发布时间 : 星期二 文章国内外土地征收制度比较研究更新完毕开始阅读b234ecc016fc700abb68fcd4
(一)区段征收与一般征收的区别
区段征收是政府基于都市开发建设、旧都市更新、农村社区更新或其他开发目的需要，对于一定区域内的土地全部予以征收。区段征收的土地重新加以规划整理后，政府取得开发所需的土地及公共设施用地、国宅用地及其他可供建筑用地，原土地所有权人领回一定比例抵价地，再将剩余土地进行公开标售、标租或设定地上权，并将土地处分后的收入用于偿还开发总费用。
区段征收实质上是一种具有强制性、同时又具有合作性的整体开发方式。对原土地所有权人采取抵价地补偿方式，就相当于土地所有权人与政府进行的“合作开发”，即由土地所有权人提供土地，政府提供开发费用。区段土地开发后，土地所有权人领回抵价地作为补偿，享受到土地利用价值提高、公共设施完善及生活品质提升等多重利益;政府则通过这种方式无偿取得了公共设施用地、国宅用地及其他可供建筑用地，也节省了庞大建设经费支出，便利了都市发展。由此可见，区段征收是一种公私互利、政府与民众双赢的措施。 (二)区段征收的范围
依照台湾土地相关法律及土地征收条例，在下列情形下可以施行区段征收：一、新设都市地区的全部或部分在实施开发建设时;二、旧都市区为公共安全、公共卫生、公共交通需要或促进土地合理使用而实施的更新;三、都市土地开发新社区;四、农村社区为加强公共设施、改善公共卫生需要、或配合农业发展规划实施的更新或新社区开发;五、都市土地中的农业区、保护区变更为建筑用地或工业区变更为住宅区、商业区;六、非都市土地实施的开发建设。 (三)抵价地及其补偿
在区段征收中，对抵价地原土地所有权人权利保障最重要的要件是抵价地补偿。按照台湾地区相关土地法律，抵价地由土地所有权人申请，以征收后可供建筑的抵价地进行折算来抵付地价补偿。土地所有权人领回的抵价地面积，由所辖直辖市或县(市)主管机关按其应领地价补偿费与区段征收补偿抵价总额的比率计算其应领的权利价值，并以实际领回抵价地的单位地价折算。抵价地面积，以征收总面积的50%为原则。如遇特殊情况，也不得少于40%。如果进行过农地重划的，该重划地区部分不得少于45%。
6.对征地制度改革的借鉴意义
我们现行的土地管理法在过去二十多年的高速工业化、城市化进程中起到了历史性的重要作用。但是，随着经济发展方式转变迫切性加大和农民土地权利意
识提高，它已呈现诸多不适应性，暴露出许多问题，尤其是由征地引发的经济风险、社会风险加大，甚至影响政治安定。鉴于此，有关部门正在加紧土地管理法的修改和集体土地征收条例的起草。我国台湾地区的土地征收经历了大量与我们相似的问题，形成了相对成熟的制度安排，对我们推进征地制度改革有重要借鉴价值。
第一，关于土地征收的范围界定。在现行土地管理法中，尽管明示了“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但是，在城市土地国有和农村土地集体所有两种所有制并存格局下，又规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，由此导致工业化、城市化用地主要通过征地方式取得，是造成当前土地问题的重要原因。我国今后10年仍处于工业化、城市化快速发展期，如果完全采取成熟市场经济体只有公益目的才允许实行征收的做法，恐怕难以求得各方利益平衡。台湾地区将土地征收区分为“一般征收”和“政策性征收”的做法，可能更加可行。对于“兴办公益事业”的用地，采取一般征收，并以列举法明示兴办公益事业的事项。对于“实施?国家?经济政策需要”的公共利益用地，采取政策性征收，具体补偿、土地分配和土地溢价处分借鉴台湾区段征收的办法。
第二，关于土地征收程序。我国现行的土地管理法关于土地征收程序的规定主要是关于用地者如何向政府办理审批手续，只是在征地补偿安置方案确定后，才要求“有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。这种将被征地者表达意见和利益诉求后置的做法，造成政府征地毫无约束，形成政府与农民对立。台湾地区的征地前置程序的设计值得借鉴，即在进入实质性征地前，要求用地者的选址必须尽量避开耕地、先行与农民集体进行协议价购以及召开公听会，听取被征地农民集体的意见和利益诉求。另外，台湾地区土地征收后续程序中设定撤销权和收回权的制度，也值得借鉴。
第三，关于一般征收的补偿。现行土地管理法中采取农用地产值倍数补偿办法，广受诟病。台湾地区采取公告土地现值的办法补偿，尽管也因低于土地市价，受到被征收土地所有权人的抵制和讨价还价，但是，其法理和土地权利实现价值更为可取。此次土地管理法的修订，如果继续沿用农地产值倍数补偿，将受社会舆论攻击，也难以为被征地农民接受。如果完全按市场价值补偿，除农民以外的利益相关方恐难以接受。建议采取公告土地现值进行补偿的办法。但要使这一补偿办法得以实施，还需要附加几项制度安排：一、允许集体建设用地在符合规划和用地管制下进入市场交易，由此形成的土地市场价格作为公告土地现值的参照。二、实行规定地价。三、成立地价评议委员会对区段地价和公告土地现值进行第三方评定。
第四，关于区段征收。在台湾地区的土地征收中，区段征收是对我们目前处理土地使用与权益补偿中最有价值的制度。在沿海经济发达地区、城市区域和农村社区建设中，如果继续沿用现行的征地补偿制度，不仅抬高建设成本，而且不利于原土地权利人利益保护。建议将“区段征收”明确写入土地管理法的修改和集体土地征收条例中。明确实施区段征收的范围、补偿办法、抵价地比例、政府区段征收后的用地范围;剩余地土地出让后的收入用途。