发布时间 : 星期六 文章我国房地产市场供求问题与对策研究（本科毕业论文）更新完毕开始阅读b326cb3202d8ce2f0066f5335a8102d276a2618e
上海开放大学嘉定分校16秋工商本秦海林毕业论文
2008年的87562，增率为311.4%，增长态势较为猛烈，建筑行业的平均从业人数和土地开发面积也有着惊人的增长速度，其增长态势与房地产行业的企业个数保持着高度的一致性。
由上图可以看出，在房地产企业和房地产行业的高速增长下，我过近十年来用于房地产行业的提地面积也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以来，除了土地购置费用保持增长外，企业个数，本年完成开发面积和待开发土地面积，虽然大体上仍保持增长，但期间已经呈现波动，尤其是待开发土地面积，和企业个数，有大起大落的现象。尤其是2007-2008两年间，我们应该尤为关注。在这两年间，完成土地开发土地面积和土地购置费用平稳增长，本年购置土地面积则开始回落。同时，待开发土地面积并没有呈现同样的增加态势，只是较之前两年的增长速度略有加快。这些情况说明，我国房地产行业的过度开发现象较为严重，在房价持高不下的情况下，房地产行业成本也随之上升，竣工房屋造价由1997年的1175元，到达2008年的1795元，平均增长率为52.8%，但是房地产行业的需求量却越来越接近饱和，另外再加上过高的房价，一些消费者已持观望态度，一些房地产企业也随之减少了相应的投资。
4．房地产企业资金结构不合理 （1）负债过高，企业风险大
企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查资料所得：2006年房地产商的负债为超过70%。一般认为企业的资产负债率在50%左右才合理，超过50%的资产负债率的企业风险太大。在负债率为72%的状况下，房地产企业的风险很大。在目前楼盘空置，造成房地产资金大量被占用，房地产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身，尤其是对房地产的主要债权人—商业银行造成很大困扰，使得银行大量资金被套住，进而引发而今的金融危机。为了更深入地探讨房地产资金结构，从国家统计局收集如下表资料：
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表5 房地产商资金来源结构分析表
本年资金来源总计 国内贷款 贷款所占比重 （%） 23.87 23.85 23.18 23.09 21.99 22.77 23.78 18.40 18.31 19.74 18.72 19.20 年 份 利用外资 （万元） 4608565 3617581 2566022 1687046 1357044 1572284 1700040 2282001 2578111 4001541 6410425 7282172 外资所占比重 （%） 12.07 8.19 5.35 2.81 1.76 1.61 1.28 1.32 1.20 1.47 1.71 1.84 自筹资金 (万元) 9728831 11669821 13446210 16142122 21839587 27384451 37706891 52075627 70003924 85970853 117725316 153120988 自筹资金所占比重 (%) 25.49 26.43 28.04 26.91 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 （万元） （万元） 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 38170650 44149422 47959012 59976309 76963877 97499536 131969224 171687669 213978389 271355516 374779610 396193602 9111902 10531712 11115664 13850756 16921968 22203357 31382699 31584126 39180778 53569795 70156355 76056925 由表3可以看出，我国房地产商的资金来源主要以贷款和自筹资金为主，外资资金由1997年的12.07%较大比重减少到2008年的1.84%，比例下降幅度较大。资金来源中，贷款比重一直居第二的位置，在1997—2000年维持在23%左右，没有多大的变化。2001年下降超过一个百分点。2004年贷款比重下降到18.40%，但是2006年房地产资金中贷款资金的比例开始上升并一直维持到全球金融危机的爆发。而自筹资金比重在1997—2007年间虽然一直在增加，但是增加的幅度很小，从25.49%增加到31.41%，平均增幅为1.54个百分点。而2008年的自筹资金比重较之2007年，一年之内增加了7.24个百分点。增长速度不可谓不迅速。同样，这个飞速增长的态势也表现在了图3的房地产企业个数中。由于国家政策等原因，2008年房地产业终于渡过了艰难时期，开始迅速回暖，但在待开发土地面积等各项指标没有跟进的基础上，盲目乐观开发，显然是不理智的。
对上表中的数据分别做1997年和2008年饼图如下：
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图4 1997年房地产资金来源结构图
图5 2008年房地产资金来源结构图
由上述两个饼图对比可以看出：两个时间段房地产资金中比重最大的都是自筹资金，而变化最大的是利用外资资金所占的比重。1997年外商资金还占有一定的比重。而至2008年，外商资金所占的比重已经少之又少。
综上所述：房地产商自筹资金比重太小，企业风险依然较大。 (2）企业融资结构明显依赖银行贷款
现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。而银行方面对房地产企业的待遇显然较为优厚。这也是导致房地产企业大量增多的原因之一。
以2008年为例，中国房地产开发投资资金来源如图5。2008年，中国房地产业资金来源中仅39%来自企业自筹资金，来自国内贷款和其他资金来源则高达49%，其中“其他资金来源”中，来自预售过程中消费者预付款达64%，而相关的工程款拖欠额为36%。虽然直接从银行的贷款额只有20%，但很多资金却间接来自银行，如施工企业的垫资和消费者的住房贷款中的大部分资金等。2008年，最终来自银行的资金占房地产开发投资资金总量的82%左右。但在美国模式
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的房地产开发投资资金中，自筹资金唱主角，企业的资产负债率较合理。比如在美国，房地产开发资金中，只有15%来自银行贷款，而企业自筹资金占70%。
银行房地产贷款大量增加的主要原因，有以下几个方面。首先，商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源。其次，房地产开发结构对融资结构的影响。短期内，中国房地产开发投资中住宅投资比重不会大幅下降，因此，房地产企业对银行信贷的依赖是不可避免的,而且还有可能进一步扩大。最后，房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求。房地产贷款成为银行利润的增长点。近几年房地产市场需求旺盛，投资者对房地产贷款需求很大，并且房地产贷款质量较好，所以银行倾向于增加房地产贷款供给。而房产企业和银行的这种暧昧态度，显然助长了房产企业的气焰。另外也使一些有名无实，资产薄弱的小企业有机可乘，不利于强化和规束企业队伍。因此，强化自
筹资金能力，降低对银行的依赖，就成了摆在房产企业整合平台转型过程中的一道坎
（三）房地产供求失衡表现
1．住房价格持续走高，房产泡沫加大
近年来我国房地产市场出现房价上涨过快市场失灵价格失效和空置率上升等影响市场健康运行的现象，其现状是由社会几股力量反复博弈的结果，其实质是不同社会力量之间的利益之争房地产市场不仅影响微观经济运行，影响到人们衣食住行，而且影响宏观经济运行，影响到国家经济政策的制定。
根据国务院城镇住房制度改革政策精神，我国城市要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房。其他收人高的家庭购买租赁市场价商品住房但住房制度改革发展至今，其现状却与中央政府当初的设计思路相悖尤其是近期，房价快速上涨问题非常突出，中低收人家庭购房能力逐年下降，普通工薪家庭买一套住房需要20年到30年左右时间，我国城镇买不起住房的人越来越多，社会各界的质疑之声不断据世联地产监测数据显示，2006年全国商品房价格较2005年上涨7.1%。在北京深圳广州等一线城市中，北京同比涨幅最大，达到29.8%，房价上涨速度相当于全国平均水平的4.2倍。国家统计局公布的国民经济运行数据显示，2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。2007 年全年居民消费
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