发布时间 : 星期四 文章关于以房抵债的协议的效力问题更新完毕开始阅读aad96ad4ef06eff9aef8941ea76e58fafbb04553
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关于以房抵债的效力问题
一、在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台前，最高院通过征求意见稿和公报案例认同买卖合同有效说并指导全国审批。
相关案例：最高院2014公报案例，（2011）民提字第344号朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
裁判摘要：1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
二、在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》出台后，最高院回避了买卖合同的效力问题，规定在借款到期前签订的买卖合同，出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。
在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，
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借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
在债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。 在后果处理上：
1.如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。今年最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。
2.如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。
相关案例：
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1、江西省高级人民法院（2016）赣民终30号钟福贵、严秀珍与曾凤琴、肖正元，黄淑萍等103人借款合同纠纷二审民事判决书
2、浙江省高级人民法院（2015）浙民申字第1414号郑腊上、宁波东来日盛置业有限公司破产管理人等民事裁定书
3、广东省高级人民法院（2016）粤民申7608号谭宇康、广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
三、在债务履行期限届满后，双方再行约定以物抵债并另行签订买卖合同的，目前在司法审判上倾向于支持买卖合同有效。
债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。
在后果的处理上：
1.如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。
此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵
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债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中，法院目前倾向于后一种意见。 2.如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。 相关案例：
1、指导案例72号：最高人民法院（2015）民一终字第180号，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
2、最高人民法院（2017）最高法民终720号，通化市港汇置业有限公司、白双福民间借贷纠纷二审民事判决书
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