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镇安县城城区控制性详细规划说明书
和用地性质的区别，将4个大区划分为若干78地块，并对每一地块用地进行地块编号、用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、基础设施、公共服务设施、出入口方位、退后红线距离等的控制。
《各类建设用地适建范围表》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。
2、环境容量控制
环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量。
（1）容积率
容积率即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比，为空间密度的控制指标，反映一定用地范围内建筑物的总量。（表8-2）
8-2 表
项 目 低 层 居住建筑 多 层 中高层 高 层 行政办公用地 商业金融用地 多 层 高 层 多 层 高 层 二、土地使用控制
城市建设活动包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动等方面。为合理利用土地，有利土地的开发与建设管理，规划对每一街坊及其地块的用地界线进行了强制性指标与指导性指标的控制。
强制性指标内容：用地性质，用地面积，建筑密度，建筑控制高度，容积率，绿地率，建筑后退红线要求，交通出入口方位，停车泊位及其它需要配置的公共设施。
指导性指标内容：人口容量，建筑形式、体量、风格要求，建筑色彩要求，工程设施配套要求，其它环境要求。
1、用地控制 （1）用地性质
用地性质是规划用地的使用功能，依据《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）将城市用地分类标准划分至小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。
（2）用地面积
用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，是规划地块细化后用地性质明确的地块面积。
（3）用地边界
用地边界是规划用地和道路或其它规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。
（4）用地兼容性
考虑到土地的适用性与土地市场的需求，允许按兼容用途的原则，通过规划管理过程进行调控。
土地兼容总体原则：整体性职能用地不能兼容，特色性职能用地一般不许兼容，基本性职能用地中公益性内容不得兼容或补偿兼容，其它内容与竞争性职能可适当兼容（表8-1）。
凡须改变绿地、道路广场、体育、市政、工业、仓储等规划用地性质，超出
容积率控制指标一览表
控制容积率 新 区 ≤1.1 ≤1.7 ≤2.0 ≤3.5 ≤2.5 ≤5.0 ≤3.5 ≤5.5 1.5-2.0 1.5-2.0 0.8-1.2 资料来源：《陕西省城市规划管理技术规定2008》
旧 区 ≤1.2 ≤1.8 ≤2.2 ≤3.5 ≤3.0 ≤6.0 ≤4.0 ≤6.5
中小学、幼儿园 文化娱乐、体育、医疗卫生用地 市政设施用地
（2）建筑密度
建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，为平面控制指标，反映一定用地范围内的建筑物的覆盖程度；通常以上限控制（见表8-3）。在规划执行过程中，只要满足日照间距、绿地率、停车位等的要求，在规划审批时可以突破建筑密度。
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表8-3
项 目 低 层 居住建筑 多 层 中高层 高 层 行政办公用地 商业金融用地 中小学、幼儿园 文化娱乐、体育、医疗卫生用地 市政设施用地 多 层 高 层 多 层 高 层 建筑密度控制指标一览表
控制建筑密度 新 区 ≤35% ≤28% ≤25% ≤20% ≤40% ≤35% ≤50% ≤50% ≤25% ≤50% ≤35% 《陕西省城市规划管理技术规定2008》资料来源：
旧 区 ≤40% ≤30% ≤28% ≤20% ≤50% ≤40% ≤60% ≤55% 道路红线不得小于15米；
20-30米城市道路，建筑高度小于24米的建筑后退道路红线不得小于4米，高度24-50米的建筑后退道路红线不得小于6米，高度大于50米的建筑后退道路红线不得小于15米
道路宽度（米） 20-30米 ≤20米 <24米 4 3 表8-7
建筑物后退城市道路红线最小距离（米）
建筑高度 20-50米 6 5 ＞50米 15 15 （3） 绿地率
绿地率即各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例，反映用地内环境质量和效果，通常以下限控制。本次规划依据地块的不同使用性质、环境要求确定绿地率。绿地包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
居住去绿地率不小于30%；商业、金融、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%；机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于30%
3、建筑建造控制
建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作为必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其它当面的专业要求。
（1）建筑后退
A、建筑退让道路红线控制
即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制，沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表8-7所列要求。
a、20米以下城市道路，建筑高度小于24米的建筑后退道路红线不得小于3米，高度24-50米的建筑后退道路红线不得小于5米，高度大于50米的建筑后退
资料来源：《陕西省城市规划管理技术规定2008》
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表8-1
