发布时间 : 星期五 文章均瑶写字楼项目策划方案更新完毕开始阅读b014ae0ccf84b9d528ea7a56
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合适的地理位置，临近交通路线或地铁、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；
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大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，这样容易给客户留下好的印象；
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较为完善的物业管理和商务配套；
三、 价 格 定 位
3.1租售价格确定
租赁价格： US$0.42/m2/天或RMB3.5元/m2/天
销售价格： US$1700/m2 或 RMB14000元/m2
3.2价格定位支持：
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支持一：市场价格比较法
周边个案销售价格比较
周边个案租赁价格示意 （单位：US$/平米/天）0.80.60.40.20 0.650.60.50.450.40.350.350.30.250.30.280.27租金价格伊泰大厦煤科大厦亚太企业中心华泰大厦怡甸大厦坤阳国际商务中心美罗大厦上海实业中心轻工大厦金钟大厦工商大厦第 9 页 共 27 页
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比较价格定位
比较项目地理位置外观形象停车位楼层净高电梯电讯设备空调系统物管公司配套设施合计权重25107585151312100伊泰利大厦煤科大厦亚太企业中心华泰大厦怡甸大厦坤阳国际商务中心美罗大厦上海实业中心轻工大厦金钟大厦工商大厦欧江大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数1050.26251100.275950.2375950.23751000.251000.251200.31200.31000.251000.251000.251000.25900.09900.091000.1850.085950.0951000.11200.121100.11900.09900.09950.095950.095850.0595900.0631000.07850.05951000.071200.0841100.0771100.077950.0665900.0631000.07900.0631000.051000.05950.0475950.04751000.051100.0551100.0551100.055950.0475950.04751000.05950.0475900.072900.0721100.099900.072950.0761200.0961200.0961200.096950.076900.072950.0722900.072900.045950.04751100.099900.0451000.051100.0551200.061200.06950.0475900.045950.0475900.045950.1425950.14251000.15850.12751100.1651200.181300.1951300.1951000.15950.1425950.1425850.1275850.1105850.11051000.13800.1041000.131200.1561300.1691300.1691000.13950.1235950.1235950.1235850.102850.1021100.132850.1021000.121200.1441400.1681400.168950.114950.114950.114950.1140.9340.95251.0650.881.0061.121.241.230.97150.94750.96470.9375租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格租金价格比较价格0.30.330.30.320.450.420.280.320.40.40.50.450.650.520.60.490.350.360.320.340.350.370.30.32A：伊泰利大厦 0.3÷ 0.934 = 0.33 G: 美罗大厦 0.65÷ 0.934 =0.52 B：煤科大厦 0.3÷ 0.9525=0.32 H: 上海实业中心 0.6÷ 0.934 = 0.49 C：亚太企业中心 0.45÷1.065= 0.42 I: 轻工大厦 0.35÷0.9715 =0.36 D: 华泰大厦 0.28÷ 0.88 = 0.32 J: 金钟大厦 0.32÷0.9475=0.34 E: 怡甸大厦 0.4÷ 1.006 = 0.40 K: 工商大厦 0.35÷0.964 = 0.37 F: 坤阳国际商务中心0.5÷ 1.12 = 0.45 L: 欧江大厦 0.30÷ 0.9375=0.32
拟定各比较对象参考系数为： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5% 综合评价：0.33 x 5% + 0.32 x 5% + 0.42 x 15% + 0.32 x 5%+ 0.40x 10%
+ 0.45 x 20%+ 0.52 x 10%+ 0.49 x 10%+ 0.36 x 5%+ 0.34 x 5%
+ 0.37x 5% + 0.32 x 5% = US$ 0.412/平方米
通过市场价格比较法，本案租金定位为： US$0.42/平方米
销售价格确定
由于目前市场上甲级涉外写字楼销售较少，所以在销售价格定位上，中原通过对周边个案租金价格的比较，获得本案的平均租赁价格，在依据目前市场上销售、租赁价格的一般关系，从而得出销售价格。
从目前写字楼投资市场来看，投资开发写字楼的开发商一般要求：写字楼的投资回报周期为10—15年，即每年的投资回报率为：6.5%—10%。 即：销售价格= （租金价格*30*12）÷ 每年的投资回报率
所以中原依据销售价格与租赁价格的这一关系，得出本案的销售价格为（本案
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拟定每年的投资回报率为8.5%）：
销售价格 = （0.4*30*12）÷ 8.5 % = 1780US$/M2
考虑到给租赁者一个实惠的利润空间（物超所值的感觉），中原建议本案的最终销售价格为：US$1700/M2 即 RMB14000/M2
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支持二：成本价格核算法
以中原对本案周边和全市写字楼开发成本的了解，可以推算出本案开发单位成本约为116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地价，建安、建筑成本（包括设备、电梯、内外装修）7000元/平方米。
目前房地产市场盈利率一般在15%—25%之间。
所以，以目前市场较为接受的市盈率20%估算，本案的销售价格为：
11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米
通过成本核算法本案价格定位为：14000元/平方米
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支持三：区域租金价格走势
徐家汇区域写字楼租金价格走势分析
徐家汇（单位：美元/平方米·天）1.210.80.60.40.2019951996199719981999200020010.70.60.350.350.4511.1从本案的营建标准和所属的市场地位来看，金汇大厦租金应略高于区域的平均水平，考虑本案在未来市场中的高竞争力；加之，本案由于建设周期较长，导致其市场形象受到影响等多方因素的影响，所以，中原建议本案的平均租赁价格
为：US$0.42/平方米
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第 12 页 共 27 页 销篇
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