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宜昌万达广场项目可行性研究报告
府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。
第二章 项目市场分析
2.1 宏观环境分析
2.1.1 宜昌市2008年经济发展状况
2008年，宜昌市经济增长较快，全市实现生产总值1026.56亿元，比上年增长14.6%，已连续5年实现两位数以上增长速度，经济较快增长的区间逐步拉长。分产业看，第一产业增加值136.99亿元，增长5.0%；第二产业增加值551.36亿元，增长19%；第三产业增加值338.21亿元，增长11.3%。按常住人口计算，人均生产总值达25445元。完成区域财政总收入197.58亿元，增长20.2%。其中地方一般预算收入44.27亿元，增长24.5%。地方一般预算支出105.30亿元，增长33.5%。
居民消费价格比上年上涨5.5%，其中食品价格上涨12.9%。商品零售价格上涨5.6%。固定资产投资价格上涨4.8%。工业品出厂价格上涨7.67%，其中生产资料价格上涨7.21%，生活资料价格上涨9.98%。原材料、燃料、动力购进价格上涨11.86%。农业生产资料价格上涨20.3%。房屋销售价格上涨8.8%，其中新建商品住宅价格上涨9.7%，二手住宅价格上涨5%；房屋租赁价格上涨4.6%。
2008年宜昌市实现规模以上工业增加值452.22亿元，增长22.8%，其中内资企业增长23.0%；港、澳、台商投资企业增长16.9%，外商投资企业增长29.5%。分轻重工业看，轻工业增长22.1%，重工业增长22.9%。电力、化工、食品医药三大支柱产业实现增加值340.59亿元，占全市总量的75.3%。
2008年全社会固定资产投资523.46亿元，比上年增长34.1%。分产业看，第一产业投资17.16亿元，比上年增长51.1%；第二产业投资313.8亿元，增长39.1%；第三产业投资192.5亿元，增长25.5%。
2008年房地产开发投资56.68亿元，比上年增长16.4%。宜昌市房屋施工面积537.57万平方米，增长2.8%；其中商品住宅452.52万平方米，增长2.5%。
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房屋竣工面积114.01万平方米，下降27.2%；其中商品住宅102.66万平方米，下降18.8%。商品房销售面积（含现房和期房）140.78万平方米，其中商品住宅135.10万平方米；商品房销售额42.22亿元，其中商品住宅39.16亿元。
2008年社会消费品零售总额388.19亿元，比上年增长24.6%。分地域看，城市消费品零售额231.05亿元，增长26.2%；县及县以下消费品零售额157.14亿元，增长22.3%。分行业看，批发和零售业零售额322.72亿元，增长24.6%；住宿和餐饮业零售额59.54亿元，增长24.9%；其他行业零售额5.93亿元，增长20.7%。在限额以上批发和零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长53.2%，肉禽蛋类增长38.8%，服装类增长35.7%，汽车类增长21.9%，石油及制品类增长42.7%，日用品类增长25.4%，文化办公用品类减少22.7%，通讯器材类增长67.4%，家用电器和音像器材类增长29.9%，建筑及装潢材料类增长6.3%，家具类增长88.7%，化妆品类增长10.1%，金银珠宝类增长39.0%，中西药品类增长7.6%。
2008年外贸进出口总额137128万美元，比上年增长60.4%。其中，出口额90502万美元，增长48.0%；进口额46626万美元，增长92.2%。
2008市对外经济合作业务完成营业额66135万美元，比上年增长128.4%。其中，对外承包工程完成营业额66011万美元，对外劳务合作完成124万美元。全市累计外派人数2127人次，增长5.4%。
2008年接待国内外旅游人数992.25万人次，比上年减少4.0%，其中，入境国际旅游人数22.25万人次，减少34.7%。其中，外国人18.11万人次，减少38.1%；香港、澳门和台湾同胞4.14万人次，减少13.4%。国际旅游外汇收入5885.3万美元，减少6.8%。国内旅游人数970万人次，减少3.0%；国内旅游收入61亿元，减少9.7%。全市旅游总收入65.09亿元，减少10.0%。
2008年末全市户籍人口为400.83万人，常住人口为403.9万人。全年出生人口3.08万人，出生率为7.69‰；死亡人口3.17万人，死亡率为7.90‰；自然增长率为-0.21‰。
全年农村居民人均纯收入4686元，比上年增长16.5%；城镇居民人均可支配收入11733元，比上年增长14.6%。农村居民家庭恩格尔系数为46.39%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.09%。