一类居住用地 R1 普通住宅 公寓 别墅 商住楼 单身宿舍 中小学 托幼 小型配套服务设施 大型金融商贸服务设施 行政办公 商务办公 大型文化娱乐设施 大型综合市场 医疗卫生 市政公用设施 社会停车场 科研教学 体育设施 ● ● ● ● ● ● ● ● ○ ○ ○ × ×○ ○ ○ ×○ 二类居住用地 R2 ● ● ● ● ● ● ● ● ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ ○ ○ ○ 三类居住用地 R3 ● ● ● ● ● ● ● ● ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ ○ ○ ○ 四类居住用地 R4 ● ● ● ● ● ● ● ● ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ ○ ○ ○ 行政办公用地 C1 ○ ○ ×○ ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ ○ ×○ ○ ○ ○ ○ 商业金融用地 C2 ○ ○ ×○ ○ × ×● ● ○ ● ● ● ○ ● ● ○ ○ 建设用地可兼容性表
文化娱乐用地 C3 ○ ○ ×○ ○ × ×○ ○ ○ ○ ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ 体育用地 C4 × ○ × ×○ × ×○ ×○ ×○ ×○ ○ ○ ○ ● 医疗卫生用地 C5 ○ ○ ×○ ○ ×○ ○ ×○ ○ × ×● ○ ○ ○ ×教育设施用地 C6 ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ ○ ×○ ○ × ×○ ○ ○ ● ● 文物古迹用地 C7 × × × × × × ×○ × × × × × × ×○ × ×工业仓储用地 用地 M × × × ×○ × ×● ×○ × × × ×● ○ ○ ○ W × × × ×○ × ×● ×○ × ×○ ×● ○ ×○ 对外交通用地 T × × × ×○ × ×● ×○ × ×○ ×● ● × ×道路广场用地 S × × × × × × ×○ ×○ × × × ×● ● ×○ 市政公用设施用地 U × × × ×○ × ×● ×○ × × × ×● ○ ○ ×绿地 G × ×○ × × × ×○ × × ×○ × ×○ ○ ×○
1、● 允许设置（无限制条件）；○ 可以设置（有限制条件）；╳为不允许设置
2、商住楼为地上1层或1－2层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑
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表8-9
工程管线与建（构）筑物之间的最小净距
水平距离（米）1.0 3.0 2.5 0.7 B A B A 1.5 2.0 4.0 6.0 2.5 0.5 0.5 1.0 1.5 电力管线 架空管线 10kV及以下 35kV--110 kV 电力 架空管线 10kV边导线 35kV边导线 110kV边导线 电信杆线 热力管线 垂直距离 3.0 4.0 水平距离（米） 2.0 3.0 4.0 2.0 1.0 地下管线名称 给水管 d≤200mm d＞200mm b、有大量人流、车流集散的多、低层建筑，如影剧院、游乐场、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站等，其面临城市道路的主要出入口方向，后退道路红线的距离大于15米，并满足停车、回车、人流集散等方面的要求。
c、道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表4.3规定数值(由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)，并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。
d、建筑物的围墙、基础、台阶、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物。
e、地下建筑物退让道路红线距离不得小于3米。 B、建筑退让规划绿线控制（表8-8） 表8-8 建筑高度（米） H≤24米 24＜H＜50米 H≤50米 污水、雨水排水管 低压 中压 燃气管 高压 直埋 地沟 电力电缆 电信电缆 直埋 管道 热力管 220 kV及以上高压线走廊内 不得建设任何建筑物 电信线 热力管线 1.5 0.6 建筑退让公共绿地最小距离（米）
退让距离 ≥5 ≥8 ≥10 资料来源：《陕西省城市规划管理技术规定2008》
民用建筑次要朝向退让建筑基地边界最小距离不得小于3米。综合楼住宅建 筑面积占总建筑面积的比例大于等于50%时按住宅建筑退让，住宅建筑面积所占比例小于50%时按非住宅建筑退让。
b、地下建筑物退让建筑基地边界的距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.6倍，且其最小值不得小于3米。
C、建筑物退让规划黄线控制
c、铁路、高速公路沿线建筑物后退铁路、高速公路边沟、坡脚的距离应符合表8-10的规定。
铁路、高速公路沿线建筑物后退铁路最小距离（米） 表8-10 等级 铁路干线、高速公路 铁路支线、专用线 城市铁路线（地面部分） 建筑后退距离 ≥30 ≥15 ≥30 a、城市市政管线及各类设施对周边地区的影响不得超越道路红线和规划黄线。工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合表8-9的规定。
b、在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。沿架空电力线路两侧应保留一定的安全距离，形成高压走廊。110千伏，两侧各留12.5米；35千伏，两侧各留10米。
F、建筑退让用地边界线控制
a、建筑物退让建筑基地边界距离，按以下规定控制，但离界距离小于消防间 距时，应按消防间距的规定控制。建筑基地边界另一侧有建筑物的，除符合本条规定外，还应符合本规定其他关于建筑间距的要求，另一侧是城市道路、河道、绿地的还应满足退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定要求。
民用建筑主要朝向退让建筑基地边界距离按建筑日照间距的一半退让。且最小距离不得小于12米。
（2）建筑间距
1）各类建筑的日照间距应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求。
2）低层、多层正南北向条式民用建筑，依照日照分析计算确定，保证被遮挡
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