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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析
本小区主题酒店、购物公园、休闲广场、办公、酒店式公寓和LOFT为一体化的商、住小区，海航YOHO湾商业部分规划有超市、影院、特色餐饮等，通过连廊及休闲平台形成三条购物街，可满足吃、住、娱、创业、购物、交友等多方面需求。
图3-8 海航YOHO湾规划图
图3-7 海航YOHO湾区位图
图3-9 海湾YOHO湾价格走势图
该项目于2011年开盘，均价在9000元/平米以上，到2012年初均价在9000元/左右，到目前价格稳定在11000元/平米，价格走势情况见图3-9。
3.2.2内部环境分析 (1)开发商概况
雅仕阁项目开发商是天津万顺置业有限公司，公司成立于1996年7月，是一家以房地产投资与开发的为主的公司。公司董事长白少良为中共党员，高级经
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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析
济师，并担任北辰人大代表和天津市人大代表。2007年获得天津市关爱职工的民营企业家的荣誉称号。企业经过多年的艰苦创业，以及不断创新，近年来得到很好的发展。公司的经营理念是“以诚为本，以信立业”，科学运作，秉承去实践，以务实理念和创业激情，在近几年内，缔造了天津一个个地产神话，截止目前公司已经拥有900余名员工，以房地产为主营，兼营物业管理、餐饮等集团性企业，总资产达18亿元。
这些年来，公司开发了“万顺温泉花园”项目，组建了“君怡物业管理有限公司”，并获得“优秀示范小区”称号。公司开发的国际经济贸易中心，收到了较好的社会和经济效益。2003年开发建设了“天津赛顿中心”和“丽晶大厦”项目，打造了天津市地标建筑群，见图3-10。
国际经济贸易中心 塞顿中心 丽晶大厦
国际经济贸易中 塞顿中心 丽晶大厦
图3-10 核心项目
公司以其优质的产品品质，高水平的管理和人性化的服务，成为天津市“高档甲级智能化纯商务写字楼”的典范，逐步树立了“万顺地产”这一深入人心的企业品牌，并成为房地产信誉度AAA企业。
近年以来，面对金融市场变动和政策调控，公司调整了经营战略，提出“练内功、蓄势待发，调结构、控制规模”措施。以构建“节约型、和谐型、学习型”企业为目标，采取请进来走出去的办法，投资50万元与大专院校、科研院所合作对员工进行了全面系统的培训，增强员工的危机意识和抵抗风险的能力，树立了齐心协力克服困难的信心。同时，把开发建设的重点放在为滨海新区做配套项目上，承建了新区的融和广场、投资服务中心办公大楼、金融中心等项目。 (2)万顺置业开发能力分析
万顺置业开发有限公司发展到现在，现有的业务有房地产策划、开发、销售以及物业管理的一个业务链，为消费者提供良好的服务，为空港的发展创造价值。公司在产品设计上追求创新的理念，针对目标客户的需求特点将产品做到精益求精，再加上公司拥有精英销售团队，具体从公司先进产品规划理念与企业全程营销理念形成企业核心竞争力。
1)先进的理念。在设计产品上引进国外先进理念，再结合国内的先进理念，
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第3章 雅仕阁项目概况及其环境分析
形成万顺特色的房地产产品风格。雅仕阁项目体现出产品规划设计结合法式新古典主义园林设计方法，其包括建筑形貌、风格和小区自然景物规划。
2)全程营销。企业注重产品的全程营销，经前期市场分析、可行性分析确定项目起，到客户群定位、产品定位、产品设计，以及产品销售整个过程，将产品对外做宣传销售，达到产品设计与产品销售同步进行。 3.2.3 SWOT分析
SWOT分析是对项目优势劣势综合分析法,是企业制定经营战略规划计划的一种工具，是市场营销的基础分析方法其中一种。SWOT分析是对企业内外环境所形成的竞争优势(Strengths)、竞争劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)、等四个方面的情况进行全面分析,从而把企业的经营路线与公司内部所持有的资源、外部所处的环境有机结合，最终制定出适合企业发展的战略方针。
(1)优势分析
区域:位于空港经济开发区的CBD核心区域，四周有汽车产业园区、信息工业园和高科技研发园区等，以及融和广场、汇津广场等商业区。
品牌影响力:万顺房地产品牌影响力,在天津有较成功的典型项目，对社会影响大。
周边环境:位于碧波湖与温泉高尔夫球场之间,拥有湖景资源、湿地资源两大资源,环境清新优美,空气质量好，更适宜人生存居住。
产品: 该项目建筑风格为现代简约风格，建筑布局合围式方式将城市喧嚣隔绝，项目的法式建筑风格法式纯板式精品小高层、低密度住宅社区、外墙面为高档石材以及芬兰通力双电梯。 (2)劣势分析
居住条件：居住氛围不够浓。
住房年限：公寓40年产权,购买的性价比不理想。
户型设计：项目只推出三种户型，并且均在百米以上，限制中小户型需求者购买。
板块热度：项目所所在区域人口密集程度较低,板块的整体热度有待发展。 周边配套：周边配套设施不完善，很单一，同质服务的竞争性较小，服务质量存在缺陷。
交通工具：路网交通发达,但出行不方便，公交线路单一，出行没更多的选择。
(3)机会点分析
区域:空港经济开发区保持持续的开发和建设当中,现已有多种产业聚焦于此，经济、人口快速增长。
带动效应：空港经济区域汽车、运输、电子信息、科研等商业迅速,将对该
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区域以后发展提供有利的保障。
升值潜力：该项目周边生态保持良好，位于空港CBD中心地带，升值幅度大 (4)威胁点分析
宏观调控:近年来购房政策调控有紧无松,收税比例上浮，一部分潜在客户无法购买。
竞争激烈:该项目周边有很多竞争项目,加大销售难度。
项目本身:在本项目开盘初期,市场影响力低，项目优势难以得到宣扬。
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