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第二章案例分析
1、案例情况：2009年1月5日，A市房地产企业B通过拍卖方式取得C市一宗国有建设用地使用权，面积1万平方米，出让年限50年，出让价款5千万。当天，房地产企业B与C市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。2009年1月20日，房地产企业B按照合同约定一次性付清全部国有土地出让价款。2009年1月30日，房地产企业B持出让合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。 请问：
1、本案例中谈的是哪类土地法律关系？
2、本案例中土地法律关系的主体和客体分别是什么？ 3、房地产企业B应向何机构申请土地登记？ 4、房地产企业B何时取得出让土地使用权？
5、如果房地产企业未按规定申请土地登记，土地出让合同是否有效？ 答：1、土地使用权法律关系
2、主体是C市国土资源局和房地产企业B，客体是国家有偿出让给土地经营者或使用者的特定土地上的权利；P19
3、县级以上人民政府土地管理部门；
4、2009年1月30日（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力）
5、有效（自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。）
2、案例情况：甲和乙系同学，关系较好。甲因个人投资原因急需用钱，遂将其购买的一套房产以市场价格转让给乙，并签订了房屋转让合同。由于甲和乙较熟，房屋转让合同签订后，甲就将房屋交给了乙，乙也搬到该房屋居住。但甲和乙一直未办理房屋过户登记手续。后来，甲由于资金紧缺，又将房屋转让给了丙，双方签订了房屋转让合同并办理了过户登记。丙准备收房时，发现房屋被乙占有，遂发现甲一房两卖的事实。甲和乙关系也因此恶化。
请问：
1、本案例中转让了两次的房屋，是归乙所有，还是归丙所有？为什么？ 2、甲和乙签订的房屋转让合同是否有效？为什么？
答：1、丙。因为甲和丙签了合同并办理了过户登记，而乙没有办理过户登记。
2、有效。未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三章案例分析
1、洪乙之父洪甲（1975年病故）于1936年8月和1937年9月先后购置址在丙市区某街道28号空地一
处，计面积3亩，1944年2月土地所有权证记载该地为农地。洪甲在该地上种植了龙眼树、石榴树等果树，还建有水井三口及四周围墙。解放后，洪甲未向人民政府登记该土地。
1957年至1962年，该土地曾出租给园林管理处种植花卉，年租金50元。1963年至1965年，为市第一中学种植实习地。1971年，丙市区该街道居委会街长李某口头向洪乙借用该地，供街道居委会办厂用。1980年3月，街道居委会将该厂房及设备转让给丙市教育局教学仪器生产供应站办幻灯制造厂，得到补偿费4万元。双方订立的转让协议载明：厂房土地系向华侨借用，今后涉及的法律事务由幻灯片制造厂办理。 1999年，丙市教育局发文将该幻灯片制造厂厂房及综合楼拨归市第七中学所有和使用，作为该校勤工俭学基地之用。为此，洪乙向丙市区人民法院起诉，以为此地是先父遗产，出借后借用方未经同意而一再
转让，请求责令被告及第三人返还借用的土地及果树并赔偿损失。
请问：该地归谁所有？原告现以诉争之地是其父遗产为理由，要求收回诉争之地，是否有法律依据？
答：国家所有。没有，根据我国法律规定：城市市区的土地归国家所有。 2、1988年，丁省某沿海地区一农村集体经济组织戊组织本村劳动力，投入大量物力财力，将沿海滩涂5000
亩，开发为耕地4000亩和鱼塘1000亩。滩涂开发完成后，该耕地和鱼塘一直归农村集体经济组织戊使用，未曾发生争议。2008年，丁省计划建设沿海港口，正好选址在农村集体经济组织戊开发的耕地和鱼塘范围内，遂发生争议。丁省国土部门认为，该滩涂原本属于国家所有，因此只需补偿该村集体经济组织的土地使用权损失，即可取得该土地使用权；农村集体经济组织戊则认为，该土地系其投入大量人力物力财力开发，并且长期使用已有20年，应该视为土地所有者，即农村集体经济组织戊所有，现在建设沿海港口，还要补偿其土地所有权的损失。 请问：该争议土地到底归谁所有？
答：国家所有。（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
3、A河水库原属B县C人民公社集体所有。该水库始建于1959年11月，当时水库规模较小。1960年扩
建成中型水库，扩建后C人民公社设立了水库管理处。1963年，县政府根据省委的文件精神，决定将A河水库及其所属财产全部移交B县人民政府水利局管理，水库的性质由集体所有变更为全民所有。1965年11月，经省水利厅批准下达了再次扩建A河水库的计划，并由B县人民政府具体负责组织实施，次年二月竣工，水库扩建后为大（二）型。为水库管理、生产、生活、办公等需要，水库扩建竣工后水库管理处请示时任县长，要求增加用地。经县长指定，水库管理处在大坝禁脚地外至“防洪路”以北占用D村三组农民集体所有的土地210.26亩（即本案例中的争议之地）至今。A河水库一直没有办理国家建设征用土地的有关手续。 并且，D村三组对A河水库占用的210.26亩土地多年来一直主张其集体所有权利，多次与水库管理处发生纠纷，并曾就此上访中央、省、地（市）、县人民政府及有关部门。
后来，B县政府曾多次派员调查并主持D村村民委员会和A河水库双方参加的会议，进行调解，并于1993年3月20日达成书面协议，协议规定：一、维护现有各自的土地使用现状，以土地四至拐点为争议地段；二、维护双方正常的生产、生活秩序，都不能以任何借口侵犯他人利益；三、任何一方若有不服，依上级人民政府裁决为准。“随后，D村三组认为，A河水库占用之争议土地属该村民小组所有，而不属村民委员会所有，因而不履行协议，并多次向有关部门申诉。 请问：该争议土地该如何确权？
