发布时间 : 星期二 文章梧州市城市规划管理技术规定 - 图文更新完毕开始阅读b21dfb848762caaedd33d49d
第二章 城市用地
2.1 本市建设用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。
2.2 城市用地性质的确定必须与经批准的城市总体规划、分区规划和详细规划相符合。凡需要变更规划用地性质和范围的，须按以下规定：
(一) 用地性质和范围的变更在符合土地使用相容性的原则下，经规划主管部门审查对原规划用地布局结构、市政设施、人口容量、环境等不受影响、或影响在容许范围内，允许对土地使用性质和范围作适当的调整。规划用地性质的变更应先提出调整意见，报经原审批机关审批。土地使用相容性按表一《土地使用相容性规定表》规定执行。
(二) 涉及学校、医院、公共绿地、风景名胜区、文物保护区、文化设施、公共体育场(馆)、停车场(库)、集市贸易市场、对外交通、道路广场、市政设施用地、突发公共事件应急用地和其他重要公共活动场地的用地性质和范围的改变、调整，除了提出相应的调整规划,包括如变更规模或置换位置等规划和对策外,尚需征得有关主管部门同意，最后报市人民政府批准。
学校、医疗、体育、公共绿地和文化设施等特殊公益性事业用地，在其配套区域未达到国家规定的用地指标要求的情况下，其用地性质不得变更。
(三) 涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经市人民代表大会或者常务委员会审查同意后报自治区政府审批。
2．3 地质灾害危险区内，除进行危岩滑坡整治、绿化和必不可少的市政工程外，严禁其他建设活动。地质灾害易发区内，从严控制工程建设活动。凡在地质灾害易发区内申请选址，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。
2.4 根据梧州市现状，按照《梧州市城市总体规划》，将梧州市城市规划区划分为两类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：
一类建设控制区：河东旧城区，即北至冷水冲、东至云龙桥、西至桂江、南至西江的用地范围。（见附录二）
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二类建设控制区：除上述一类建设控制区之外的城市规划区内的其他地区。
2.5 建设净用地面积超过3000平方米的各项建设项目，必须编制修建性详细规划。
2.6 建设净用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；
（二）高层居住建筑为2000平方米（建筑层数为9层至15层）；
高层居住建筑为3000平方米（建筑层数为16层以上）；
（三）高层公共建筑为3000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；
高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于50米）；
（四）建设净用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可调整建筑容量指标后核准建设：
（1） 邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的； （3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。
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第三章 建筑密度及容积率
3.1 城市规划区内建设项目，包括新建、改建、扩建工程的建筑容量控制指标（含建筑 容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。
3.2 除单幢建筑外，建筑容量控制指标按本规定表二《建筑容量控制指标表》的规定执行。单幢建筑的建筑密度和容积率在满足国家有关规范的前提下可适当提高。
3.3 表二规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑用地。对混合类型（住办、商办或不同层数混合的住宅区等）的建筑用地，其建筑容量控制指标，应在建筑用地按使用性质或层数分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
3.4 对未列入表二的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标，应按有关国家标准和专业规定执行。
3.5 本《技术规定》确定的单幢建筑是指没有进行过详细规划的地区并具备完整的用地证并符合如下条件： (一) 整体为一幢的建筑。
(二) 净用地面积不超过2000平方米的多幢建筑。
(三) 净用地面积超过2000平方米，不超过5000平方米，裙房联通，上为多幢高层塔楼，塔楼之间满足间距要求，且塔楼与裙房联接层的建筑面积与裙房的基底面积之比大于1：2的建筑。
3.6 原建设用地的建筑容量指标已超过规定值的，不应在建设用地范围内进行建筑的新建和扩建。
3.7 对向社会公众提供开放空间的建设项目，在符合消防、环保、卫生、交通和人防等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表三《开放空间建筑面积补偿表》在允许范围内给予一定的面积补偿。
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3.8 建筑密度及容积率的计算
（一）计算建筑密度及容积率时，“用地面积”指净建设用地,即不包含城市道路（大于等于15米）、城市公共绿地、小区级以上城市公共设施等城市公共用地的建设用地。 (二) 地下室面积除用于营业、办公、住宿面积外，均可不计入容积率；地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面1.5米，超过时计为地面建筑；地面架空层层高小于等于2.2米，不计入建筑面积及层数。
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