发布时间 : 星期三 文章房地产估价第1阶段测试题更新完毕开始阅读c4f7d5910b4c2e3f5627638a
江南大学现代远程教育 第一阶段测试卷
考试科目:《房地产评估》第1章至第3章（总分100分）
时间：90分钟
学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）
1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ D ）特性决定的。
A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 2、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ C ）。
A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ B ）。 A．户型 B．楼层C．层高 D．装修 4、设立地役权通常会使（ C ）。
A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降 C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升 5、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（A）的结合体。 A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位 C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置 6、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（A）。 A．上涨B．下跌 C．保持相对稳定 D．先涨后跌
7、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（B）。 A．区位因素B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素
8、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ B）。
A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制 C．房地产权利的设立和行使限制 D．房地产相邻关系的限制 9、房地产价格是由房地产的（ A ）三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求 10、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。
A．87 B．124 C．130 D．134
二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、影响房地产价值的权益因素包括（ ACDE ）。
A．房地产权利设立和行使的限制B．房地产区位的限制 C．房地产使用管制 D．房地产通风采光的限制 E．房地产相邻关系的限制纠错 2、建筑物区分所有权包括（ BCD ）等。
A．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共同部分持份权 E．长期使用和租赁 3．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ AC ）。
A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价
1
4．甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（? DE）。?
A．乙地块比甲地块贵 B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m
2
2
2
2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等 D．甲地块比乙地块贵 E．乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m
5、房地产价格实质上是房地产（ BCD ）的价格。 A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．区位价格
6．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ BD ）等。 A．房地产改扩建费用 B．抵押贷款还本付息额 C．房屋设备折旧费 D．所得税 E．房屋装修折旧费
7、评估某种房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ B）。 A．越高 B．越低 C．不变 D．符合客观实际
8．下列属于土地的价格称为（ ABC ）。 A．生地价 B．熟地价 C．毛地价 D．拆迁补偿安置价
9．选取可比实例时， 应注意所谓地点的同一性或类似性， 是指所选取的可比实例与估价对象处于于（ ACD）。 A．同一地区 B．同一城市
C．同一供求范围内的类似地区 D．A或C
10、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ABC ）等。 A．环境景观 B．离市中心距离 C．朝向 D．城市规划限制条件 E．地势
三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）
1、土地:
不仅仅指地球表面还包括上下的一定空间 2、容积率：
容积率是建筑规划建筑用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比率。辅佐建筑物计算在内，但注明不计算建筑面积的辅作物除外的。
3、建筑密度：
建筑密度是指项目用地范围内所有建筑物的基底面积总和与规划建设用地面积之比。[ 4、估价时点：
论述房地产估价的主要原则及其含义？
房地产估价原则主要包括以下几点： 1、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，
房地产价值可能有很大的差异。房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。
是指估价结果对应的日期。即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，
所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。
四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）
1、按照房地产的开发程度可以把房地产分为 生地 、 毛地 、熟地、在建工程、现房。 2、房地产估价的基本方法有市场法、 收益法 、 成本法 。 3、房地产实物状况修正因素包括 区位因素 、 个别因素 。
4、房地产估价基本事项包括 估价目的 、 估价对象 估价时点、价值类型。 5、人口因素对房地产价格的影响，主要体现在人口密度、人口素质及家庭规模所产生的影响上。
2、最高最佳使用原则
指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。
3、估价时点
要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点的确定在先，评估价值确定在后。评估现值的一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。
五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）
1、什么是房地产？其主要特性有哪些？
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
4、替代原则
替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本
原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 易受政策限制性。 （五） 保值增值性。 （六） 价值高。
2、房地产估价有哪些特征？`包含哪些基本要素？
1、纪实性，2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、质询性 估价对象 估价目的 估价主体 估价标准 估价程序 估价方法 3、房地产估价的三大基本方法是什么？各自的含义是什么？
1、市场法 最近时期类似房地产在市场上的交易价格如何。 2、成本法 重新建造同类房地产的花费如何。 3、收益法 使用同类房地产在将来的收益额如何。
4、估价时点与估价作业日期有何区别?在估价报告中写明这两个时间的目的是什么?
估价工作的时间估价活动的起止年月日，他要从正式接受估价委托的年月日开始到提交估价报告的年月日止，但是估价时点它并不总是在这个时间这个时点也可以因为特殊的需求在过去或未来的某个时间确定为估价时间，在具体的一个房地产估价项目中估价时点究竟是现在还是过去或是未来，主要是由估价目的确定的并且所对应的房地产市场状况也应该是估价时点时的状况。
5、供求原则
进行房地产估价、房地产评估，必须充分考虑当地房地产市场供求关系情况或可能导致供求关系发生的诸多因素而推断其价格。 6、公平原则
其实公平不等于天平，天平只要两头平，公平之平甚至超出了三维的问题。公平原则涉及广泛而又深层的问题。如对抵押的在建工程估价，双方的权利界面则应以可让渡为公平，而不是看其房地产形态；对动拆迁房屋和安置用房的价格评估以时点的一致性为公平，并以被拆迁房屋的登记权利灭失为公平；房地产价格评估的评估值以客观合理为公平，以能有效地调节买卖双方的经济利益和权利为公平，以合法使用前提为公平，以最高最佳的使用为公平，以能符合市场供求为公平，选取的比较案例以能有效地替代为公平。大凡公认的房地产估价原则都是体现公平、维系公平的。
7、预期原则
房地产评估时，不仅考虑房地产的过去，还要分析房地产的未来，从而综合的确定评估价格。 8、谨慎性原则
指在房地产抵押价值评估中，在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款实质就是要高估风险，低估收益，使评估价值降低。理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。
9、综合性原则
进行房地产评估时，要考虑影响房地产价格的众多因素并采用多种评估法进行综合分析。
六、论述题：（本题共1小题，共14分）
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