发布时间 : 星期日 文章我国房地产市场供求问题与对策研究（本科毕业论文）更新完毕开始阅读b326cb3202d8ce2f0066f5335a8102d276a2618e
上海开放大学嘉定分校16秋工商本秦海林毕业论文
出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
2．房地产健康发展是改善居民住房条件的保证
房地产不仅对我国的经济发展影响较大，同时，它也是最为贴近居民日常生活的产业之一。党中央提出构建和谐社会内容中，“和谐人居”是和谐社会的重要组成部分，它体现了人与自然和谐相处的科学发展观，也体现了人人享有适当住房的协调发展观，这也是房地产业健康协调发展的重要理念。住房是一种特殊的产品，需求庞大，更涉及民生、社会等问题，购房对于普通居民又是一项较大的支出。住房是一种特殊的产品，需求庞大，更涉及民生、社会等问题，住房条件的好坏对于普通居民生活水平的高低有着决定性作用。因此，研究房地产业运行状况，对保持国内经济增长，提高人民生活水平，有至关重要的作用。 三、 我国房地产业供求失衡的表现 （一）房地产需求现状
我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。在本文中，我们主要研究商品房中的住宅市场。
供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。在这里我们搜集了从1978年到2008年的房地产相关数据，对我国房地产的需求研究提供一定依据。对房产相关指标做时间序列图如下。
30城镇新建住宅面积2520151050城市人均住宅建筑面积1978198519871989199119931995199719992001200320052007
图1 我国城镇人均住宅面积与新建住宅面积时间序列图
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表1 中国1978—2008人均住宅面积统计表
城镇新建 年 份 住宅面积 (亿平方米) 1.88 2.22 2.23 2.40 1.97 1.73 1.92 2.40 3.08 3.57 3.75 3.95 4.06 4.76 5.59 5.49 5.75 5.98 5.50 5.69 6.61 6.30 6.88 7.60 城镇人均 住宅建筑面积 (平方米) 10.0 12.4 12.7 13.0 13.5 13.7 14.2 14.8 15.2 15.7 16.3 17.0 17.8 18.7 19.4 20.3 20.8 22.8 23.7 25.0 26.1 27.0 27.3 27.5 城镇居民家庭 人均可支配收入 (元) 739.1 899.6 1002.2 1181.4 1375.7 1510.2 1700.6 2026.6 2577.4 3496.2 4283.0 4838.9 5160.3 5425.1 5854.0 6280.0 6859.6 7702.8 8472.2 9421.6 10493.0 11759.5 13785.8 15780.8 城镇人均住宅面积与人均可支配收入的弹性系数 环比 —— 1.11 0.21 0.13 0.23 0.15 0.29 0.22 0.10 0.09 0.17 0.33 0.71 0.99 0.47 0.64 0.27 0.78 0.40 0.49 0.39 0.29 0.06 0.05 定基 —— 1.11 0.76 0.50 0.41 0.35 0.32 0.28 0.21 0.15 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14 0.14 0.13 0.14 0.13 0.13 0.12 0.11 0.10 0.09 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 数据来源：国家统计局
通过表1和图1的对比分析，我们可以得出如下结论。 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和
1985年，我国城市人均住宅建筑面积为10㎡，假定一个三口之家，那么在1985年，一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有30㎡；2008年，我国城市人均住宅建筑面积为27.5㎡，同样，一个三口之家的城市居民的住宅建筑面积已经超过了80㎡。也就是说，我国在85—08年内，城镇人均住宅面积增长2.6倍。而2008年的城镇新建住宅面积是1978年的4倍。从图1中我们可以很直观的看出，城镇新建住宅面积走势持续增长。而城镇人均住宅面积走势趋缓，尤其在 2003—2006年间，城镇人均住宅面积有减缓增长的趋势，这说明我国城镇人均住宅面积日趋稳定。但是新建住宅面积则始终增加较快，这意味着房地产市场需求的饱和度越来越高。
