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中国房地产的过去、现在和未来 撰稿:陈民哲
本月初,中国人民银行在一份会议简报中称,房价拐点已初现端倪, 并援引部分商业银行和房企的发言称,能够承受房价下跌 20%到 30%带来 的冲击,但对房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应表示担忧。一时间, 有关?房价到底能跌多少?开发商能扛多久?银行能否在相关点位撑住? 限购令到期会否延续?房价大幅回落会否对中国经济硬损伤??等问题的 讨论再次充塞人们的视听神经。 ?房价?,牵动着百姓安居乐业,牵动着 经济健康发展,牵动着社会和谐稳定。?住房问题是一个经济性问题,还 是社会性问题,更是政治性问题。这一切决定了住房问题本身的复杂性, 也决定了国家决策的难度。? ① 本文试图就中国 房地产发展的历史、现状 和未来做一简要分析。
一、房地产的概念和内涵
我国改革开放之前,实行福利分房制度,基本做法是国家花钱建房, 房子盖好后无偿分配给职工居住,收取很低的租金。建房和住房都是行政 安排,没有市场参与自然也没有房地产。 1980年 4月,邓小平在一次谈话 中首次提出,房子是可以卖的。他说,?城镇居民个人可以购买房屋 , 也 可以自己盖。不但新房子可以出售 , 老房子也可以出售。可以一次付款 , 也 可以分期付款, 10年、 15年付清。?这就是后来被称为《关于建筑业和 住宅问题的谈话》。伴随住房制度改革, ?房地产?的概念产生和发展了。 1984年国家计委、经委、统计局和标准局批准颁布的《国民经济行业分类 标准和代码》中,首次将房地产列为独立行业。 2003年国家统计局公布的 《三次产业划分规定》,将房地产业划入第三产业。
房地产, 即房产和地产的合称。 根据百度百科解释, 房地产是指土地、 建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。由 于其位臵的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产,通常有三 种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。最新修订的《国民经济行业分 类》(GB/T4754― 2011列入 K 门类,具体包括 70大类,分为房地产开 发经营、 物业管理、 房地中介服务、 自有房地
产经营活动和其它房地产业。 其中房地产开发经营,是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等
① 引自网易(www.163.com 2010年 8月访中国房地产业协会副会长顾云昌的谈话。
开发,以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。 二、中国房地产发展的简要历程 我国房地产发展大致经历了五个阶段:
第一阶段:理论突破与试点起步阶段 (1978至 1991年 1978年 9月 , 在中央召开的城市住宅建设会议上 , 邓小平提出 , “ 解决住房问题能不能 路子宽些? ” 1980年 1月, 《红旗》杂志上发表了题为《怎样使住宅问题 解决得快些》的文章,论证住宅属于商品,私人购房与社会主义公有制并 不矛盾,住宅建设应该走商品化道路。同年 9月北京市住房统建办公室率 先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。 1982年,国务院批准在郑州、沙市、常州、四平四城市试行新建住房补贴 出售,主要做法是 “ 三三 ” 制,即个人购买住房的房价款,由个人、单位 和政府各承担 1/3。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年 11月,深圳市政府首次公开招标出让住房用地,随后福州、厦门、广州、上 海等城市也开始试行。 1988年 4月修订后的《宪法》和《土地管理法》, 首次规定 “ 土地使用权可以依照法律规定转让 ” ,使房地产开发有了法律 保障。 1989年, 受政治形势及宏观经济影响, 房地产市场受到了很大冲击。 1990年国务院出台了 “ 55号令 ” ,即《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》,使土地的禁锢完全放开。 1991年开始,国务院先后批复了 24个省市房改总体方案。 随着投资环境改善和开发上海浦东的带动, 当年 下半年开始,房地产市场出现回升趋势。
第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至 1997年 1992年是 中国房地产业社会化的开始之年。这一年,城镇住房制度改革全面启动, 国务院发布了《关于发展房地产业若干问题的通知》,指出,?房地产业 在我国是一个新兴产业,是第三产业的
重要组成部分,随着城镇国有土地 有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。? 特别是在邓小平同志 “ 南方讲话 ” 后,房地产开发经营公司几乎一夜之间 遍地开花,非国有企业、外资纷纷进入房地产市场,月投资最高增幅曾达 146.9%,房地产业急剧快速增长,但局部地区也出现了较为明显的泡沫。 于是 1993年 6月 23日,国务院副总理朱 镕 基发表讲话,宣布终止房地产 公司上市,全面控制银行资金进入房地产。次日,中共中央、国务院印发 《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台了 16条调控措施开始 大规模清理整顿房地产市场,房地产业投资增长率大幅回落。这也是我国 针对房地产业的第一次宏观调控。 1994年 7月,国务院出台了《关于深化
