发布时间 : 星期日 文章南昌银河城营销报告 - 图文更新完毕开始阅读bfbc8a4a2b160b4e767fcfef
19日，省建设厅召开由南昌部分开发商参加的吹风会，要求防止房价大起大落。 尽管南昌的方案还没有露面，但我们通过南昌市常务副市长龚建华4月中旬的一次讲话多少可以看出点端倪。龚建华称，南昌将采取增加商住楼土地供应、加大城区近郊的楼盘开发、控制调整商住楼的结构、打击商品房投机行为等四大措施，加大对市场的引导和规范，力争做到居者有其屋。
结论：新政对南昌楼市影响不大
通过前面的分析，黑马地产认为，新政对南昌地产市场的影响将不会十分的明显，这是因为——利率上调，不仅难以起到抑制南昌目前已经越来越火热的购房需求的作用，反而会产生一种房贷将趋严，以后向银行“借钱买房”会越来越难的心理暗示，促使一部分人抓紧时间贷款购房。
? 央行此次对房贷加息幅度不大，对购买自住房消费者影响不大；但会使贷款买房的炒房族热情减退，从而遏制房价过快上涨。
? 南昌的房价与周边省市相比，表面上涨价的趋势相同，但是将上涨幅度和当地的经济基础相比，南昌的比值低于周边省市。
? 央行利用利率杠杆从需求方面对房地产进行宏观调节之举对南昌影响不大，因为南昌地区房价还不算太高，因此对利率杠杆不会太敏感。
? 营业税政策的实施，将在一定程度上抑制楼市的投机炒房者，对自住型消费者不会产生影响。
七、2005年营销方式简述
营销策略推陈出新，品牌服务显风流
各项目的营销策略是求新求变。但创新和变化是相对的，在南昌这样吞吐量巨大的地产市场,酒香也怕巷子深,“炒”是地产营销长期不变的主角。概念要炒，产品要炒，理念要炒，服务也要炒。
2005年，南昌楼市的营销策略在努力创新的同时走向务实的道路。以搞怪和另 类为主的推广方式只能一时吸引眼球，未必能够长期成为楼市营销的主角。在 概念表面化，产品同质化，理念虚浮化到来的时候，开发商和策划人意识到静下心来做好服务才是根本。在2005年过去的五个月里，南昌楼市营销的比拼中，
万科、万达等项目推出的人性化的品牌营销，得到进一步的发展。因为人们逐渐认识到，价格是可以掌控的，市场是无法掌控的，竞争是无法预知的，品牌是可以保险的。
产品竞争黔驴技穷，环境景观成卖点
竞争激烈的市场上，产品竞争无处不在。在市场发展到一定程度的时候，在国 内国外的建筑技术和新产品都被拿来之后，建筑产品的竞争道路将越走越窄。 TownHouse来了，会呼吸的玻璃幕墙来了，全国首个宋词文化社区来了??在建筑产品难以取得创新突破的时候，取而代之的将是环境景观的比拼。因为 景观的设计灵活度高，对不同的客户和不同的项目来说，景观的设计弹性空间 较大。客观的说，南昌地产项目的环境景观设计比国内一些城市来说，差距较大。而从当前的南昌地产市场来看，环境景观的设计打造正在楼市竞争中扮演着越来越重要的角色。有了微坡绿地，还要有异域小品；有了喷泉雕塑，还要有景观峡谷。2004年是产品的竞争，而2005年则是环境景观比拼的登场。
第二章 银河城如何迎战2005大盘时代
一、调整战略和策略
2005年，南昌房地产市场仍将以发展为主题，规范为主线,继续保持高位运行。昌南板块已经成为南昌房地产开发的热点区域，对于银河城来说，机遇与挑战并存。在各楼盘，尤其是郊区物业在不断差异化发展的同时，产品正趋向于高度的同质化！
在2005年，这一问题仍将得不到解决，南昌大盘的开发模式和产品将会面临更严峻的挑战。对此，黑马认为银河城在2005年的发展战略及策略应为——调整规划，凸现大盘特色；
