发布时间 : 星期六 文章世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC更新完毕开始阅读adf6a6e33069a45177232f60ddccda38366be123
? 市场交易将更透明规范，房产投资门槛提高使得投资性需求尤其短期投机需求下降，未来市场价格趋于平稳，产品供应结构和贷款政策将向中低价房、自住房倾斜。
对房地产开发商运营的影响分析? ? ?
有可能导致开发商回款速度和盈利能力下降。开发商的销售控制能力将受到削弱。
会使得自有资本金严重不足高度依赖外来资金搞滚动开发的开发商有出现资金链断节的危险
? 市场份额将向大的品牌开发商集中，行业集中度会大幅提高，这也有利于行业的长期规范有序发展。
? 未来的房产开发商将会更加重视企业的营销能力和融资能力，行业集中度提高，行业发展更趋规范。
3.3 主要结论
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上海自2000年至2004年GDP保持了两位数的年均增长率，预计未来上海的经济仍将保持快速增长，上海国民经济的持续增长为本案房地产项目提供了有力的支持和坚实的基础。
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上海社会商品零售总额和居民可支配收入在近几年都保持了快速的增长，为零售商业的发展提供了具有潜力的市场。 ?
由于城市竞争力的不断加强，投资环境的不断优化，上海对外商投资的吸引力正不断增加。外资的大量进入对上海经济的发展将起到巨大的促进作用，并使得上海对外籍雇员及旅游者的吸引力不断增强，从而增加了对上海中高档服务性公寓、酒店、办公楼及餐饮娱乐设施的市场需求。 ?
上海市旅游业持续良好运营，来上海旅游的人数逐年快速增长。随着上海商务、经济、金融中心的确立，以及上海城市形象在国际上的不断提升，会展旅游、商
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务考察旅游、休闲度假旅游等将使上海旅游经济保持高速增长。旅游经济的强劲发展将为上海的酒店业营造良好的外部环境。 ?
政府的政策将使地产的投资趋势有所减缓，特别是限制一些不具资质的小型开发商和短期的房产投资行为，这样将有助于房地产市场的稳定增长。
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但与此同时，政府政策的限制使得可供开发的土地资源更为稀缺，未来的供应更少，从一定程度上反而刺激了物业的升值。因此，长期投资仍具有相当的潜力。对本案而言，未来的前景将长期看好。
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房产的销售将变得更加透明，以往的销售手段将会有部分失效。
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4 基地分析
4.1 地块现状
本案项目包括3个地块，如下图所示，分别临淮海中路、东湖路与新乐路形成Z字形布局，位于上海高档商圈之一——淮海中路商圈的西端。
路 乐 新
C
东 B
湖 路 A
路
中
海
淮
资料来源：上海市测绘院
地块现状为东湖宾馆（三星级），占地约21099平米（其中A地块面积约12600平米，B地块面积约2935平米，C地块面积约5564平米），花园面积约1.1万平方米，建筑面积
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2.3万平方米。宾馆主体建筑包括1-7号楼。其中1-5号楼位于东湖路以北的B、C地块，6-7号楼位于东湖路以南的A地块。
东湖宾馆1号楼、2号楼建于1934年，是两幢相连的五层花园住宅，为旧上海大亨杜月笙住宅之一，曾为中法银行、交通银行及美国总领事馆使用。由于具有重要的历史文化价值，将予以保留，且新的物业开发也需考虑到与保留建筑的在风格上的协调
东湖宾馆3号楼建于1940年。是一幢四层公寓建筑，共有客房8套，每套3间。东湖宾馆4号楼及5号楼建于二十世纪30年代，共有四层公寓楼房两幢。请参考下图。
资料来源：世邦魏理仕
东湖宾馆7号楼，位于东湖路7号（近淮海中路），建于1925年。主楼是一幢三层法国式的别墅，坐落在一座三角形的大花园内，并有酒吧、中西餐厅、舞厅等；七号院内设有室内游泳池、健身房、桌球房等设施。二十世纪50年代苏联驻沪商务办事处曾设于此。
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