发布时间 : 星期四 文章房地产估价习题更新完毕开始阅读bb46bad776eeaeaad1f330ba
A、40 B、42 C、48 D、50 26、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。
A、自然寿命≥经济寿命 B、自然寿命≦经济寿命 C、自然寿命=经济寿命 D、无关
28、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40
年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A、35 B、45 C、48 D、50
29、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚
可使用年数n之间的关系为（ ）。
A、N=t+n B、N
经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，以直线法计算折旧总额的最适宜公式为（ ）。
A、
CC(N?n)CC ?t C、?t D、?n B、
(n?t)(n?t)NN31、当建筑物的维护保养较好时，有效经过年数（ ）实际经过年数。
A、等于 B、不等于 C、长于 D、短于
32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3
月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（ ）元。
A、450 B、616 C、563 D、604
二、多项选择题
1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 2、建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。
A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、全新的 3、运用成本法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ）
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性
B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性 C、房屋结构类型确认的正确与否 D、房屋重置价格的准确性
4、求取建筑物重新建造成本的方法有（ ）。
A、指数调整法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法 5、建筑物的物质折旧包括（ ）。
A、有形损耗 B、正常使用的磨损 C、功能折旧 D、意外的破坏损毁 6、成本法中的“开发利润”是指（ ）。
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A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的税前利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润 7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ ）求取。
A、市场比较法 B、基准地价修正法 C、假设开发法 D、成本法 8、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法，单位体积法及（ ）。
A、指数调匀法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法 9、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 10、（ ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。
A、技术进步 B、自然环境恶化 C、使用的磨损 D、日晒雨淋
11、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经
估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且N≠n+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。
A、
CCCC?n B、?t C、?t D、??N?n?
n?tNNN
三、简答题
1、 何谓成本法？
2、 成本法的理论依据是什么？ 3、 成本法的适用范围包括哪些？ 4、 试列出成本法估价的基本步骤。 5、 新开发土地价格构成的项目有哪些？ 6、 何谓房地产重新购建价格？
7、 何谓建筑物的重置成本与重建成本？
8、 建筑物的重置成本与重建成本分别适用于哪些房地产的估价？ 9、 土地的重新购建价格如何求取？ 10、建筑物的重新购建价格如何求取？
11、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？
12、哪些折旧原因与建筑物使用时间的长短有关？ 13、求取建筑物折旧的方法有哪些？
14、求取建筑物折旧时，需要注意哪些问题？
四、计算题
1、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的40年使用权土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/㎡，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地还原利率为8%）
2、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10亩、年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平
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方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
3、某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。
4、某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于2001年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元。平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2002年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。2006年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地还原利率为6%。试利用上述资料估算该房地产2006年10月1日的总价。
5、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
6、某公路隧道2001年8月占地20万㎡，使用期为70年，隧道建设期为二年。隧道建设中采用纵向通风新技术，节约工程费用500万元。整个隧道工程于建设期末决算总造价为15062.62万元，当时造价指数为100，现造价指数为181.5。隧道自建成后耐用100年，残值为0。现时该地同类土地价格按70年使用期计为700元/㎡，试评估该公路隧道2006年8月的价格。
7、某房地产占地总面积为1000㎡，建筑容积率为3，土地使用权年限为50年，建筑物耐用年限为60年，残值率为0，获得土地使用权后已使用10年，现时建造同类建筑物需600元/㎡，另根据多年收益资料得知，该地区类似土地的50年使用权出让价格在前六年的变化分别为340元/㎡，370元/㎡，420元/㎡，430元/㎡，490元/㎡，510元/㎡，试根据上述资料评估该房地产现时的价格。
8、某商业房地产于1998年9月15日用出让方式以楼面地价4000元/平方米的价格获得40年的土地使用权；土地面积10000平方米，建筑容积率3.0，建筑覆盖率40%；建筑物于1999年3月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，2002年9月15日开始营业，建造成本5000元/平方米，建筑物耐用年限50年，残值率为2%。据市场调查分析，土地价格指数1990年12月为100，1999年3月为110，2002年3月为115，2002年9月为116，2006年9月为120。试根据上述资料评估2006年9月15日该房地产的市场价格。
9、某房地产建筑面积22800平方米于1986年9月竣工，于1996年9月重新装修并通过补地价获得40年的土地使用权，现要评估其2006年9月的正常市场价格。经现场踏勘、市场调查、查阅资料等获得的信息如下：
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（1）同类土地40年使用权于2006年1月公布的基准地价为每建筑平方米3500元；现行土地的还原利率10%；从1996年9月至今该类土地价格平均每月比上月上涨1%；估价对象土地状况比基准地价对应的土地状况好5%。
（2）同类建筑物的重置价格为每建筑平方米4000元，经济寿命50年，残值率0%。试依据上述资料评估该房地产的正常市场价格。
第七章 假设开发法
一、单项选择题
1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）求取。
A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重
要的是选择（ ）。
A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之
日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80
二、多项选择题
1、假设开发法中的开发期包括（ ）。
A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。
A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、购买年法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。
A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期
三、简答题
1、何谓假设开发法？
2、假设开发法的基本思路是什么？ 3、简述假设开发法的运用条件。 4、试列出假设开发法的基本公式。
5、假设开发法适用哪些具体的估价对象？列出它们具体的细化公式。 6、简述应用假设开发法的估价步骤。
7、调查待估房地产的基本情况包括哪些方面？ 8、何谓最佳开发利用方式？
9、假设开发法的估价方法有哪两种，它们各自的特点是什么？
四、计算题
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在2007年5月1日的价格。获知该宗土地总面
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