发布时间 : 星期五 文章世邦伟理士-上海淮海路综合性发展地块-市场定位分析报告-130DOC更新完毕开始阅读adf6a6e33069a45177232f60ddccda38366be123
资料来源：世邦魏理仕
现有地物除了宾馆设施外，沿东湖路、新乐路还有少数沿街商铺，如便利店、房产中介、餐饮店、服饰店以及美容/保健等。
资料来源：世邦魏理仕
4.2 区位分析
从现状角度看：
淮海中路是上海主要的商业/商务中心之一，包括从陕西路到西藏路2.2公里长的商业/商务街，这一地段拥有商店约400余家，其中包括巴黎春天、美美百货、华享伊势丹、百盛等中高档商业场所。另外还包括力宝广场、香港广场、香港新世界广场、嘉华中心、淮海广场（建设中）等数十幢顶级写字楼物业。
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本案项目周边商业/商务氛围浓厚，周边整体档次高。项目东面紧邻嘉华中心、淮海广场（建设中）两个高档写字楼，并与百盛、巴黎春天、二百永新等中高档商场呼应，西面靠近美美百货，其为目前上海销售世界顶级服饰品牌最为权威的百货公司之一。
本案项目拥有良好的交通条件，东面距地铁一号线黄陂南路站约300米，西面距地铁一号线常熟路站约200米。多条公交线路如42、926、24、126、911等都经过或邻本案项目有站点。项目北面约500米处即延安路高架。通过延安路高架及现有周边道路，从本案项目可以便捷地到达徐家汇、南京路、中山公园、虹桥机场、火车站、陆家嘴、浦东机场等重要区域。
目的地 至虹桥机场 至浦东国际机场 至上海火车站 至虹桥商务区 至中山公园商务区 至南京西路商务区 至陆家嘴商务区 从本案项目出发需车程时间（分钟） 约40 约60 约20 约15 约15 约5 约15
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从规划角度看：
淮海路中路部分属于卢湾区行政区范围，部分属徐汇区行政区范围，本案项目靠近两区界线（陕西路），属于徐汇区管辖。但是，无论卢湾区政府或者徐汇区政府，对于淮海中路的未来发展定位起点高，并且明确了以商业/商务为主导的发展方向。
卢湾区政府从2003年起即着手实施淮海中路西段（即陕西南路以东区域）的商业结构调整，确定了在政府的主导下，依靠企业主体（复兴集团、淮海集团），通过国际性的中介招商机构（世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行），以国际一线品牌为主导、二三线品牌为辅助的思路来逐渐升级淮海中路西段的商业档次，力争将之打造称为与南京西路、外滩看齐的上海第三个顶级商业区域，并且通过保留历史建筑、统一规划新建建筑风格的手段，来形成一个建筑风格古典、富有特色的商业区。本案项目靠近陕西南路区
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域，该区域商业层次的升级将同时提升本案项目的区位价值。
而徐汇区政府同时提出了继续集中发展商贸、商务和现代服务业，构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发展框架。在动迁原有一些老旧建设设施的基础上，淮海商圈内的高档次商业/商务设施规模将进一步扩大。在本案项目附近，除了新建的嘉华中心、在建的淮海国际广场之外，襄阳路市场也将在2006年完成拆迁，其土地使用权受让者——香港新鸿基将在该处新建高档综合性商业项目。这些新建或待建项目的出现，已经并将进一步提升本案项目所在区域的区位价值，并将形成良好的高档次商业/商务氛围，也为本案项目的升级发展提供了良好的契机。
4.3 主要结论
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本案项目拥有优越的商业/商务地段价值。由于处于淮海中路商圈的西段，并靠近徐家汇商圈以及南京西路商圈；
? 本案项目周边拥有成熟的、档次较高的商业/商务氛围，东面距百盛、巴黎春天中高档商业设施约150米，西面距美美百货高档商业设施约100米，并紧靠嘉华中心，面向淮海国际广场（建设中）以及待建设中的新鸿基综合项目（现襄阳路市场地块），在发展综合性商业物业方面具有良好的现状条件；
? 本案项目具有优越的交通条件，东西两面都有地铁一号线站口（陕西南路站和常熟路站），北面靠近延安路高架，并有数条公交线路通过。通过现有道路设施，可实现与南京西路商圈、徐家汇商圈、陆家嘴、火车站、虹桥机场等重要区域5-15分钟车程到达；
? 本案项目中所有地块都直接临街，其中A、B地块两面临街，商业地段价值突出，尤其是A地块，其两面临街，临淮海中路一段长约140米，临东湖路一段长约
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200米，是目前淮海中路上少数的可用于发展零售商业的优质地块之一；
? 无论从卢湾区政府或是徐汇区政府的规划看，淮海中路商圈都将向更高的层次升级调整，区域的零售商业市场将面临洗牌，更多的一二线品牌将被引入到商圈内，本案项目在此时发展高档次的零售商业物业不仅有较好的市场环境，也将促进整个淮海路商圈的升级，取得良好的社会效益。
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