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从人均可支配收入指标我们看到，1985年，我国居民人均可支配收入是739.1元。到2008年时已经达到15780.8元。是1978年的21.4倍。而人均新建住宅面积只增长了2倍多，不到3倍。对表一中的人均住宅面积和人均可支配收入这两个指标，我们分别通过定基和环比这两种方法计算弹性系数，进而来比较二者之间的关系。从环比弹性系数我们也可以看到。1986年时，我国城镇人均新建住宅面积和人均可支配收入的环比弹性系数是1.11，也就是说，人均可支配收入较之前一年每增长1%，人均新建住宅面积增长1.11%。而到2008年时，人均可支配收入每增长1%，人均新建住宅面积增长0.05%，人均新建住宅面积的增长幅度有所减小，也就是说我国城镇居民对住房的需求正逐渐趋小，并逐渐趋于0。从定基弹性我们也可以得到同样的结论。1986年的定基弹性系数仍为1.02。而到2008年时，顶级弹性系数已经降为0.09。人均可支配收入较之1985年每增长1%，新建住宅面积只增长0.09。纵观弹性系数一栏的指标，我们可以看到，其数值在不断减小，并逐渐趋近于0。这就证明了，随着收入的增加我国居民对住房的需求增加幅度越来越小，需求度逐渐趋于饱和。从图1也可以看出，人均可支配收入与人均新建住宅面积的弹性系数波动幅度较大。尤其是1978年到1988年这十年间，先是持续高速增长，然后急速跌落。而1988年直后，该曲线频繁波动，总体呈减少趋势。这说明作为耐用消费品的住房市场已经进入成熟期，市场需求已经趋于饱和。所以，在进入成熟期后，房地产开发应该放缓。同时寻找新的销售策略来突破房产瓶颈。
2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长缓慢
按照居民收入分组计算的2000和2008年我国不同收入阶层的住房消费可看出以下特征： 首先，由于居民收入差距扩大导致居民住房支付能力差距扩大。2000年我国最低收入户的人均可支配收入是2167.68元，最高收入户是 10210.68元 ，两者相差4.7倍，2008年我 国最低收入户的人均可支配收入是4085.71元，最高收入户是24259.87元，两者的差距扩大到6倍 ，收入差距的扩大影响了居民购房能力。其次，低收人家庭总收入增长缓慢，而房价上涨过快。我国房价增速明显偏高，这就直接导致中、低收人家庭的购房能力下降，由于低收入户家庭收入增速一直很低 ，房价收入比很高，与中、高收人家庭的差距会继续扩大。
2000-2008年，我国城镇居民平均住房消费增长1.41倍，年均增长89.57％；最低收入户家庭住房消费年均增长-87.60%，比平均住房消费年均增速低177.17个百分点 ；中等收入户家庭住房消费年均增长76.21％，比平均住房消费年均增
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速低13.36个百分点；高收入户家庭住房消费平均增长94.44％ ，比平均住房消费年均增速高4.87个百分点；最高收入户家庭住房消费平均增长106.07％，比平均住房消费年均增速高16.5个百分点。只有高收入以上的家庭住房消费年均增速高于总平均年增速，中、低收入户住房消费增速与总平均增速差距很大。如下表所示。
表2 2000年和2006年城镇居民居住消费和住房消费
单位：元/人
2000年 项目 居住消费 住房消费 消费性支出 居住消费 住房消费 消费性支出 总平均 最低收入户 低收入户 中等偏下户 中等收入户 中等偏上户 高收入户 最高收入户 500.49 301.40 368.20 407.82 470.95 578.89 681.61 864.71 201.59 90.61 122.64 139.90 176.93 249.45 310.16 435.79 4998.00 2540.13 3274.93 3947.91 4794.56 5894.92 7102.33 9250.63 1145.41 556.19 688.39 841.3 1060.58 1265.94 1795.45 2681.92 285.07 59.19 83.74 135.84 197.06 310.91 506.43 1134.22 11242.85 4532.88 6195.32 7993.67 10344.7 13316.63 17888.18 26982.13 2008年 数据来源：国家统计局
我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了100㎡，有些还不止拥有一套住房，有些的住房面积甚至超过了200㎡的别墅。作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为30年。我国中高收入阶层住房住房面积不断增加，住房条件已相当好。但我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于27㎡。所以，在低收入阶层存在很大的购买需求，即房地产市场在低收入阶层的需求潜力还是很大。可是，虽然有购买需求，但收入跟不上。导致房地产业大量空置楼盘，但是仍有大部分人没有自己的房子住。致使呈现房产开发过剩的假象。为了解决这种窘境，政府应该颁布相应政策，缓解过高房价，鼓励低收入家庭购房。
综上所述，我国房地产市场需求结构发生了转移，需求结构逐渐从中高收入阶层家庭转向低收入家庭。所以，解决房地产市场问题也应顺势转向提高低收入家庭的购买力问题上。而我国政府也在通过财政和货币政策，如对经济适用房的购买者加大了补贴力度和暂时免征商品房购买契税，鼓励居民购房。等鼓励低收入购房。
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