发布时间 : 星期五 文章世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC更新完毕开始阅读adf6a6e33069a45177232f60ddccda38366be123
徐家汇商业区位置示意图资料来源：世邦魏理世
5.1.4 南京西路商业区
? 上海中心（5000平米） ? 梅陇镇广场（70000平米） 主要项目 ? 恒隆广场购物中心（55000平米） ? 中信泰富购物中心（34500平米） ? 久光百货（90500平米） 市场定位&目? 高档 标客户 商户组合 ? 主要面向境内外中高收入阶层 ? 时尚服饰、餐饮 ? 主要以国际性高档品牌为主 ? 主干道—南京西路 交通条件 ? 地铁2号线 38
优势 ? 丰富的商品类型和国际性品牌 ? 与高档商务区以及居住区紧密结合 劣势 资料来源：世邦魏理世
? 对于普通收入阶层而言价格难以承受
南京西路商业街的主要部分长达3.7公里，东起成都路，西至华山路，地铁2号线在南京西路地下穿行。4个顶级的商业物业是南京西路商业区的标志性商业物业，包括梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场和久光百货。这4个商业物业主要包含了国际一线品牌，包括阿玛尼、Prada和LV等，主要面向高收入阶层的消费者。此外，一些国际品牌已也在南京西路商业区设立了旗舰店，例如Bally，Tiffany。
目前南京西路商业区的商业物业主要由中外合资企业运营，其中来自香港的零售商占到较大的比例，例如中信泰富。截止到2005年3季度，南京西路商业区的零售商业物业体量大约为350000平米，平均入住率约为920%。
南京西路商业区
资料来源：世邦魏理仕
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南京东路商业区
Hongqia
南京西路商业位置示意图资料来源：世邦魏理仕
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5.2 现有供应量
截止到2005年3季度，上海主要商业区的零售商业物业的现有供应量约为3300000平米，其中南京东路商业区约为500000平米，淮海中路商业区约450000平米，徐家汇商业区约420000平米，这三个区域的商业物业平均入住率约85%左右，南京西路区域的商业物业体量约为380000平米，平均入住率约为90%。
近5年来，南京西路和淮海中路商业区的规模和档次有着明显的扩大和提升。南京西路商业区主要受益于其高档商业区形象的确立，增强了对世界一线品牌产品及主要零售运营商的吸引力。而淮海中路商业区主要受益新天地等新型商业设施的出现，吸引了大量的中高收入人群以及境内外游客的注意力。
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5.2.1 购物中心现有供应量
首层租金建筑面积开业项目名称 区域 （平米） 年份 市场定位 楼层 /入住率 （元/平米/月） 宝大祥购物中南京东路 心 15,000 1994 8 85% 高档/ 淮海中路 中心 11,300 2005 6 60% 中档/ 雪豹购物中心 淮海中路 10,219 1995 4 85% 美罗城购物中心 中档/ 徐家汇 68,000 1998 7 85% 中档/ 港汇购物中心 徐家汇 130,000 1999 7 85% 高档/ 上海中心 南京西路 5,000 1989 2 90% 高档/ 恒隆广场 南京西路 55,000 2000 5 90% 资料来源：世邦魏理仕
目前上海各主要商业区购物中心类型的零售物业占零售商业物业总量的比例约为10-15%，总建筑面积约为300000平米。其中徐家汇商业区拥有体量规模最大的购物
中档/ 729.9 华狮旗舰购物1,460.0 729.9 1,176.0 1,540.9 1,054.0 1,338.0
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