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宜昌万达广场项目可行性研究报告
商品房销售额
2008年，城区商品房销售额达34.39亿元，比上年下降32.7%。城区住宅销售额达31.71亿元，比上年下降31.3%。
2008年，城区现房销售额达6.84亿元，比上年下降26.7%。城区住宅现房销售额达5.82亿元，比上年下降23.3%。
2008年，城区期房销售额达27.55亿元，比上年下降34.0%。城区住宅期房销售额达25.89亿元，比上年下降32.9%。
从商品房销售额来看，2008年城区现房销售额占20%，期房销售额占80%；2007年同期城区现房销售额占18%，期房销售额占82%。
商品房空置面积
截止2008年12月，城区商品房空置面积达30.05万平方米，与2007年相比同比上升52.1%。城区住宅空置面积达19.63万平方米，与2007年相比同比上升56.1%
受宏观调控和世界金融危机的影响，城区2008年商品房、住宅新开工面积与2007年同期相比下降78%以上；城区商品房竣工面积比2007年同期下降了50.3%，城区住宅竣工面积比2007年同期下降了45.6%；现房和期房的销售与2007年同期相比也在大幅下降，降幅在40%以上，进而造成城区商品房、住宅空置面积同比上升。分季度来看，宜昌城区商品房空置面积增加主要体现在第三季度和第四季度。
商品房供销分析
截止2008年12月，全市商品房累计批准预售132.73万平方米，其中住宅批准预售101.7万平方米。从供给区域来看，伍家岗区和西陵区商品房预售面积占全市预售面积的70%以上，住宅预售面积占全市预售面积的60%以上，成为宜昌市两大最主要的商品房和住宅的供应区域。从销售分区统计分析来看，伍家岗区商品房和住宅销售面积均占全市销售面积的37%以上，同时也成为宜昌市最主要的商品房和住宅的销售区域。
2008年商品房累计供销比为1.8:1（期间商品房预售面积：期间商品房销售面积），从分区对比分析来看，供销差距最大的区域是西陵区和伍家岗区，供销差距最小的区域是东山开发区，从供销比例指标也能比较直观的判断宜昌各区域的楼盘价格走势。
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商品房销售价格分析
2008年宜昌城区商品房平均销售价格3594元/m2；住宅平均销售价格3094元/m2。西陵区均价基本稳定在4300元/m2，伍家岗区均价稳定在3600元/m2，东山开发区均价稳定在3100元/m2，夷陵区均价稳定在2100元/m2；第三季度宜昌城区各区住宅销售价格呈逐月下降的趋势，第四季度城区各区住宅销售价格有一定幅度的反弹，西陵区住宅销售价格从9月开始逐月走高。
2.1.4.3 宜昌写字楼市场分析
宜昌市场经过多年发展已有多栋成熟写字楼供给。大部分成熟写字楼租赁较好，但销售不畅，部分商务楼宇由住宅楼转化而成，还有部分写字楼只租不售。新建写字楼，销售价值及消化速度均不及同地段住宅，写字楼市场销售行情比较惨淡。由于宜昌市商务环境一般，写字楼使用客户多为中小企业，中小企业数量不多，平均寿命也不长，资金流量也不大，因此，写字楼市场租赁需求多于购买需求。
受宜昌整体市场环境与经济环境影响，宜昌写字楼整体发展较为缓慢。目前宜昌市场的写字楼主要以西陵一路沿线为中心，呈现明显的线状分布，这主要与目前西陵一路以其城市商业中心的核心地位密切相关，新近开发的CBD综合体商业项目也在西陵一路上。
品质较差，缺乏规模与品牌效应，是宜昌写字楼无法适应市场的重要原因。目前宜昌的主要写字楼如3e大厦、中环广场等基本代表了宜昌的整体水平，但从其规模、内部功能、配置与管理方面均无法与武汉等一线城市的星级写字楼相提并论。写字楼品牌形象的整体缺失及供应量的极度萎缩，使大品牌企业转而采取自建办公场所或生产与总部分离的方式来解决其办公问题。由此而来，更加加重了宜昌写字楼缺乏内在的发展动力与市场机会。
2.1.4.4 宜昌商业市场分析
商业项目换代升级，新商业街区浮出水面，将改变宜昌商业形态的格局。目前已形成了三大商圈，即夷陵广场商圈、解放路商圈和葛洲坝商圈。其中以夷陵广场商圈影响力最大，解放路商圈正在崛起，葛洲坝商圈则以满足葛洲坝周边区域购买需求为主，辐射力有限。
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夷陵广场商圈和解放路商圈两大商圈逐步叠合。新商业项目渐次崛起，产生商业聚变，形成两大商圈的叠合。据规划，西陵中心区将以解放路商业步行区、中心商务区、夷陵广场周边商贸旅游服务区、学院街历史文化风貌区、珍珠路科技一条街、东湖商业中心构成，形成都市休闲、旅游购物、文化娱乐等繁荣的综合大型商业圈。
商业中心多核心多级别格局初现。根据发展规划，宜昌将会形成多个核心、多个级别的商业中心发展格局。包括葛洲坝片区商业中心、九码头片区商业中心、开发区东山园区片区商业中心、东站片区商业中心等。
商业地产价格不均衡，布局上仍有发展空间。随着宜昌各大商圈的雏形渐现，商业地产价格越来越不均衡。数据表明，夷陵广场商圈内的一楼商铺价格在3~6万元/㎡之间，而伍家岗商圈的商铺一楼均价只有7000~8000元/㎡左右，差异性非常大。因此，业界认为，从短期看，西陵商圈的商铺收益更高些，而对长期持有者来说，伍家岗商铺的升值前景可能更可观。
伍家岗商业购物中心绽放新商圈。预计5年内，伍家岗区将新增10万居住人群，急需大型商业配套和新的商业中心。一直以来伍家岗区的商业分布较零散，没有形成号召力很强的商业中心。但在新的发展时期，在商业项目和大商家的带动下，一些吸引力很强、现代化的商业中心正在崛起，比如该项目的强势入驻。
2.1.4.5 2008年房地产政策分析
央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，宣布了中国进入减息期。2008年11月27日，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，央行已连续进行了四次降息。一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。
2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至0.7倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的
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考虑，针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。
12月17日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神，但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复，仅对二套房贷有限放开，突出满足改善型住房需求，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限，其对市场需求的刺激还需进一步观察。
2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。
到目前全国已有20多个城市，相继出台了刺激房地产发展的政策。宜昌市政府也发布了[2009]7号文件，即《宜昌市人民政府办公室关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见》，该通知提出了从加强经济适用住房和廉租房建设、积极鼓励和支持住房消费、优化房地产业投资发展环境、强化房地产市场监督管理、积极营造良好的舆论氛围等五个方面实施意见。
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