发布时间 : 星期日 文章中国房地产的过去现在和未来(精)更新完毕开始阅读a7fdec88d05abe23482fb4daa58da0116c171f9c
另据报道, 2010年 4月国家电网披露, 在全国 660个城市的调查显示, 共有 6540万套住宅电表连续 6个月读数为零,可以判定为长期无人居住。 如果以电力系统的数据为准,按照空臵率为 35%,得到城市中住宅总数为 1.87亿套, 如果加上国家统计局公布的 2010年销售商品房 10亿平方米 ⑥ , 按 100平方米每套折算,共计 1.97亿套住宅,与 1.99亿基本接近。 如果再加上有关部门统计的目前全国约有 66亿平方米小产权房,按
100平方米每套折算, 计 0.66亿套住宅, 那么全国城镇人口实际上平均约 2.66人拥有一套住房。与美国 2009年人口总数为 3.07亿,住宅总数为 1.3亿套,平均每 2.36人拥有一套住宅基本接近。
根据倪虹司长的介绍:? 2010年,我国城镇化水平达到 49.68%,比建 国时增加了 39个百分点;城市总数达 657个,比建国初期增加 525个。 城镇空间结构不断优化,初步形成?以大城市为中心、中小城市为骨干、 小城镇为基础? 的多层次城镇体系。 城镇群成为我国重要的经济增长极。 ? 有学者指出, ?根据发达国家的城市化经验,城市化率在 30%~70%期间是 加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是 70%左右?。目前居住在 乡村的人口为 674149546人,占 50.32%,达到 70%的城镇化率,农村居民 人数需要减少到 4亿人左右,将转移 2.7亿多人。按照人均 30平方米的 标准,需要新增住宅 81亿平方米。如果考虑政策调控后的房地产的增长
⑥ 国家统计局 2011年 1月 17日公布的数据显示, 2010年全国商品房销售面积 10.43亿平方米, 比上年增长 10.1%, 首度超过 10亿平方米。
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速率放缓,仍以? 1998— 2008年新建住房 65亿平方米的平均增长率? ⑦ 来 计算, 从目前起算仍然大约还有 12年多的调整增长期, 即到 2025年前后, 我国的房地产市场将达到饱和。
问题四:房地产市场对 GDP 的推动到底有多大?
我国在 1984年才正式将房地产列为独立行业进行 统计, 1978年改革 开放之初到 1998年住房改革, 房地产占中国 GDP 的比重都徘徊在 2%左右, 并不具有举足轻重的地位。 经过住房制度改革到 2007年的 10年间的发展, 房地产业对中国 GDP 增长的直接和间接贡献率都已经超过了 10%。渐渐地 住房问题成为一个重要的经济问题。房地产业逐步从新的增长点,演变成 ?支柱产业?,最后到?重要支柱产业?。经济对房地产的依赖已是一个 无法 改变的事实。
房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括 3个方面:第一、作为投 资的一部分,房地产开发投资对 GDP 增长的直接贡献;第二、房地产开发 投资通过关联产业带动 GDP 增长的间接贡献;第三、房地产开发投资通过 拉动消费对 GDP 增长的引致消费贡献。根据学者的计算, 1997-2005年, 综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对 GDP 增长的总贡献率平均达到 22.49%,即在各年 GDP 的增量中,房地产开 发投资总贡献的份额平均达到 1/5;在平均 8.94%的 GDP 增幅中,房地产 开发投资贡献的百分点平均达到 2.03%。
最新数据显示, 2011年我国房地产开发投资 48267亿元, 比上年增长 33.2%⑧ ,占国内生产总值 397983亿元 12.13%。
四、中国房地产市场的未来
2011年, 是 ?十二五? 规划的开局之年, 也是房地产业的大变革之年。 号称?史上最严厉的楼市调控?凌厉推进,房地产市场、房地产行业在调 控中正在向更加理性、健康的轨道发展。
展望一:2012年,宏观调控将继续
12月 9日, 中共中央总书记胡锦涛主持召开政治局会议, 分析研究明 年经济工作。 会议提出要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 促进房地产市场健康发展。 12月 12日至 14日召开的中央经济工作会议, 明确提出?要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通 商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展。 ? 12月 13日,
