发布时间 : 星期三 文章日本房地产泡沫破裂后的平民生活更新完毕开始阅读b9305d784a7302768f993938
借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调（见下图）。日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？
在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌
（见下图）。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年（90年中期-2000年）。
准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。
每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。
我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。
过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。
我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？” “是。”
“这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。” 吉田一听很得意：“那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，” “你真够幸运的。”
“幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一。” 我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”
“这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大。” “看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”
“不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。”
“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”
“哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”
“哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣。”
“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”
“哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢?” “开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢？” “如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”
“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。” “泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。” “是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”
“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧？”
吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”
“那为什么不增发货币呢”
“对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”
“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？” “这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”
“哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了。” 吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了。” “日本工业这么发达，可以进口粮食。” “开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？” “照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地？”