6 7 8 9 10 3028 3028 4504 4748 4748 4907 3430 3618 666 2953 2953 4429 4429 4429 4429 2953 2953 75 75 75 75 75 75 75 75 75 244 244 403 403 591 591 295 295 443 443 443 443 295 295 0 0 0 0 8140 8140 13431 13431 19699 19699 8140 8140 13431 13431 19699 19699 (3028) (3028) (4504) 3392 3392 8524 10001 16080 19033 合计 (17137) (2882) (17137) (20018) 27774 14% (4080) 2998 2925 7171 8208 12876 14868 3948 3851 42658 (26910) (23912) (20987) (13815) (5608) 7268 22137 26085 29936 8.44
假设各期的现金流均发生在期末