发布时间 : 星期三 文章2011年物业管理师 - - 管理实务精讲1-11更新完毕开始阅读c5d0501cc281e53a5802ff86
修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。 (三)跟踪验证
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。
物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。
第10讲 第10讲讲义
物业管理机构更迭时的承接查验
第二节物业管理机构更迭时的承接查验
物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。
一、准备工作
(一)符合承接查验条件
在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：
(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；
(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。
(二)成立物业承接查验小组
在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。
查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。 (三)准备资料和工具
物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。
二、物业查验的内容
为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。 (一)物业资料情况
物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
(二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状
查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：
(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；
(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
(3)保安监控、对讲门禁设施； (4)清洁卫生设施； (5)绿化及设施；
(6)停车场、门岗、道闸设施；
(7)室外道路、雨污水井等排水设施； (8)公共活动场所及娱乐设施； (9)其他需了解查验的设施、设备。
(三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。 (四)其他内容
(1)物业管理用房；
(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料； (3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
物业管理工作的移交
第三节物业管理工作的移交
物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
一、新建物业的移交 (一)移交双方
在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设
单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。 (二)移交内容
移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。
二、物业管理机构更迭时管理工作的移交
物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
(一)移交双方
物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：—原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。 (二)移交内容 1，物业资料
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。 (2)业主资料包括：
1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；
2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
(3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
(4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 (6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 (7)其他需要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。
2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接
(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；
(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)；
(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。
停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。
3．人、财、物的移交或交接
(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。
(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。 (三)办理交接手续
同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：
(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；
(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的
物业服务费)应明确收取、支付方式；
(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单； (4)提出遗留问题的处理方案。 (四)注意事项
(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权
单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 (4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。