发布时间 : 星期日 文章我国房地产市场供求问题与对策研究（本科毕业论文）更新完毕开始阅读b326cb3202d8ce2f0066f5335a8102d276a2618e
上海开放大学嘉定分校16秋工商本秦海林毕业论文
我国房地产市场供求问题与对策研究
一、 绪论
（一）我国房地产供求问题研究背景
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，
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整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 （二）国内外对房地产市场供求问题的研究状况
纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。
而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产市场运行问题时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。
（三）本文研究思路及研究方法
1．研究思路
本文主要研究房地产市场中的住宅市场。首先，对国内外房地产住宅市场概状进行纵观，在此基础上，搜集我国近年来房地产相关资料和数据，建立供给和需求模型，用时间序列分析法和因子分析法等，对我国房地产市场运行问题进行
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分析和预测。并找出存在的问题，提出合理的化解对策。
2．研究方法 （1） 文献研究法。
在研究过程中，查阅大量文献，借鉴已有的研究成果，为论文撰写提供了理论依据。
（2） 定性分析和定量分析相结合
通过利用当前可取得的资料和数据，深入分析我国房地产供求的现状及发展趋势，做到定性分析和定量分析相结合。 （3） 横向、纵向比较分析法
本研究既比较人均住宅面积、人均可支配收入、对房地产业发展的影响，又比较分析了我国房产企业的增加和开发速度对房地产业发展的影响。 二、 我国房地产投资的特点及重要性 （一）房地产投资的特点
房地产业具有自身的发展特点，它既是国民经济的先导性产业，同时又是一个政策依赖性很强的产业。国家的经济、金融、税收、社会保障、住房制度、土地制度等方面的变化和改革都会对其发展产生重大影响。研究房地产市场的经营发展，直接关系到房地产业运行。同时，对国家通过拉动内需实现国民经济良性循环、促进经济增长具有重要意义。
1．房地产具有投机性和投资性的特点
房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场。其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力，使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域，如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投机活动。“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的，1999年以来，住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上，2008年这一比例达到89.8%。住宅市场的供求状况，直接决定着房地产市场的基本走向。
2．房地产价值高，购买频率低
房地产开发的最大成本是土地成本。土地有别于其他固定资产的最大特点是其不可再生性，它只能通过评估和交易重新恢复或重建。我们知道，房地产的更新周期较长，世界平均更新周期在70年以上。而我国的人口基数大，增长较快。这就决定了我国房地产业的土地成本居高不下，直接导致房地产业的价格处于较
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高水平。
房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大。一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。同时，住房销售价格也较高。而房地产是居民生活的必需品，同时也属于耐用品的范畴。其作为消费品，往往是一个人一辈子最大的消费品支出。 “最大的消费品”决定了消费者消费决策的慎重，由于它的价格特点，绝大多数居民一辈子可能就买1-2套住房。因此价值高和购买频率低是房地产投资的主要特点之一。
3．更新周期长
我国房产证上注明的土地使用期限是70年，我国房产业的更新周期也达到了30年，这就以最直观的方式突出了房地产行业更新周期长的特点。具体来讲，房地产项目从拿到土地到首次开盘，开发周期一般是两年左右，少数的甚至要超过4年。由于房地产市场的流动性弱、变现能力差的特点主要由于房地产是不动产，且使用年限长，一般不易做到“货畅其流”，也不能像其他商品市场那样随时弃旧换新，且一宗具体的房地产交易通常需要较长时间才能完成。这些因素都使得房地产的更新周期较长。 （二）房地产投资开发的重要性
房地产在国民经济和社会发展中占相当重要的地位，特别是近些年，我国房地产市场繁荣发展推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供了重要的物质条件，同时也改善了人们的居住和生活条件和投资环境。房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
1．房地产投资对经济能否稳定增长有重要影响。
从当前中国经济面临的实际情况来看，房地产行业的重要性是毋庸置疑的。它的健康稳定发展，是中国抵御经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。
房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也
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