⑦ 《人民日报》 2010年 7月 8日《从“蜗居”走向“安居” --怎么看房价过高》 ⑧ 国家统计局《 2010年国民经济和社会发展统计公报》 - 12 -
中央经济工作会议期间, 《人民日报》 头版头条发表 《如何看待房价走势》 的署名文章,强调?关键时期应坚持调控不动摇?。指出这次调控与以往 最大的不同,是抑制投机与增加供给两手抓。文章称:?在房地产调控成 效初显的同时,我们也必须看到,目前调控正处在关键时期,成果仍不稳 固,远没到可以放松的时候。?为什么必须坚持调控不放松?以?房价回 归合理水平?的目标来看,城市房价仍然居高不下,房价收入比、房价租 金比等参考性指标还没有接近?合理?的区间,促使房价反弹的因素依然 存在。只有坚持和完善调控,进一步落实已出台的各项政策,才能巩固调 控效果,使房价继续向更合理、更安全的水平回落。同时,住房供应体系 的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。如果刚 见成效就放松调控,房地产市场还是会回到过去的发展轨道上,房价的反 弹在所难免,调控有可能前功尽弃。文章最后强调,安居是民生之本,安 居才能乐业,安居才能安心。?十二五?开局之年,房地产市场调控和保 障房建设已经迈出了坚实一步。今后一个时期,我国仍将把住房问题作为 关注民生和推动发展方式转变的结合点,更好地落实各项调控政策、巩固 调控效果,加快推进保障房建设,加快完善住房供应体系,最终实现房地 产市场的良性运转,促进国民经济平稳较快增长。
中央经济工作会议在关键时期,让希望房价理性回归的善良民众吃了 一颗定心丸,也打破少数不法商人希望房价继续疯狂的最后幻想。同时, 到本月 20日上海市政府在官方微博?上海发布?宣布,明年继续执行住 房限购政策,包括北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等 明确表态明年限购令将延续的城市数已达 9个,围绕?部分城市限购令到 期后是否继续执行?的讨论也基本尘埃落定。
展望二:房价步入下降通道,房企开始过冬
中国社科院发布的 《住房绿皮书:中国住房发展报告 (2010-2011 》 , 通过对 2010年 9月全国 35个大中城市二类地段(城市一般地段普通商 品住宅集中成交价的对比分析得出,全国重点监控的 35个大中城市平均 房价泡沫为 29.5%, 说明房价确实有较大的下降空间。 本月 18日国家统计 局发布的? 11月份 70个大中城市住宅销售价格变动情况?显示,新建商 品住宅 (不含保障性住房 中,环比下降的城市增至 49个,比 10月份多了 15个,持平城市为 16个,而环比价格上涨城市的涨幅均未超过 0.2%。而 同比价格涨幅在 5.0%以内的城市也比 10月份增加了 4个, 达到 61个。 环 比降幅比较明显的城市有:北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、
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南昌、无锡、徐州、南京。另据记者调查,伴随房价下行部分城市住宅市 场正呈现供大于求局面。 11月份一手住宅供求比大于 1的大城市有北京、 广州、深圳、成都和杭州,其中杭州最高达到 3.50,其次为深圳和北京, 而深圳从 10月份的 1.39增加到 11月的 3.29,已超过 2008年 10月的高 位 3.25。
实际上进入 2011年下半年, 一、 二线城市房地产交易持续低迷, 降价 风波开始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延,部分楼盘甚至将价格下调了 近 50%。 10月份上海还发生了龙湖地产退房潮事件。进入 12月后,前期 以大幅折扣吸引客户的现象也日益减少。?截至日前,已有至少 26家上 市房企发布了 2011年度业绩预告,尽管部分巨头房企全年销售业绩仍有 所增长,但颓势难挽。万科 11月份实现销售面积 73.8万平方米,销售金 额 82.9亿元;其中销售面积环比下降 27%,同比下降 24%;销售金额环比 下降 20%,同比下降 36%。中海和碧桂园 11月的销售面积环比降幅也分别 达 52%和 41%。 ⑨ ?房价?拐点?已经形成,下跌趋势不可逆转。
上海易居房地产研究院杨红旭预计?接下来数月,随着环比价格的下 降,以及同比价格下降城市的增多,新建商品住宅同比涨幅将继续下滑, 房价跌幅逐步扩大。预期未来半年左右,全国房价将总体上保持环比下跌 状态,明年二季度可能止跌或跌幅缩小。?
展望三:住房保障体系和商品房供应体系不断完善