发布时间 : 星期四 文章南宁金湖景苑项目策划书更新完毕开始阅读ab13cbd7c1c708a1284a4470
金岛湖景苑项目初步策划建议书
目 录
前 言 ............................................................ 2 一．区域市场简析 .................................................. 3 二．项目理解 ...................................................... 7
（一）项目所在区域环境 .......................................... 7 三．项目定位 ..................................................... 10
（一）口号的提出 ............................................... 10 （二）住宅定位 ................................................. 10 （三）商铺项目定位 ............................................. 10 四．项目规划初步建议 ............................................. 12
（一）整体平面布局及建筑立面 ................................... 12 五．项目包装及项目传宣推广策略 ................................... 15
（一）项目包装包括内容 ......................................... 15 （二）项目品牌 ................................................. 15 六．项目销售周期及目标销售量 ..................................... 18 七．销售价格估算及价格策略 ....................................... 19
（一）销售价格估算 ............................................. 19 （二）价格策略 ................................................. 19 八．销售策略 ..................................................... 20
（一）入市时机 ................................................. 20 （二）销售单元组合 ............................................. 21 （三）互动式销售方式 ........................................... 21 九．目标客户分析 ................................................. 22
（一）目标客户 ................................................. 22 （二）以上消费人群共同的消费特点及居住需求 ..................... 23 十．外销的可行性及优势 ........................................... 25
（一）外销的可行性 ............................................. 25 （二）本项目外销之优势 ......................................... 25 十一．合作方式及收费 ............................................. 28
（一）前期策划顾问费 ........................................... 28 （二）销售佣金 ................................................. 28 （三）租赁佣金 ................................................. 28 十二．前期服务内容说明 ........................................... 29
（一）分析阶段 ................................................. 29 （二）楼盘定位阶段 ............................................. 30 （三）策划楼盘包装 ............................................. 30 （四）推广销售阶段 ............................................. 30 （五）售后服务阶段 ............................................. 31 十三．项目运作模式说明及人员架构图示 ............................. 32
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金岛湖景苑项目初步策划建议书
前 言
承蒙贵司赏识，有幸予美联物业为贵司开发之南宁市金岛湖景苑（以下简称本项目）进项目策划及销售提案的机会。
美联物业作为香港最大及唯一上市之专业物业代理公司，多年来在市场占有率及成交额方面均雄踞全港市场之榜首，并且市场份额稳步提高。而公司之专业水准及敬业精神深为业界所认同，所创美联物业之专业品牌更成为优质服务及专业水准之典范。
美联物业自92年进入中国市场以来，已成功在国内多个大城市开展业务，为多个发展商之上百个地产项目提供完美、高效之专业服务。 随着中国的入世，国民生产总值的稳步增长、人民生活水平的不断提升，内地的房地产市场必将不断扩大和持续升温。而积极拓展内地市场，已成为美联物业的重要发展目标。
南宁是一个美丽的山水城市，而南宁的房地产市场正处在一个热点频出、日新月异、走向成熟市场的上升阶段，充满了机遇和机会。能在此时机在该地段开发本项目，足见贵司之敏锐的市场反应能力及成熟的决策能力。有幸能与贵司就本项目展开合作，实令本司增辉不少。
以下，我司将以一贯的专业水准和敬业精神，以及敏锐的市场洞察力和快速有效的应变能力，对贵司之南宁金岛湖景苑提出初步的专业策划、销售建议以及我司就本项目之服务内容、合作方式、收费及运作模式。承蒙赏识，请予赐教。
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一．区域市场简析
美丽的南宁市是广西壮族自治区首府，位于广西南部偏西，毗邻粤、港、澳，是全区政治、经济、文化、科技、教育、金融和信息中心。
全市总面积为10029平方公里，其中，市区规划面积150平方公里，现有城市建成区面积70平方公里。全市现辖兴宁、永新、新城、城北、江南5个城区和邕宁、武鸣两县。
近十年来，南宁的经济建设取得了前所未有的，快速发展，实现了国民经济持续、快速增长。
近年来，南宁市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大基础设施建设的资金投入，已形成航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通运输网络，并加速了通讯、电力、供水等基础设施建设，不断创造良好生活、生产投资环境。
经过我司实地调查，通过市场对比和对现有信息及资料之分析，我司认为现阶段南宁房地产市场呈如下特点：
（一）南宁房地产驶入“快车道”，进入新一轮需求之强势上升阶段。住宅建设实现跨越式发展。
1、 住宅建设的投资、竣工面积逐年增长，住宅建设稳步发展，多渠道的
住房供应体系已基本形成。
2、 住宅的销售由过去的以区位优势和项目基本配套为主要卖点，向以小
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区环境和以人居质量理念为主要卖点转变。南宁的住房建设，在90年代初，几乎纯是以区位为卖点，哪个地段好（即是否在市中心），价就高，居民对住宅的需求只满足于套内有厨、卫即可。这时期的住宅开发建设也较为零散，大多以单幢形成存在，有的还附属于单位住宅之中，根本谈不上环境。经过两三年的发展，随着开发商的观念进步和购房者的日趋理性，南宁的住宅建设迅速跨跃了以区位为卖点的阶段，代替的是以人居质量为载体的现代人居理念阶段。\以人为本\的设计开发理念开始成为南宁房地产业界的共识。住宅热销的也不是城北区的低价位楼盘，而是位于新城区的中、高档商品房。 3、 住宅建设由零星开发建设向规模化小区的开发建设方向发展。南宁
1995年以前的住宅建设显得较为零碎，或见缝插针，或拆东墙补西墙。住宅建设规模多在4万平方米以下，几乎没有10万平方米建筑面积以上的大型住宅社区。近年来，随着南宁社会经济的发展和居民生活水平的提高，南宁的住宅建设由零星开发向规模化的开发建设方向发展，建筑面积在10万平方米的住宅小区接连涌现，而且形成了自己的品牌，其中就有获得国家金牌示范小区称号的\新兴苑\和获得国家康居示范小区的\荣和新城\三期工程等。
4、 住房市场日趋活跃，存量市场开始启动并带动增量市场的发展，住房
二、三级市场联动的格局基本形成。随着住房制度改革的不断深入，特别是1999年住房分配货币化实施后，居民的住房消费观念发生了重大变化，在住房消费市场上，购房主体由集团消费向个人消费转移，个人已成为南宁住房消费市场的主体。
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