发布时间 : 星期一 文章房地产项目成本控制研究更新完毕开始阅读bc2a3945b207e87101f69e3143323968011cf45d
我们可以看到在项目实施的初期阶段，这个时候由于各种管理控制措施尚不健全的原因，导致在准备阶段，出现材料费用没有得到有效的管理，出现实际材料的支出在原来的基础上超出了2400元。再如因人工人员的不稳定因素造成的的费用超支，如图3-3所示。由于待料停工造成的人工浪费占到了35%，其次就是机械出现故障和施工过程中出现的质量事故造成的停工和返工，造成的资金浪费占到了20%，还因为工程的不合理发生的工程变更造成的成本变化占到了15%。从以上分析的情况看，材料购买时间的协调、机械的动态调配和工人的调度以及工程的设计上都存在相应的问题，都不同程度的造成了工人的费用的上升。
155 %待料质量事故造成的返工工程变更机械故障劳动力组织不善造成的窝工
图3-3人工费用超支构成分析
由于项目的申请阶段时间比较长，在获得项目批准以后，施工方为了能够早日完成竣工，没有经过精心的思考就立项进行了设计，在项目的设计阶段，对设计方提供的设计方案，没有经过自己的比对和论证，就匆匆定稿，然后进行施工状态。如果在项目建设阶段，开发商能够使得项目实际成本不超过计划成本，那么开发商的成本控制就做的非常不错。所以，为了完成施工阶段的成本控制任务，建立一套对应阶段的成本控制体系是项目方的第一要务，其次是严格规范建设施工操作，明确成本控制得流程，制定一系列关于成本控制的制度，选择适合的成本控制责任人，明确相关方面的责任和义务。
（2）项目竣工结算体系不完善
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表3-5施工阶段成本构成表
成本成本项目 子项目 说明 （万元） 主体建筑 建设工程成本 安装工程 设备采购 水煤热室内配套的水煤气热安装工程成本 电 通讯设备安装成本，包括有线通讯与无线通讯，通讯 基础设施成本 绿化 卫生 用 亮化 广场 广场建设以及广场维护两个部分。 在本项目中停车场统一规划为地下停车场以及露天停车场两个部分。露天停车场成本计入到广场公共配套停车场 成本 中去，此部分成本主要为停车场车位划归以及停车场附属设备的引入。 园区公路 对园区内所有道路进行硬化处理，并对主车道进2231 行规划，其他园区设施成本计入到绿化成本中去。 3.49 建设中去，露天停车场成本计入到主体建设成本843 1.32 广场、室内、里面等量化设备的安装与调试 基于商圈规划的广场建设，其成本投入主要分为1579 2.47 220 0.34 以及后续的监控通讯等 建筑外与室内的绿化工程 建立集约化垃圾处理周转站，并交纳垃圾处理费100 0.16 864 1.35 132 0.21 1143 1.79 主要是建筑物主体建筑施工，包括地基、钢筋混11370 凝土框架结构、立面墙体等 主要是室内设备安装与调试，包括建筑内面墙体、1042 门窗、自营部分装修等 包括建设过程中所有环节的物料采购与设备租赁9640 （自有设备则按照设备消耗与折旧费进行计算） 15.06 1.63 17.77 成本比例（%） 园区的整体规划，包括外部消防设施的建设，以消防 及室内自动消防监控与反应系统的设计与建设。 总计 建设阶段总投资 29323 45.82 159 0.25 由表3-5可以看出在施工过程中主体建筑施工成本和设备采购成本是其中的主要成本支出。支出成本总计为21010万元，占到总投资成本的32.83%；同时，物料采购与设备的使用是成本控制的主要环节，也是本文后续成本管理体系建立与实行的关键研究方向。
表3-6竣工结算阶段成本分布表
成本项目 子项目 工程质量检测 竣工结算成本 工程监督监理 工程质量监管 攻关费用 广告费用 销售成本 活动费用 人力费用 其他 总计 成本（万元） 540 490 800 800 1200 650 390 570 5440 成本比例（%） 0.84 0.77 1.25 1.25 1.88 1.02 0.61 0.89 8.50 由表3-6以看出在竣工结算阶段的成本统计中销售成本远高于竣工结算成本，由于竣工结算中的工程质量检测与工程投入的总成本按比例挂钩，因此并不具备成本管理的操作空间，而工程监督监理与工程质量监管等内容均是由建设方在建设的过程中统一完成的，对成本管理的要求相对较低。而在销售的过程中我们可以发现，其中攻关费用与广告费用所占到的比例较大，二者总计成本支出为2000万元，占到总成本的3.13%；此部分成本主要承担了售楼处建设、电视，多媒体，平面等广告的投放、宣传材料的印刷与发放等。在销售成本中其他成本分项目则主要包括了客户购买楼盘过程中的按揭业务等服务类拓展业务的成本开销。
在最后某房地产项目竣工成本核算中，某房地产项目施工单位核算的工程成本过高及联合其他单位共同提高工程款的价格现象是很普遍的。这其中导致施工单位高估
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价的主要出现以下情况：
第一，工程量的计算渗水，工程量计量不严格遵循国家的相关强制标准的相关规定，自行建设偷工减料。例如建筑工程的土方实际外运量并没有严格遵循国家相关规定扣除回填土的方数；刻意加上杂物间的面积来进行脚手架的相关成本计算。经常出现少扣、重叠交叉计算和多算工程量等现象。计算不规范，也使得工程量偏大，最终的投入也偏高。
第二，单方面提价。建造合同已经在合同中已经明确规定了各个工程单价，但是由于合作方并没有严格执行合同，编造一些市场行情不佳或者材料价格上涨等理由对单价进行提高，高出定额，最后使得结算投资额度远高于合同预期。
第三，计费标准管理混乱。一般情况下的计费标准是以工程规模、建筑高度、所处位置、施工企业的相关资质等级不同级别进行分段，按照相应不同级别计费。很多施工企业在竣工结算时会按照较高的取费标准进行计价，但是取费随意调整，就高不就低。更有甚者，明明是低资质的施工企业，在签订合同之前，为了能够按高的取费标准，不惜花重金、交高额管理费，去挂靠资质等级高的施工企业。最终的结果是实际施工的质量仍然是低资质企业的水平，但取费标准过高，建设单位的投资无形中加大了。
第四，价差只计正差，不计负差或者正差多计，负差少计。有的施工企业对价差计算方式的选择也是相时而动，如果指数法计算结果偏高时，就采用指数法调差而把本该采用价差法调差替换；如果情况相反就用价差法代替指数法调差来计算，以便用少扣负差和增加人工等手法，多计算价差。
除上述情况以外，较大的计算误差、虚立一些较小的附属项目等问题常有发生，导致项目建筑工程成本存在较大误差，而且竣工结算复杂，无法找到原始凭证进行对账，无法达成最后竣工的结算程序，影响某房地产项目成本管理。
（3）项目责任管理体系环境缺失
表3-7某房地产项目成本管理体系
管理措施 合同出现违约，严重处罚 工期延误，采用递级罚款 预计成果 无重大合同违约 95%按期完成 实际情况 出现一例重大违约事件 40%延期