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体推广要“软硬兼施”，通过频繁的见报率（基本上是每周1次的见报率）来强化客户对本案的熟悉度，以及相应的炒作获得市场认可，加之一些SP活动，相应的销售策略进行调整，已达到销售速度与利润最优化的状态。
条件：
? 外立面的装饰基本完成。
? 设备处于准运作状态，内部装饰正处于进行当中。 ? 广告攻势全面出击，SP及媒体硬性诉求全面展开。 ? 销售资料进行适度更新
目标：
本期预计完成销售总量的65%左右（含上期预计客户成交）。
工作：
? 预定客户集中回访，并针对几个集中的办公聚集区，设置灯箱、看板，并
对其入住公司，派送本案的宣传单页； ? 促销活动配合开展； ? 强大媒体攻势辅助； ? 力求客户尽快集中成交；
? 进行销售策略及广告策略的总结与适度调整；
持续期（2002年5月初——2003年7月底） 主旨：
进行销售的中段各项调整，此间以软广告诉求为主，硬广告市场保温为辅，继续消化上阶段攻势下产生的买势。
条件：
内外装修已基本完成，设备已处于预运作状态，客户可以进入开始各自的个性化装修。
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目标：
本阶段预计完成销售总量的25%左右。
工作：
业务员强销、SP活动、参加房展会、老客户回访
结案期（清盘阶段）（2003年8月初——2003年9月底） 主旨：
9月份结束本案的销售，余量等日后低调去化。
目标：
本期预计完成销售总量的10%左右，差不多全部去化。
工作：
? 销售资料、文件整理、归档。 ? 客户资料整合、归档。 ? 剩余客户的最后成交。
※ 由此，则本案将在一年内基本完成销售总量的全部去化。
销售注意点
? 售楼处是客户对一个楼盘的第一印象，所以，售楼处务必要做得美观、精致
且富有时代感，让客户耳目一新，对楼盘品质有一种的先入为主的感觉。 ? 在实施不同的销售策略时，首先在销售引导阶段，通过客户的不同反应，以
市场接受度以及利润最大化的原则选择相应的销售策略，并不定时地进行相应的调整。
? 本案在销售推广的初期阶段，大客户的积累时非常重要的，是否有知名企业
的入伙会直接影响到本案在今后的销售以及租赁是否能够迅速去化的关键
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所在，而且较大客户的一般都是整层或者半层购买，其对本案的档次的提高和今后物业管理都有较大的帮助。
3. 资金回笼预测
假设上述分阶段行销策略中各阶段销售比例之各类产品去化速度同等，则全程资金回笼预计如下。
销售时间段 2002年10月初 —— 2002年12月底 2003年1月上旬 —— 2003年4月底 2003年5月初 —— 2003年7月底 2003年8月初 —— 2003年9月底 总计 销售率 销售价格 回笼资金（万元） 预定20% 13500元/㎡ 45% 14000元/㎡ 25681.7 25% 14500元/㎡ 10343.94 10% 100% 14000元/㎡ 14025元/㎡（均价） 3994.9 40020.54 二、 市 场 推 广
2.1 广告策略
1、广告总精神
广告宣传的原则是以直接销售为主，以广告宣传为辅。广告应以写文章、评
论等软广告为主，加强社会影响和知名度，配以户外广告辅助宣传，在强销期开始时可以刊登一些硬广告用来冲击市场、吸引客户。
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2、广告诉求
诉求一（位置诉求）：
徐家汇商务办公区域优越的地理位置，是开展商务活动的理想选择
钻石位置、钻石地位
诉求二（客户诉求）：
金汇大厦是国内外商界精英的摇篮
诉求三（价格、服务诉求）：
金汇大厦让您花三A级的钱享受五A级的服务
超值价格、超值享受
2.2 推广费用与媒体选择
1、推广费用预算
对本案而言，销售周期比较短，为达到预期的销售效果或期望值，迅速传播产品价值，在最短的时间里取得市场的认同，必须对有限的市场推广预算进行合理的分配和使用，努力争取广告效益的最大化。中原认为，提取总销金额的1%即400万元作为市场推广费用是较为合理的。 2.推广媒介选择
本案产品不同于住宅产品，因而在媒介的选择与组合上应更富特色和针对性。
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