作为湖北省域副中心城市，宜昌近几年经济发展势头良好，产业结构合理，
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2008年，宜昌市实现生产总值1026.56亿元，比上年增长14.6%，这一数值已经超过宜昌市“十一五”规划提出的1025亿元的目标，提前完成规划目标。良好的经济发展形势为项目达到预期目标奠定了坚实基础。
2.1.2宜昌市城市定位及发展潜力
城市定位：世界著名的水电能源基地和旅游名城，长江中上游的区域性中心城市，湖北省域副中心城市。
1876年（清光绪二年）宜昌被辟为我国最早的通商口岸之一，1877年清朝政府在宜昌设立海关，英、日、美、德、意、法等国也相继设立领事馆和商行。宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达的经济科技与西部丰富资源的结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，处于南北经济文化交往、东西资源要素对流的交汇处和过渡地带，历来是重要的商品物资集散地。随着我国对外开放由沿海向内地梯次推进，长江开放开发、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，宜昌处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。1994年8月，宜昌市被国务院批准为沿江开放城市，所辖夷陵区、兴山县、秭归县被列为三峡经济开放区。近几年，宜昌市经济总量连续居湖北省第二位，宜昌商务经济发展中“省域副中心”的地位初现端倪。现在的宜昌，农村建设欣欣向荣，工业生产生机勃勃，城市面貌日新月异，市民生活安居乐业。宜昌城区，有雄伟的三峡大坝和葛洲坝横锁长江，西陵长江大桥、宜昌长江公路大桥和夷陵长江大桥等三座现代化的大桥将宜昌的南北两岸紧紧地连在一起。
宜昌境内蕴藏着丰富的水能资源。正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市的三斗坪镇，东距宜昌市城区40公里；设计装机容量2240万千瓦，年发电量为883亿千瓦时；还有高坝洲电站、水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的387座小水电站，装机总容量将达2300万千瓦，年发电量1100亿千瓦时，从而使宜昌成为我国最大的水电建设基地，并将成为全国的能源中心。同时，宜昌矿产资源十分丰富，现宜昌境内探明的矿物有53种，占全国已知矿的1/3，占湖北省的45%。
宜昌市快速的经济增长、优越的地理位置和丰富的资源，造就了宜昌这个湖北省域副中心城市，未来发展潜力巨大。
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2.1.3 宜昌市相关规划
2.1.3.1 宜昌市“十一五”时期经济和社会发展的总体要求与发展目标 总体要求
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，切实把宜昌经济社会发展转入科学发展的轨。紧紧抓住最佳发展机遇期，努力实现全市经济又快又好地发展。坚持以调整优化经济结构和转变经济增长方式为主线，以改革开放和自主创新为动力，以改善城乡人民生活为根本出发点，着力推进新型工业化，着力建设社会主义新农村，着力发展以旅游业为龙头的现代服务业，着力提高城镇化水平，着力构建和谐宜昌，加快全面建设小康社会和世界水电旅游名城的步伐。
发展目标
围绕建设“世界水电旅游名城”的总目标和“把宜昌建成世界最大的水电基地、初步建成国际性旅游名城和长江中上游区域性中心城市”的基本目标，进一步加快经济社会发展，努力使经济发展速度和综合经济效益继续保持高于全国全省平均水平，改革和发展走在全省前列，成为湖北在中部地区崛起的重要增长极。
◆ 经济实力明显增强
到2010年，全市国民生产总值达到1025亿元，年均增长11%以上。其中第一产业98亿元，年均增长3%；第二产业546亿元，年均增长12%；第三产业381亿元，年均增长12.3%。提前两年实现人均生产总值比2000年翻一番，2010年达到24739元，年均增长10.5%。固定资产投资总规模累计达到1697亿元，年均增长5%，其中市县属达到1148亿元，年均增长15%。社会消费品零售总额达到399亿元，年均增长12%，保持市场物价基本稳定。地方一般预算收入达到39亿元，年均增长12%。三次产业结构调整为9.6:53.3:37.1。高新技术产业增加值占GDP的比重达到7%。
◆ 社会事业全面进步
全面提高义务教育水平，到2010年，全市小学适龄儿童入学率达到100%；初中适龄少年入学率达到98%以上；高中阶段教育毛入学率达到95%以上；15岁及以上人口平均受教育年限提高到10年。科技投入达到10亿元以上。各类
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