发布时间 : 星期一 文章均瑶写字楼项目策划方案更新完毕开始阅读b014ae0ccf84b9d528ea7a56
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1.3定位依据 优势分析
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地段公共交通线路繁多，出行非常便捷； 周边商业配套设施齐全，办公配套条件较好；
由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析
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本区域的写字楼入住率相对于徐家汇商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引大公司的入住必须在营建标准上有所提高；
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本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
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从目前的写字楼市场来看，作为5A级甲级涉外写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住；
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由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
市场分析
本区域是上海传统的西部高尚居住地段，而徐家汇商圈中汇金、汇联、港汇、美罗城、东方商厦、第六百货、太平洋百货等构成上海西部最热闹的次商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。
总的来说，徐家汇写字楼分布比较散，主要以美罗大厦、上海实业大厦为代表。 徐家汇商圈近几年写字楼的租金价格起伏较大，平均租金在96~97年达到高峰，然
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后开始下滑，1999~2000年最低0.35USD/m2/天，2001年重新上扬至0.45USD/m2/天，随着经济形势的不断好转，租金有进一步的上升空间。而本案处于徐家汇区域边缘，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，徐家汇商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。
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市场机会点
上海写字楼整体市场回暖，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼比例增加； 甲级写字楼需求激增，购买行为增加，空置率大幅下降；
本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，
尚有一定的发展空间，但随着徐汇区政府“办公在徐汇”等政策相继出台，预计在未来的2004年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速去化，获得利润的最大化。
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本区域地标性写字楼相对比较缺乏；
APEC及WTO将给上海写字楼市场带来良好的需求机遇； 市场威胁
办公楼市场竞争激烈，徐家汇商圈周边的甲级写字楼是本案今后长期和强有
力的竞争对手；
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大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能
会造成周边环境影响；
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大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间
相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；
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附：近年来上海市写字楼市场区域供应走势
近年来上海市写字楼空置率变化情况
单位:53025201510501990199119921993199419951996199719981999营业性办公楼的供应量、占用量、空置量单位 平方米300000250000200000150000100000500000199019911992199319941995199619971998199920002001供应量占用量空置量营业性办公楼空置率变化 综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，中原认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置。
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二、 目 标 客 户 定 位
从区域写字楼内行业分布情况来看，徐家汇周边的写字楼入住的行业以企业管理机构为主，所以，中原将本案客户依据两种情况分别定为如下：
80.0%徐家汇74.5%
70.0`.0P.0@.00.0 .0.0%0.0%金融保险业房地产业社会服务业综合技术服务企业管理机构7.5%4.7%4.7%8.5%2.1企业性质
国内外知名企业和办事机构
2.2行业分类
IT、电子信息、电信、金融、贸易、法律等行业
2.3锁定目标客户
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注重相对较有吸引力的价格；
较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要达到65%~70%；
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办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；
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