调整定位，使楼盘形象更容易出位
调整经营策略，引进复合地产模式； 强化特色，突出重点。 二、调整规划凸现大盘特色
? 尊重项目地块条件和现状，在最大程度上的设计完善路网的合理配置； ? 充分利用地块的高低落差，设计颇具品味、品质的坡地建筑； ? 各个居住组团应配置组团级中心公园，以此展示和强调城镇概念； ? 利用地块内部现有的水面/水道，营造风情独特、环境宜人的水系景观； ? 充分利用水道，设计风情独特的水岸洋房；
? 充分将水系/水面与内部的道路进行结合，增强观赏性和参与性； ? 内部道路除银河大道另作处理外，其余道路兼顾景观长廊的功能，并沿景 观长廊设置缓跑径等休闲类运动设施；
? 入口两端及银河大道中段的广场是银河城重要的城市标志之一，在设计时 应该着重强调大气，以及观赏性和参与性；
? 强化银河大道商业功能，以特色风情商业街区的形式来烘托城镇形象。 三、调整定位使楼盘形象更容易出位
“150万㎡国际生态人文名城”准确的传达项目的规模：南昌最大；准确的宣扬项目的特色：良好的自然环境；也有一定的高度，但该定位在国际和人文表述方面却出现了难以自圆其说的困境。 ? 国际在银河城如何体现和具象？
? 生态的特色是什么？自然环境与大湖之都、南昌居住主题公园相比又有多 少可圈可点之处？ ? 银河城的人文核心是什么？
? 名城的概念是什么？难道项目规模大就可以称之为“名城”吗？
该定位的另一不足之处在于：与南昌尤其是昌南板块楼盘形成了实质性的定位同质化，并最终导致银河城的亮点被忽略，让市场将银河城视为除了楼盘规模大之外，再无特色的楼盘之一。
银河城的项目整体定位，应该要达到什么目的？
? 用什么样的定位方向才能保证银河城避免与南昌及昌南板块大盘的同质化竞争？
? 用什么样的定位姿态才能保证银河城的人文特色与众不同？ ? 用什么样的定位标准才能张扬银河城的大盘风范？
? 用什么样的定位思路才能让市场在大盘之间进行比较之后，更愿意亲近银 河城？
银河城项目自立项以来，因多种因素一直以较为低调的形式来因应南昌市场，这在2004年的特殊情况下是可行的，也是必要的。但在2005年如继续采用这种低调形式入市，必将因周边同类大盘竞争态势，而令银河城在市场的声音被淹没。基于银河城的实际状况以及因应周边大盘的项目定位，银河城在2005年的经营策略是—— 调整经营策略,引进复合地产模式。
四、调整经营策略引进复合地产模式
?不以大盘作为竞争的筹码，而是引进复合地产模式，整合资源，力推新兴 小城概念；
? 不以广告占有率为衡量楼盘的曝光率，而是以主题鲜明的社区活动来吸引 目标市场的关注和认同；
? 不以华而不实的异域风格、情调为楼盘的特色卖点，而是以教育、配套为 龙头，强化城镇功能，避开同质化竞争；
? 不以地段的发展前景、潜力为竞争力，而是以居住、生活、教育为主导来 赢得目标市场；
? 不以楼盘的档次入市，而是以银河大道为具象标志来演绎银河城“富庶、繁 华、祥和、现代”的人文，并赢得客户。 五、强化特色，突出重点
银河城和周边同类大盘相比，从客观上看都存在着许多不足之处，如何化解这些不足之处，是2005年在营销过程中必须高度重视和解决的问题。而解决之道就是对银河城进行重新规划及调整定位,从而达到强调特色,突出重点的目的。那么什么是银河城的特色和重点？具体讲就是——南昌至高规格、品质的基础教育基地，让孩子赢在起跑线上的实践者； 满足民众居住、生活双向需求的新兴小镇；
银河大道演绎着现代版清明上河图，更演绎着银河城的“富庶、繁华、祥和、现