发布时间 : 星期三 文章房地产估价案例与分析真题2009年更新完毕开始阅读bbcdb4097cd184254b3535e7
七、估价依据
(一) 有关法律、法规、政策文件和技术规范 1．《中华人民共和国物权法》。 2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 6．《城市房地产抵押管理办法》。 7．《房地产估价规范》。
(二) 委托方提供的有关资料(略) (三) 估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。 2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。 3．国家及当地有关税费法规。 4．其他政策文件等。 八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则： 1．合法原则(略)。
2．最高最佳使用原则(略)。 3．替代原则(略)。
4．估价时点原则(略)。 九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：(略)。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略) 十三、风险提示(略)
十四、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程(略) (一) 市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。 计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易
2
单价为16700元/m，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，
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占地面积为9752.56m，建筑面积为83773m，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。 2．房地产比较因素条件说明表 项目 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 名称 ××大厦 银行大厦 新新大厦 中正大厦
金融街D区3
位置 金融街×区×号 金融街B区7号 金融街C区2号
号
交易单价/(元待估 17272 16700 17578
2
/m) 交易情
正常 正常 正常 正常
况 交易时
2009.6 2009.4 2007.10 2008.5
间 距市中心
约3.40 约3.41 约3.42 约3.40
距离/km
属金融街商圈，属金融街商圈，属金融街商办公属金融街商圈，同
同档写字楼较同档写字楼较圈，同档写字聚集档写字楼较多，办
多，办公聚集度多，办公聚集度楼较多，办公度 公聚集度高
高 高 聚集度高 区
域道
区域内有主干道区域内有主干道区域内有主干
因交路区域内有主干道两
两条，次干道三两条，次干道三道两条，次干
素 条，次干道三条 通类
条 条 道三条
便型 捷公
程共距地铁站、公交距地铁站、公交距地铁站、公交车距地铁站、公度 交车站650m 车站600m 站500m 交车站700m 通 公共红线外已达到七红线外已达到七红线外已达到七红线外已达到配套通，公共配套设通，公共配套设通，公共配套设施七通，公共配
设施施完备 施完备 完备 完善程度 环境
一般，一定程度一般，一定程度一般，一定程度尾质量
尾气、噪声污染 尾气、噪声污染 气、噪声污染 状况 区域规划
办公、商业 办公、商业 办公、商业
发展方向 建成
1998年 2005年 2005年
年代 建筑
钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土
结构 外墙一～四层为建筑采用弧形设计，整个大厦由两栋不
红色花岗岩饰外观表面全玻璃幕规则塔楼和中间部
面，四层以上为设计墙，并在楼顶设分连接而成，中空
铝合金玻璃幕及材置了空中花园，玻璃幕墙，立面造
墙，立面造型较料 立面造型好 型好
好
工程
优良 优良 优良
质量 平面
设计合理 设计合理 设计合理
布置 12部三菱电梯，
8部三菱电梯，14部电梯，2部自
个楼宇自动化消防
安装中央空调系动扶梯，楼宇自动
别自动报警、安
统、变频给水系化、消防自动报
因保、卫星接收及
统、中水回用系警、闭路监控电
素 有线电视、一卡设施统、自动消防报视、卫星接收及有
通管理、公共广
设备警系统、安防监线电视、一卡通管
播及紧急广播、
完善控系统、中国电理、公共广播及紧
程控交换机、结
程度 信骨干网络系急广播、程控交换
构化综合布线、
统、美国霍尼维机、结构化综合布
后备电源、同声
尔楼宇自控系线、后备电源、中
传译、无线通
统，高州高血较央空调系统、设施
讯，高州高血完
完善 设备完善
善
装修
高档装修 中档装修 中档装修
情况 周边南侧有小型街心西侧是城市绿化景观 花园，景观较好 带，景观较好 物业
物业管理好
管理 物业管理好
景观一般 物业管理好
套设施完备
一般，一定程度尾气、噪声
污染 办公、商业
2009年 钢筋混凝土 外墙一 ～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好
优良 设计合理 29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、案例监控及防范系统、中央空调系统、设施设
备完善 中档装修 西侧是城市绿化带，景观较
好 物业管理好
成交规模 整栋评估 整栋成交 南楼(A座)整栋成交 整栋成交 3．房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1) 交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表： 可以实例 A B C 交易情况修正系100 100 85 数 (2) 交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表： 可比实例 A B C 交易日期修正系2009年4月 2007年10月 2008年5月 数 100 102 99
(3) 区域因素及个别因素修正
(区域因素指数、个别因素指数确定过程略) 经比较得出房地产比较因素条件指数表如下： 可比实例可比实例可比实项目 估价对象 A B 例C 交易单价/(元/m2) 待估 17272 16700 17578 交易情况 100 100 100 85 交易日期 100 100 102 99 距市中心距离 100 100 100 100 办公聚集度 100 100 100 100 道路类型 100 100 100 100 交通便距公交站点区域因捷程度 100 100.25 100.75 99.75 距离 素 公共配套设施完善程100 100 100 100 度 环境质量状况 100 100 100 100 区域规划发展方向 100 100 100 100 建成年代 100 103.5 103.5 104 建筑结构 100 100 100 100 101 101 101 个别因建筑外观设计及材料 100 素 工程质量 100 100 100 100 平面布置 100 100 100 100 设施设备完善程度 100 101 101 101