城镇住房制度改革的决定》,指出城镇住房制度改革的基本内容是:?把 住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理 负担的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工 资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用 住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金 制度。? 1995年国务院颁布《国家安居工程实施方案》,安居工程 ② 正式 全面启动,海南的地产泡沫破灭,房地产业开始进入良性规范发展时期。 这一阶段,比较有影响力的法规还有建设部 1993年发布的《城市国有土 地使用权出让规划管理办法》,确定的原则一直延续并影响至今。 1994年 八届人大八次会议通过 《城市房地产管理法》 , 对房地产开发用地、 开发、 交易和房地产权属登记管理等作出了规定,从生产、流通、消费三个环节 规范房地产的开发、 经营和管理, 标志着房地产业步入依法管理轨道。 1996年、 1997年建设部等相关部门颁布了《城市房地产中介服务管理规定》、 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《城市房屋权属登记管理 办法》等法规,使房地产制度建设日趋完善。
第三阶段:相对稳定与快速发展阶段(1998至 2003年 1998年 7月 3日,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知》,主要内容是 1998年下半年开始停止住房实物分配, 1999年开始在 全国范围内推行住房分配货币化制度,成为住房制度改革的一个分水岭。 而 1998年 4月,中国人民银行在《关于加大住房
信贷投入,支持住房建 设与消费的通知》 中已经要求, ?全面实行购房按揭政策, 鼓励住房消费? 。 1999年 2月,人民银行又下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》, 贷款买房、按揭等新概念进一步深入人心。彻底取消福利分房和配套的、 金融、税收政策在极大地推动商品房建设投资的同时,刺激住房有效需求 在短期内爆发并大幅上升,第一个效应就是?赶末班车?——有钱的单位 纷纷购买现房,把当时市场上所有卖不掉的现房一扫而空。紧接着迎来了 1998到 2003年的五年黄金期,商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转 向普通人的大众消费,中国房地产业取得了跨越式发展。房地产业的快速 发展直接推动了经济增长,让国民经济相当长的时间内运行在上升周期, 而房价运行也比较稳定,年均涨幅大约只有 3.6%左右。
第四阶段:价格飙升与频繁调控阶段 (2003至 2010年 2003年以后, ② 安居工程(Comfortable Housing Project /Housing Project for low-income Families ,指由政府负责组织建设,以实际 成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。
房屋价格持续上扬,暴露出房地产价格和投资增长过快、房价过高、供求 结构不合理等问题, 导致了严重社会矛盾, 房地产业成为社会关注的焦点。 从 2003到 2010年的 8年时间里,国家先后 7次针对房地产业进行调控。 2003年 6月 13日,人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知》,简称 121号文件。同年 8月 12日,国务院发布了《关于促进 房地产市场健康发展的通知》(简称 18号文,将房地产业定位为拉动 国民经济发展的支柱产业,明确提出要促进房地产市场持续健康发展。 2005年 3月 26日,国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》 (?国八条?,首度明确要采取有效措施,抑制住房价格过快上涨,并 要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。 2006年 5月 17日, 国务院出台《关于促进房地产业健康发展的六点意见》,强调要切实调整 住房供应结构,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理控制 城市房屋拆迁规模和进度;有步骤地解决低收入家庭的住房困难等。 2006年 5月 29日,国务院办公厅下发建设部等九部委 15条《关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见》,要求切实调整住房供应结构,提出 90平 方米、双 70%标准;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理