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房地产开发项目招标与投标是指房地产开发企业根据有关的法律法规，将拟建工程项目的内容和要求，通过新闻媒介发布通告，或者通过公关方式发出邀请，招引愿意承 包并合乎资质的建筑施工单位投标，由开发企业择优选定标价合理、能保证质量和工期、 经济效益好、社会信誉高的建筑施工单位为中标人。
在招档标与投标的过程中，招标方是房地产开发项目施工的发包方，统称甲方；投 标中标方，是房地产开发项目施工的承包方，统称乙方。
房地产开发建设工程实行招投标制的主要作用是：第一，打破垄断，促进竞争。第
二，促进承包企业提高自身素质，增强活力。第三，促使企业按经济法规办事。
二、招标投标的分类和方式
按招标投标的主体所处的地位不同，可分为三类：（1）单一直线式，是指在招标文 件中，规定一个投标主体为中标单位，即总承包单位。（2）多元联合式，是指在招标文 件中规定可以由两个以上投标主体为一个别标单位，即联合承包单位。（3）多元直接式， 是指在招标文件中规定可以由两个以上投标主体分别为独立中标单位，即分别为独立承 包单位。
从招标与投标客体所包含的内容来看，房地产开发项目招标与投标又可分为下列三
类：（ ）全过程统包式。（ ）阶段分包式。（ ）专项分包式。 房地产开发项目的招标与投标方式可按招标与投标的广度来确定。
1、公开型。招标单位通过报纸、专业性刊物、广播、电视等新闻媒介发布招标通
告，没有名额限制，公开邀请承包商参与竞投。
2、选择型。招标单位根据信息情报或咨询公司的推荐，向经过预先选择的名额有
限的承包商发出邀请信，要求他们参加某项工程的投标竞争。
3、协商型。协商型招标与投标又称议标，它是一般房地产开发项目常用的方式。 具体做法是由开发单位或代理人直接邀请 2-3 个承包商进行估价比较，然后通过协商的 办法，选择承包单位，签订承包合同。
4、比较型。这是兼有选择型和协商型两种特点的一种招标与投标的方式，一般适
用于规模较小，内容简易的小工程。
5、混合型。这是指一个房地产开发项目的招标与投标采用两种上述方法而言的。 三、编写招标文件和确定标底 招标投标的基本程序一般分以下步骤：①招标申报及审批。②傻瓜编写招标文件，
确定标底关送审。③发布招标广告或发出邀标信函。④选择投标企业并进行资格审查。
⑤召开招标会议，发出招标文件和图纸。⑥招标单位进行招标文件答疑，组织投标单位 察看现场。招标单位编制并密封招送标书。⑦接受标书，按期开标。⑧评标、决标，确 定中标单位，发出中标通知书。⑨招标单位与中标单位签订承包合同。 在上述程序中，招标文件的确定和标底的确定是最重要的。
1、招标文件的编制
（1）投标须知；（2）工程综合说明；（3）设计图纸和技术说明书；（ ）工程量的 清单和单价表；（ ）合同的主要条款及要求
2、标底的制定。标底是招标单位对标的物的造价或费用进行的估算。
四、开标、评标和定标
1、开标。开标是招标单位向投标方及有关人员当众宣布投标文件和标底的行为。
2、评标。开标以后就转入评标阶段。评标即对所投标书进行评价和比较，以确定
中标单位。
3、定标。定标是招标单位根据评标机构评议的结果，决定中标单位，发出标通知
书和落标通知书。定标后，中标单位一般应在 15 天内与招标单位签订承包合同。
第四节 房地产开发项目建设的工程监理
一、工程监理在房地产开发项目建设中的重要作用
工程监理是房地产开发项目建设施工管理中的另一个环节。这旨对工程建设中的技 术经济活动进行监督和管理，使之符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规 定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。
工程建设监理的主要任务是：运用科学的方法，从组织和管理的高度采取措施，确
保建设项目的总目标——工期目标、质量目标和费用目标按合同最合理地实现。
实行工程建设监理制度对于房地产开发项目建设具有重要作用：①有利于提高建设 管理水平。②有利于维护工程建设各方的保法权益。③有利于加强对工程建设各环节的 控制。
工程建设监理的工作程序有五个步骤。①取得监理任务。②签订监理合同。③制订 监理规划。④实施建设项目监理。⑤进行监理总结，吸取经验教训。
二、房地产开发项目建设工程监理的主要内容
1、工程进度监理。①建设项目总周期的论证与分析。②编制项目总进度计划，内 容包括设计、采购、施工等有关工作在内的综合进度计划。③编制阶段详细进度计划， 包括项目的开、竣工时间、公共工程及配套项目的施工、交付，道路修筑和现场清理等 计划，整个工程的竣工日期应和合同吻合。④控制和监督工程进度，其主要工作是注意 设计进度，避免对施工进度产生负影响；控制设备、材料和预制构配件采购进度、到贷 日期和检测手段落实；及时掌握施工进度情况，了解中单项工程的完成情况。
2、工程质量监理。工程质量监理是临理单位以合同中规定的质量目标或以国家的
标准、规定为目标所进行的监督与管理活动。
工程质量监理的主要内容有：①督促承包建设单位建立工程项目质量保证体系。②
设计过程的质量监控。③材料、半成品、机具的质量监控。④施工过程的质量监控。
3、工程造价监理。工程造价监理是监理单位在不影响工程、质量和安全施工的条 件下，确保工程费用不超过合同规定标准所采取的监督管理活动。
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工程造价监理的主要内容有：①制定造价控制计划。②制定合理的工程造价标准。
③实施对工程造价的控制。
4、工程竣工验收。竣工验收，指一个项目经过施工和设备安装后达到了该项目设 计文件规定的要求，具备了投产或使用的条件，经过验收合格，正式移交给建设单位或 使用单位。
工程竣工验收的主要内容为：①核对工程竣工验收的依据。②做好竣工验收的准备 工作。③竣工验收的程序一般为两个阶段进行，包括单项工程竣工验收和综合验收。④ 竣工决算，在竣工验收后，施工企业要在规定时间内编好竣工决算，时间一般不超过一 个月。
第五节 房地产开发与建筑业
建筑业是指从事各类建筑产品开发建设的物质生产部门，说得具体一些，它是由从 事各物质生产部门所需房屋、构筑物的建造、改造和各种设备、装置的安装工作，以及 非物质生产部门所需房屋设施等施工和各类建筑产品的勘察设计工作的企业及单位所 组成。建筑业的组成主要包括土木工程建筑业、线路管道设备安装业、勘察设计业。
房地产业与建筑业，既有紧密联系又有明显区别。它们的联系在二，首先二者的作
用对象都是不动产。其次，在日常的房地产开发建设活动中，房地产企业和建筑企业的 关系，往往是甲方和乙方的关系。
但是，房地产业与建筑业还是有明显区别的，它们是国民经济中两个不同的产业部
门。
房地产业与建筑业不仅是相互联系和相互区别的，而且是具有相互推动作用的。
关键名词
1、房地产开发
3、“七通一平”
2、“三通一平” 4、招标投标
5、工程监理
复习思考题
1、什么叫房地产开发？为什么需要房地产开发商？
2、如果你是开发商，在建设前期、开展项目招标和建设时期主要抓什么工作？怎样做好这些 工作？