发布时间 : 星期四 文章房地产估价习题更新完毕开始阅读bb46bad776eeaeaad1f330ba
98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。
A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。
A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率
14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000
元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/㎡。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。 A、7935 B、8260 C、8290 D、7964
16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映
17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别
因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。
A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。
A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况
二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。
A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ）
A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的：（ ）。
A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例比一定是可比实例 4、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。
A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同 B、地点相近
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C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近 6、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 7、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益 8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。
A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点 9、市场比较法估价时，其适用的条件为（ ）。
A、房地产市场发达 B、估价人员经验丰富 C、房地产市场稳定 D、评估地区有交易中心 10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。
A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况
三、简答题
1、何谓市场比较法？
2、市场比较法的理论依据是什么？ 3、应用市场比较法的前提条件有哪些？ 4、试列出市场比较法的操作步骤。 5、搜集交易实例的内容包括哪些方面？ 6、可通过哪些途径搜集交易实例？ 7、何谓可比实例？
8、如何建立价格可比基础？
四、计算题
1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 A 5000人民币元/㎡ 2005年8月1日 －1% ＋2% 0% B 560美元/㎡ 2006年1月1日 0% ＋3% ＋1% C 530美元/㎡ 2006年5月1日 ＋2% 0% －2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。
2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格（元/平方米）
可比实例A 5000 可比实例B 5200 可比实例C 4900 10
成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 2006年1月31日 +2% 0 -1% 2006年3月31日 0 +3% -2% 2006年7月31日 -3% 0 +1% 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2006年1月1日至2006年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
3、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 成交日期 （2）交易情况分析 交易情况 可比实例A +3% 可比实例B -1% 可比实例C +2% 可比实例A 2006年4月1日 可比实例B 5800 2006年2月1日 可比实例C 6120 2006年5月1日 成交价格（元/平方米） 6000 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况分析判断 因素1 因素2 因素3 可比实例A +2% -3% +6% 可比实例B +4% -1% +2% 可比实例C 0 +5% -3% 房地产状况中三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
4、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 可比实例A 4800人民币元/㎡ 2004年12月31日 可比实例B 560美元/㎡ 2004年12月31日 可比实例C 5000人民币元/㎡ 2005年12月31日 另调查获知，当地该类写字楼1994年～1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），2004年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/㎡）。
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5、为评估一物业2007年4月15日的市场价格，现选用4个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年4月、8月、2007年1月、4月/，交易单价分别为16000元/㎡，14500元/㎡，17800元/㎡，15880元/㎡，已知：
1）交易时，案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于4%； 2）房地产价格近二年平均月上涨率：06年为0.5%，07年为1%； 3）区域因素和个别因素经比较其总值分别为： 案例 总分值
6、需要评估某商品住宅在2006年5月1日以美元表示的正常价格（单价）。现收集到A、B、C、D四宗交易实例，有关资料如下表： A B USD530 /㎡ 2005年7月1日 住宅 -10% +4% +2% C USD580 /㎡ 住宅 +4% -3% +3% D RMB6500元/㎡ 写字楼 正常 +3% +5% 成交价格 RMB4700元/㎡ 成交日期 2006年2月1日 用途 住宅 交易情况 正常 区域因素 +3% 个别因素 0% A 105 B 101 C 110 D 90 评估物业 100 2005年10月1日 2006年3月1日 上表交易中，负值表示低于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素。另知人民币与美元的市场汇率2005年7月1日为1:8.5、10月1日为1:8.4、2006年5月1日为1:8.3；该类商品住宅以人民币为基准的价格在2005年5月1日至2005年10月1日间平均上涨1%，在2005年10月1日至2006年5月1日间平均每月下降0.5%。
7、为评估一物业2006年8月1日的市场价格，现选用四个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年1月底、4月底、6月底和8月底。交易单价分别为1600元/㎡、1450元/㎡、1700元/㎡和1688元/㎡。已知：
1）案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于市值4%；
2）该类房地产价格在2005年12月底至2006年5月底间平均每月上涨1%，2006年5月底至2006年8月底平均每月下降1.5%； 3）比较案例和估价对象处于同一地区；
4）估价对象的土地使用权年限为50年，比较案例A、B、C、D土地使用权年限分别为40年、45年、50年和55年； 5）还原利率均为7%。
8、为评估某住宅2006年9月1日以美元表示的正常市场价格，调查选取了A、B、C三宗可比实例，交易资料如下： 可比实例 买方支付价格 支付日期 A 2005年11月1日 B 2006年1月31日 C 2006年7月1日 7500（人民币/平方米） 880（美元/平方米） 8800（人民币/平方米） 有关资料分析如下：
市场汇价——人民币与美元的市场汇价2005年11月1日为1：8.40、2006年1月31日为1：8.30、2006年7月1日为1：8.35、2006年9月1日为1：8.30。
交易情况——B为正常交易；A的交易税费全部由买方负担，C的交易税费全部由卖方
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