发布时间 : 星期一 文章成本法和假设开发法-案例更新完毕开始阅读b510f2c38562caaedd3383c4bb4cf7ec4afeb68f
可比实例 A B C 成交价格 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格 3 100 3 100 2 960 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/102 100/103 100/102 100/102 100/97 3 009 2 980 2 963 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：
(3 009＋2 980＋2 963)÷3＝2 984元/m
2
（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47 799.8 m，其中地下建筑面积7 979 m作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39 820.80 m。故估价对象预计建成后的总价值为：
2 984×39 820.80/10 000≈11 882.53 (万元)
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24 578 m（含地下建筑面积3 998 m），第21、22、23栋总建筑面积23 221.80 m（含地下建筑面积3981 m）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（建价字[2005]10号），钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m，本次评估取900元/m。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m，一般水电安装增加值为30元/m，消防设备及安装增加值为10元/m，电梯及安装增加值为50元/m，则续建工程成本为：
24 578×(900＋30＋10＋50)/10 000＋23 221.8×(900＋80＋30＋10＋50)/10 000 ≈4 917.95（万元）
（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m，估价对象用地面积为23 667m，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23 667/10 000≈71（万元）
（3）估价对象的续建成本合计：4 917.95＋71＝4 988.95（万元）
4.管理费用测算
管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3 %，则：
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
管理费用＝4 988.95×3 %≈149.67（万元） 5.销售税费测算
销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后 房地产价值的8 %，则：
销售税费＝11 882.53×8 %≈950.60（万元） 6.开发利润测算
××置业公司的投资直接成本利润率15 %，续建成本为4 988.95万元，则：
开发利润＝4 988.95×15 %≈748.34（万元） 7.税费测算
投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，则： 税费＝在建工程价值×4.1 %
8.运用假设开发法的测算结果:
估价对像的最终价格＝(11 882.23—4 988.95—149.67—950.60—748.34)×(1＋4.1 %)
＝5 251.05（万元）
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。成本法的公式为： 估价对象价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价＝1 717.18元/m（计算过程略）
估价对象用地面积为23 667.00 m，则估价对象土地总价为： 1 717.18×23 667/10 000≈4 064.05（万元） 2.开发成本
（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略） （2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据×市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m（按建筑面积），则合计318.57万元。
（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元）
2
22
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2 %～4 %，本次评估取其中间值，即按开发成本的3 %计，则： 555.01×3 %≈16.65（万元） 4.投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76 %。 555.01×[(1+5.76%)
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6.开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15 %。
555.01×15 %＝83.25（万元） 7.运用成本法的估价结果
4 064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4 742.77（万元） 七、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为5 251.05万元，运用成本法测算的价格为4 742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50 %，成本法估价结果权重为50 %，则估价对象房地产价值为：5 251.05×50 %＋4 727.77×50 %＝4 989.41（万元）
则估价对象房地产价值为人民币4 989.41万元，大写人民币肆仟玖佰捌拾玖万肆仟壹佰元整。
附 件（略）
【阅读提示】该房地产估价报告存在以下方面不足或错误：
（1）假设开发法公式未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税。 （2）市场法中个别因素修正系数取值与个别因素描述不一致。
（3）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。 （4）开发完成后总价计算有错误，未分析说明地下室设备用房部分面积是否计入总面
0.75
－1]≈23.81（万元）
积。
（5）续建工程中的建安工程费900元/m，是否与实际工程进度相符未作说明。 （6）假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费。 （7）假设开发法中未扣减投资利息。
（8）假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。 （9）假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润。 （10）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。
（11）成本法中管理费用、投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。 （12）成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。 （13）成本法中应该考虑销售税费。
（14）成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。
（15）估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。
2