发布时间 : 星期一 文章均瑶写字楼项目策划方案更新完毕开始阅读b014ae0ccf84b9d528ea7a56
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一、 销售推广策略确定
1.1 销售模式的选择
从目前写字楼市场销售模式来看，主要分为以下几种方式：
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写字楼销售一般方法
这种方法在较好产品力，以及销售道具、媒体宣传配合下去化稳定，资金回笼较快。
带租约出售
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先租后售，带租约销售，吸引投资客入伙，由于要先租后售，所以物业去化较慢，且资金回笼也不及时。
保证固定投资回报出售
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在写字楼销售的一般方法的基础上，采取返租的形式，即与客户签订（如4年总共20%固定投资回报率）合同，这种销售方法具有较大的吸引力，特别是一部分投资客，且资金回笼较快，但开发商的风险相对来说较大。
股份转让
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采用股份转让的形式，与大的集团共同经营本物业，从而获得资金的快速回笼。
综上所分析，中原建议本案的销售采用以一般的销售方法为基础，依据市场对本案的接受情况，辅以其他的销售模式，如保证固定回报出售或股份转让的方法进行销售，达到快速去化的效果，获得资金的快速回笼。
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1.2 价格策略
本案总体的价格策略应是遵循低开高走，在销售前期以有震撼力的价格迅速吸引市场注意与聚集人气；在销售的中期价格在逐步上涨．全案的价格区间预计在12500－15000元／㎡，均价在14000元／㎡．在销售的预定阶段，建议10楼以下的单元以13500元／㎡以下的价格（暂定）的统一价面世．
时 间 2002年10－12月 2003年 1－4月 2003年 5－7月 2003年8－9月 各销售段 前期引导期 开盘强销期 持续阶段 清盘阶段 销售率（％） 阶段平均价格 0???20（预定） 20???65 65???90 90???100 13500 14000 14500 14000 ☆ 分阶段价格控制
前期引导期： 在本案预定阶段，以限量发售让利形式推出，公布均价为
13500元/M2， （销售面积为：5700平方米，预售达20%）
开盘强销期：公布均价为14000元/㎡，（销售达65%）
持续阶段： 单位价格上浮500元，公布均价为14500元/M2。（销售达90%）
清盘阶段： 单位价格下浮500元，成交价格为14000元/ M2。（销售达100%）
1.3 销售策略建议
1.实现统一价的销售策略
在销售初期，建议10楼以下实行统一价13500元／㎡（暂定）的销售方式，
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以迅速积累市场人气；在项目处于尾盘期，同样可以采用统一价销售。 2.以租代售的销售策略
对部分小客户，他们可能会采用商业贷款的付款方式。对于首付款，可以采取以租代售的方式。即客户支付10万元购房押金，剩余的房款（首付款）部分必须在18－24个月内付清，未能按时付清，视为违约，10万元押金不再返还。
1.4营销推广策略
1. 开盘时机的选择
☆ 开盘时机
根据本案的现状和装修施工进度，对于力求成为地标性写字楼的本案来说，在一切销售铺垫及市场蓄势均未形成的情况下，中原建议将开盘日期放于明年年的1月上旬，而待售楼处交付后专案销售人员可提前1至2个月进驻，开展销售引导并进行PR活动造势，待到正式开盘后力争一举惊爆市场。 ☆ 销售时间段预估
以2002年3月上旬为正式开盘时间，销售周期为10个月左右，此期间去化100%。
2.分阶段销售执行计划
科学的销售控制将提升利润空间，使销售进程良性发展。根据销售案场的信息收集，其反馈可能会对设计的调整与优化有一定的指导作用，合理的销售控制使方案调整更具可行性，保持在售物业的产品力优势。中原认为销售控制主要体现在销售时间节点的控制上，必须努力完成各销售阶段的目标任务；并在规定的销售周期内完成销售目标．
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引导期：（2002年10月初——2003年12月底） 主旨：
本期希望售楼处装修完毕并开放接待，如果售楼处尚未装修好，建议设立一个临时接待处，同时配合新闻发布会及软广告、网络等媒体推广，吸引人气参观、预订，另外，通过中原庞大的销售网络（各分行）、以往积累的客户，以及均瑶集团自己所掌握的客户使得较大客户入伙，以促进其他中小客户的加入，并依据不同的客户采取相应的销售策略，从而达到一定量的客户积累，通过本阶段吸纳一定量的开盘买势，为开盘是入强销期作好良好的市场辅垫。
条件：
? 制作本案的模型置于售楼处。 ? 投放少量的告知性的媒体广告配合。 ? 开盘在即之新闻发布会举办。 ? 销售印刷品完成。 ? 现场布置完成
目标：
本期预计完成销售总量的20%的预订。
工作：
? 业务员培训并进场接待、拜访客户。 ? 客户信息积累与跟踪。 ? SP活动通知及开盘期告知。 ? 接受预订及系列政策咨询等。
开盘暨强销期（2003年1月上旬——2003年4月底） 主旨：
在本阶段进行全面销售攻势的展开，将销售推向高潮，集中成交。这一阶段媒
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