发布时间 : 星期二 文章中国房地产的过去现在和未来(精)更新完毕开始阅读a7fdec88d05abe23482fb4daa58da0116c171f9c
公寓起,比美国纽约市高档楼盘还贵的商品房价格纪录,就一再被杭州、 上海、北京、深圳、广州等大城市刷新。显然,如此之高的房价已远非占 全国绝大多数的普通老百姓所能承受。
按照:房价收入比
下图为上海易居房地产研究机构得出的全国房价收入比趋势。
根据美国统计局、住房和城建部发布的报告,美国 2010年 11月共售 出新房 29万套,新房销售价格中间值为 21.3万美元。结合美国每套住房 的建筑面积中间值是
303平方米、地产面积中间值是 1416平方米(多为 独立别墅和 2009年全美国从业人员人均工资为 43460美元,也就是说, 美国普通工人可用不到 5年的工资买一套 300多平方米的新房。在下表, 笔者根据有资料,列出了 2010年全国平均房价前 20名的城市的平均房价 与月均工资收入情况。不难得出,普通的工资阶层,即使不吃不喝将所有 薪水积攒下来,要 36-40年才能买得起一套 100平方米左右的房子。
问题二:房价为何越涨越高以致难以承受?
人民日报《怎么看房价过高》归纳了五个方面的原因:一是投资推动。 目 前投资渠道偏少, 近年来房价持续走高, 使很多人纷纷加入 ?炒房大军? , 住房消费投资过度进而演变成投机,对高房价起到了推波助澜作用。 二是 资金推动。 近年来货币政策相对宽松,市场流动性充足,特别是 2009年 我国新增信贷规模近 10万亿元,加上一些实体经济受金融危机冲击尚未 完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。 三是 地价推动。 1994年, 进行分税制改革后, 中央收入占据了税收收入的大头。 地方政府税收难以支付各项民生工程在内的庞大支出,土地出让金收入便 成为地方财政收入的重要来源。据统计,目前我国县市中土地出让金收入 占预
算外财政收入的比重已超过了 50%,有部分地区甚至占到了 80%以上。 利益驱动之下,加上土地?招拍挂? (招标、拍卖、挂牌 的土地出让制度, 价高者得,造成?地王?频出,地价与房价相互影响、交替上涨。 2009年 沿海某市土地出让金收入达 1200亿元, 是地方财政收入 520.79亿元的 2.3倍。 四是制度原因。 过去 10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求, 面向低收入群体的保障性住房供应不足欠账过多,造成住房供应的结构性 失衡非常严重。加上房地产税收制度不健全,使拥有或囤积大量住房的成 本过低, 也助长了投机。 五是城镇化快速发展带动刚性需求增加。 按照 1998
— 2008年的城镇发展速度推算,到 2015年,我国城镇化率将提高到 52%左右,城镇人口将超过农村人口。目前城镇每年约增加 1500万人,每年 新增家庭 500万户,其中大城市的人口聚集效应更加显著。加上原有居民 的住房改善需求,造成城镇住房供需缺口,带来了房价上涨。
网易、搜狐等财经频道则把矛头直接指向了供求结构失衡、利益驱动 和制度性腐败。 地产商任志强一直炮轰这些年的土地政策:2002年的土地 招拍挂文件改变了土地的供给方式, 2004年? 8.31大限? ⑤ 加剧了这种土 地供给的格局,同年?关紧两个闸门,守住一条红线?的调控措施让供给 量连续四年大幅下降,从而形成了调控政策推动下房价变化和土地领先的 价格信号。 从 1999年到 2009年, 全国土地购臵面积增长幅度从最高的 40%变成了负的 19%,十年期间,将近下降了 60个百分点。建设用地供应总量 不足和和招拍挂价过高,直接造成了房价过快上涨。从全国统计局提供的 数据来看,每平方米商品住房销售价格 2003年为 2197元,较 1998年的 1854元上涨了 342元, 5年的涨幅为 18.45%; 2008年为 3655元,较 2003年上涨了 1458元, 5年涨幅为 61.76%。 2008年每平方米商品住房销售价 格是 1998年的 1.97倍。而北京、上海、广州、深圳这些热点城市的涨幅 显然要远远大于全国的平均数据。于是形成了?土地供应量下降-高地价 -高房价-开发商大量囤积土地-房价地价轮番上涨、?地王??楼王? 频现的怪圈。土地作为一种稀缺资源,不仅成为了高房价的罪魁祸,也滋 养了腐败的土壤。 2009年 1月,一份来自 REICO 工作室的《我国房地产企 业开发费用分析报告》研究表明,在房地产商总销售收入分布中, 37.36%流向政府,
36.49%是?除土地外的其他成本?,剩余的 26.14%的份额才是 企业所有。 理论上, 该报告核算的 ?成本? 已经包含了开发商所有的成本, 包括外界一向关注的房地产商的隐性成本或腐败成本。正如某位政府官员 坦言,?表面上,我们老是在讨论房地产价格,实际上,无法进一步探讨 的是与此密不可分的政府腐败。?而近年来落马的腐败官员中,大多与房 地产商有着说不清道不明的暧昧关系。
问题三:我们到底建了多少房子?还需要建多少房子?
据统计, 建国后近 30年间, 我国累计住宅建设投资仅为 374亿元, 年 人均住房投资不足 10元。到 1978年,中国城镇居民人均居住面积为 3.6
⑤ 2004年 3月 30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执 法监察工作的通知》 (国土资发〔 2004〕 71号,以下简称“71号令” ,要求各省市在 2004年 8月 31日之前将历 史遗留问题加以界定并处理完毕, 8月 31日之后, 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使 用权。
平方米 , 而这个数字在 1949年是 4.5。 30年间 , 中国城镇居民的平均住宅 面积不仅没有增长 , 反而比 1949年少了 0.9平方米。
根据《中国建设报》 2011年 5月 27日刊登的对住房城乡建设部住房 改革与发展司司长倪虹的专访,? 1978年到 2010年,城镇人均住宅建筑 面积从 6.7平方米提高到 30平方米以上。农村人均住房面积从 1978年的 8.1平方米提高到 2009年的 33.6平方米以上。 ? 而国家统计局发布的 《 2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示全国总人口为 1339724852人 (不含香港,其中居住在城镇的人口为 665575306人,占 49.68%。如果 将改革开放前的住房建设不算在内(考虑重建和淘汰基本可以忽略不计 综合这两项数字,我们按照人均 30平方米、 6.66亿城镇人口,计算得出 199.8亿平方米,以 100平方米一套,目前全国城镇共有 1.99亿套住房, 全国城镇人口约平均每 3.35人拥有一套住宅。