发布时间 : 星期六 文章世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC更新完毕开始阅读adf6a6e33069a45177232f60ddccda38366be123
购物中心 百货商场 商业街 目前使用面积租金（元/月/平米） 729.9 - 1,540.9 729.9 -1,362 1,338.2 - 1,419 资料来源：世邦魏理仕
商业物业的管理费用通常在租金之外收取，一般而言，目前四个主要商业区的管理费水平大约在73元/平米左右（基于使用面积）。
(i) 购物中心
目前淮海中路和南京东区区域的购物中心物业的租金水平大约在729.9元/平米/月到1541元/平米/月之间，预期租金水平在中短期内将保持相对稳定。
(ii) 百货商场
目前上海各主要百货商场的租金主要以扣点形式收取，扣点比率大约在20-30%。部分百货商场采取固定租金形式的，其租金水平一般在729.9-1362元/平米/月左右。由于百货商场物业的需求强劲而供应有限，预期中短期内百货商场物业的租金水平将在中短期内保持一定的增长。
(iii) 商业街
南京东路步行街的街铺租金水平目前大约在1419元/平米/月左右，由于南京东路步行街的高知名度以及独特性，预计区域的街铺租金水平将在中短期继续保持增长趋势。
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新天地区域同样保持了较高的租金水平，其目前的街铺平均租金水平约在1338.20元/平米/月左右。由于长期稳定的高入住率以及来自境外零售商的强劲需求，预计新天地区域的商业物业租金水平还有较大的上涨空间，预期其中短期内将保持5-7%的年增长率。
5.6.2 售价及收益率
由于上海近年来百货商场、购物中心以及街铺形式的商业物业成家量相对较少，因此很难去估计一个可靠的收益率水平。另外，一些比较重要的商业项目交易的成交价格具有高度机密性，要获取其价格也是很困难的。
但是，位于淮海中路的华狮旗舰中心目前有意出让产权，其要价为7.8亿元，面积为11300平米，此外其目前的租金水平为1460元/月/平米，据此计算，那么华狮旗舰中心的整体收益率大约在12.7%左右。
因此，我们可以初步判断，目前在各主要商业区的核心地段的百货商场以及购物中心类型的商业物业的收益率大约在10-13%左右，而街铺的年收益率水平大约相仿，约在12%左右。
5.7 主要结论
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由于中短期内上海缺乏大型的商业物业体量供应，而目前由于政府对外资进入零售行业解禁并放宽限制，由此带来的外资涌入以及境内资本的相应竞争动作，境内外零售商纷纷加快在上海的市场拓展，因此预计上海整体的商业物业市场的供应将吃紧。
同时，上海整体的商业市场也将在未来保持繁荣的状态，一方面是本地消费者收入水平提高，外籍人士涌入拉动了消费层次，另一方面国际性零售商的进入也提高了上海商业市场的商品类型、品牌层次和服务质量，供需两旺的情况将得以保持并继续发展。
上海商业物业市场在规模不断扩大的同时，其本身的结构也将趋于完善，层次也将得到提高，这主要得益于近年来已经出现在上海的越来越多的国际性零售商，随着更多的国际零售商在解禁后登陆内地，上海商业市场将面临较大的升级发展空间。
根据我们对上海中高档商业物业市场的观察，上海零售商业物业的租金水平将在较长的时期内保持稳定上涨的态势。
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6 上海酒店物业市场分析
由于本案项目所处地理位置优越，现状即为3星级的花园式酒店，若经升级改造将向高档次的酒店物业方向发展，因此本章主要关注上海市中心区域4星级以上酒店物业市场情况，以增强针对性及对本案项目发展的参考价值。以下内容中所指高档酒店都是4星级以上酒店。
目前上海的高档酒店主要分布在长宁、浦东陆家嘴、静安和黄浦区，其中大多数位于内环内区域，而长宁区内的高档主要位于中外间区域。请参考下图。
上海主要高档酒店集中区域
3
4
2
1
1. 浦东陆家嘴 2. 黄浦区 3. 静安区
资料来源：世邦魏理仕
4. 虹桥区
截止到2005年底，大约有50家左右高档酒店集中在上述4个区域，共提供约19355间客房。浦东陆家嘴区域拥有的高档酒店数量最多，达18集家，其它依次为长宁区16家，黄浦区9家及静安区7家。
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