发布时间 : 星期一 文章南京仙林板块房地产市场调研报告-30页(33页)DOC.doc更新完毕开始阅读c030a365e718964bcf84b9d528ea81c758f52eaa
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指标 投资主体 河西 市政府 城区的一部分 仙林 市政府 平均距离17Km 最近距离12Km 快速干道直达 10-15分钟进城 25-30分钟到市中心 精心规划的、环境优美的大学城 市场规范，可通过招投标公平获取土地 江宁 区政府 平均距离15Km 最近距离12Km 快速干道直达 10-15分钟进城 25-30分钟到市中心 混乱的、缺乏规划的郊区 暗箱操作，市场混乱，低价存量土地1万亩 江北 区政府 与城区隔江相望 平均距离17Km 最近距离10Km 过桥收费、经常堵车 正常10-15分钟进城 30-35分钟到市中心 混乱的、缺乏规划的郊区 暗箱操作，市场混乱，低价存量土地3-4万亩 与市中心的距离 平均距离7Km 最近距离2Km 交通便捷 5-15分钟到市中心 与城区的交通联系 市场形象 新的市中心 市场基本规范，可通土地市场 过招投标公平获取土地
江北和江宁具有明显劣势：江北的主要劣势在于交通，在2006年之前，江北与城区的交通联系不可能改善，2006年之后能否改善，目前来看还不能确定。江宁问题在于郊区概念浓厚，市场形象差；发展商以中小、民营企业为主，产品力差；土地市场混乱，暗箱操作严重等，非市场化问题较严重。
仙林与河西具有优质的资源禀赋和政策利好：从现状看，仙林的开发与投资进度并不比河西差，加上环境优势，仙林的开发潜力与河西相当，只不过概念和市场定位不同，河西是新的市中心概念的高档居住区，而仙林则是自然环境突出、大学城与高新产业概念的中高档居住区。
二、仙林区域环境分析
1、自然环境
1.1 地处城东风景区环抱之中
仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。
1.2 区内生态环境优良
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? 山体和河道占全区总面积的20%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九
乡等。
? 区内一直很少有工业，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。南京市环保局评估结
果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。
1.3 规划建设“绿色城市”和“适居城市” ，绿地面积占总面积的1/3
? 绿色城市：内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建设
有机融合，做到“城市融入自然、自然深入城市”。具体规划上以东西向“紫金山—龙王山—桂山—灵山—宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山—青龙山—黄龙山”绿色生态次廊道形成“十”字形生态廊道为骨架，构建“四个片区+二个工业园”的组团式空间结构。
? 适居城市：以自然宜人的生态环境、浓郁的科技文化氛围、通达的道路交通、完备
的配套服务设施，塑造富有特色的适居城市。
图1-8 大学城景观规划
2、产业环境
? 以仙林为核心的城东区域是全市最具有科技文化氛围的区域
? 仙林是南京市新经济（教育和高新技术产业）发展的主要空间，区内有大学城、大
学城高新产业区、珠江路软件科技园（已取消）和马群科技园。
? 城东是全市传统的教育和高新技术产业区，仙林北部为南京市国家级经济技术开发
区，紫金山以南为南理工、南农、南京体育学院、农科院、钟山学院等高校、科研院所的聚集区。
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图1-6 产业环境分析
3、人文环境——大学城建设
? 仙林大学是南京规模最大、学生最多、用地最集中的大学集中区
? 9所高校：南京师范大学、南京经济学院、南京中医药大学，南京邮电学院、应天
学院、南京森林公安高等专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院。
? 总用地约1.5万亩，规划校舍面积250万㎡，国际知名大学预留用地2500亩。 ? 除南京信息职业技术学院之外，其余8所全部招生，师生总数达到5.2万人。 ? 2010年全部建成后，在校学生人数将达到10-12万人，教职工2-3万人。 ? 截止2003年底,园区教职工总数7000人，截止2004年底,园区教职工总数将突破
10000人。
? 2004年9 ，大学城在校学生数将有8万人。
? 南京大学进入仙林已基本确定,占地5000亩,含2个国家重点实验室。
表1-5 大学城2005－2010年发展规划
大学城 现有学校数量 在校学生（万人） 现状 2005－2010 大学城用地（万亩） 现状 2005－2010 https://www.3mbang.com/
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仙林 南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院、南京中医药大学、南京医科大学、森林警察专科学校、南京理工大学紫金学院、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院等9所 5 9-12 1.2 1.5
表1-5 大学建设进程
院校
南京师范大学 南京中医药大学 南京邮电学院
建设进程
全部完工，本科4年级编制均已入学 二期工程尚未完工，本科2个年级已入学
一期20万平米主体完工，二、三期58万平米正在动工；本科2个年级已入学
南京财经大学 二期5万平米收尾阶段，今年全部完工；本科4个年级已入学
紫金学院
南京工业职业技术学院 南京信息职业技术学院 南京森林公安学校 应天学院 南京大学
已完工，全校已搬迁入园 去年开始招生
已基本落定，但校方仍未对外证实
去年已对外招生，今年秋季将整体入学2个年级
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