答：国家所有。（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
4、1975年，某县某公社为了发展养猪事业建猪场，占用甲大队土地50亩、乙大队土地50亩、丙大队土地57亩，合计157亩，当时未办理征用土地手续。在该猪场共建房屋、猪舍共占地5亩。自1976年起，该片土地的农业税和征购任务由全乡农民负担。1978年后，三个大队多次找该公社领导要求收回土地，补偿损失。1980年9月1日双方签订了合同书。合同书前三条规定征用各大队土地亩数、每亩款数、还款时间，第四条规定征用上述三个大队的土地所有权归公社猪场，第五条规定猪场解散时按原价卖给原大队。1981年底该公社分别以树苗、砖和现金按合同规定兑现了土地价款。1983年以后再没有养猪，猪舍坍塌
闲置，猪场土地被四周群众挤占4.5亩。1988年5月该乡（原某公社）人民政府将其中40亩土地承包给某农民耕种，承包期为4年。后来，甲乙丙三个村委会对养猪场的土地主张其集体土地所有权，并与该乡政府发生土地权属争议。 请问：该猪场土地所有权该确定给谁？
第四章案例分析
某省某市刘老汉去世时留有1栋三层的房屋，并带有一个临街花园和屋顶的阳台，刘老汉在去世时留有遗嘱，房屋为其三个儿子各分得一层，但对于花园和阳台如何处置没有明确。因为刘老汉留下的房屋是建在一起的，所有三兄弟三人各分得一层，并决定共用临街花园，楼顶的阳台经兄弟三人商量也归兄弟三人共同使用。
请问：案例中哪些财产为按份共有、哪些财产为共同共有？ 案例中对房屋、花园和阳台的处置是否合理？依据何在？
1992年3月9日，某市一区土地管理局将位于该市某地段大约10500平方米的土地批给甲单位临时使用，使用期为两年。甲单位获得该块用地的使用权以后，转让给了乙公司。乙公司遂在该块用地上兴建了一些建筑物。1994年，土地使用权期满以前，当事人也未到土地局办理延期手续。土地局遂于该土地使用权到期后责令使用权人退出该块土地。 请问：土地局的行为是否有法律依据？ 答：有。
1992年3月9日，某市甲单位以拍卖方式取得该市某地段大约10500平方米的国有土地使用权，使用期限50年。2008年，因房地产市场发展需要，该市准备将土地使用权提前收回。
请问：该市提前收回国有土地使用权的行为是否有法律依据，为什么？
答：没有。国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
张某系江苏省南京市溧水县某乡某村居民，1998年在该村分得承包地3亩，承包期限为30年，2008年11月，张某一家迁入溧水县城落户居住，村委会遂以此为由要收回张某的承包地。
请问：村委会能否收回张某的承包地？
张某到县城居住后，能否流转其承包地？
对于以上土地承包经营纠纷，张某可以采取哪些途径解决？
答：（1）不能。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
（2）可以。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
（3）①可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等
调解解决。②若不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。③若对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
1990年5月1日，某村委会与林某签订土地承包合同。合同约定从1991年1月1日起由林某承包本村集体经济组织的3亩桃园，承包期为30年，林某还预付了部分承包款。后来由于桃子价格大涨，1990年6月村委会要求与林某变更承包合同，遭到林某的拒绝，于是村委会于1990年6月15日书面通知林某解除合同承包，而后把3亩桃园以更高的价格承包给本村的董某，承包期从1990年11月1日起30年。对此林某不知情。林某于1991年1月1日去桃园劳作时，发现桃园已被董某占有，林某找村委会理论，村委会以通知林某解除合同为由拒绝林某返还承包地的请求。林某将村委会告上法院。 请问：村委会的行为是否有法律依据？
答：无。承包期内发包方不得收回承包地。
1998年9月1日，某市某镇某村的李某承包了本村的0.67公顷土地，并领取了本市人民政府颁发的土地承包经营权证，承包期限为30年。2007年春节过后，李某全家搬到市区从事商业经营，但其户口未迁移，同年9月30日，李某把承包的土地转包给了本村的王某耕种经营，期限为2007年9月30日到李某30年土地承包期的截止日2028年8月31日，双方还签订了“土地转包合同”。2008年3月，该村村民委员会以李某到市区从事商业经营为由，要求收回李某转包给王某的土地。
结合以上案情，回答以下问题：
①李某能否将其承包的土地转包给王某耕种经营，为什么？ ②村委会要求收回该承包土地的行为是否合法，为什么？
答：①可以。因为李某未迁移户口，所以有权保留承包经营权并依法进行土地承包经营权的流转。
②不合法。因为李某未迁移户口，仍有权保留承包经营权，所以承包期内村委会不得收回承包地。
2004年12月，某村委会以家庭承包的方式发包属于该村农民集体所有的耕地。按照规定，土地发包前，该村委会通过村民会议选举产生了承包工作小组，承包工作小组及时拟定并公布了承包方案。承包方案中部分内容为：本次承包耕地的期限为30年；已到达婚育年龄的未婚女性村民由于今后要出嫁，不能承包土地；农户承包的土地不得流转，如承包后不愿意耕种的，必须交回发包方。方案公布后，部分村民有意见，但村委会认为该方案最大程度地保护了本村村民的利益，并且反对该方案的只是少数村民，遂以村干部会议的形式通过了承包方案。其后，公开组织实施了承包方案，并签订了承包合同。尽管少数村民对此不满意，但碍于本村村民的面子，也就被迫接受。 结合以上案例内容回答问题：
①承包工作小组拟定的承包方案中有哪些不合法的内容？ ②该村土地承包程序存在哪些错误？
答：1、（1）农村土地承包，男女平等，不能以出嫁为借口剥夺其权利；（2）