发布时间 : 星期四 文章中海集团定价指引 - 图文更新完毕开始阅读c873e3d13186bceb19e8bbbb
内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引
宅单位加权得分与其所属楼型住宅平均得分之比，并且多层、小高层、高层住宅各自的计价参数、计价分配参数分别设置，且计价参数（或计价分配参数）可以相等，也可以不相等。因此多层、小高层、高层住宅单位的计算公式各自独立，各有一套计算体系，且互不受影响，可以准确调整多层、小高层和高层住宅总体均价之间的价差。
39.5对两套多层、小高层、高层住宅单位价格计算公式系统的比较。这两个系统
最大的差异是在多层、小高层和高层计算公式方面有根本的不同，而且各有其特点。具体来说：计算公式系统一在住宅单位单价方面，可以合理的反映出多层、小高层和高层住宅单位之间的相互性价比关系，但是对这三种楼型之间的价差难以精确控制，且计算调整时比较简单；计算公式系统二可以精确的控制三种楼型之间的价差，但计算调整时比较复杂一点。
39.6对于住宅小区的总体均价计算公式而言。在项目实际运作中，由于别墅类住
宅单位与多层、小高层、高层住宅单位之间的差异较大，因此在考虑项目预期目标均价时，往往将别墅类住宅单位的目标均价（X1）单独制定，把多层、小高层、高层住宅单位的目标均价（X2）统一制定；在制定价格的过程中，编制者需要根据市场供求关系，使两者之间保持着合理的价差。X总为项目的总体预期目标均价，也是期望达到的实收均价，反映了编制者对整个项目总体均价的预期。
39.7对于住宅单位的销售价格计算公式而言。在住宅单位的销售价格计算公式中，
当住宅单位得分（P）变动时，住宅单位平均得分（Q）也随之变动，反过来又影响到两者之间的比例关系；当住宅的评分确定后，如需在某一总体均价水平上，调整不同住宅单位最低价与最高价之间的价差，可以通过调整计价参数（A）和计价分配参数（B）来实现，而无需调整住宅的具体评分值。
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第40条第41条第42条内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引
即：当A减小，B变大时，住宅单位最低价与最高价之间的价差就会拉大；当A变大，B减小时，住宅单位最低价与最高价之间的价差就会变小，从而实现达到调整价格的目的。
第八章 其 它
保密要求。在价格制定过程中，涉及销售价格系数设置、权重设置、系数评分及价格试算的各种报告、建议、报表等文件、电子文档，均属公司商业机密，任何人不准向外泄密，不准将文件带出公司写字楼（因工作需要经批准除外），如有违规，要追究违规者责任。
关于编制《项目销售价格系数专题报告》的要求。须参考附件中“某项目销售价格系数专题报告提纲及附件”的内容进行编制、上报。
本《指引》将列举两个项目的住宅销售价格系数制定、住宅单价试算的案例，这两个项目案例中实际的相关系数、价格，本《指引》均作了相应的调整，这两个案例是实例，但具体参数不是真实的。仅做举例之用，不能作为参考依据。
案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告 案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告
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内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引
附件
某项目住宅销售价格系数专题报告提纲及附件
一、 项目概况（地理位置、项目经济指标、发展概况、项目周边配套设施基本情况） 二、 影响项目销售价格的因素分析与研究
1. 项目外部环境及配套情况调研； 2. 项目产品特征分析与研究； 3. 项目产品的优劣势分析与研究。 三、 项目销售价格系数制定的原则
四、 平面系数及垂直系数设置及构成的分析 五、 价格系数权重的分析与确定
1. 市场价格信息的收集与分析； 2. 竞争对手项目的价格信息收集与分析； 3. 对本项目影响价格系数权重的评估与分析； 4. 本项目价格系数权重的确定。 六、 销售价格系数评分的分析 七、 销售价格试算公式的确定
1. 计算价格公式的确定；
2. 计价参数、计价分配参数的确定。 八、 销售价格系数成果分析
1. 总体均价构成分析；
2. 某项目楼型目标价格试算汇总表（详见附表一）； 3. 楼型价差分析； 九、 建议 十、 附件
1. 某项目单元楼座分布图
2. 某项目销售价格平面系数评估标准表（详见附表二） 3. 某项目销售价格垂直系数评估标准表（详见附表三） 4. 某项目单元系数评分图（每种系数一张图） 4. 某项目单元楼座均价分布图
5. 某项目××栋住宅价格试算表（详见附表四）
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内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引
案例一：
某住宅项目销售价格系数专题报告
一、 项目概况
1. 该项目全期占地面积为229,227平方米（合343.8亩），综合容积率1.74，其中住宅建筑面积约383,158平方米、公建配套面积18,450平方米、地下停车位约900个；建筑布局是以多层、小高层为主的大规模综合性住宅小区。 2. 项目位于××市××区，项目地块南面为一条公路，常年有大型货车通过，噪音很大，东临××市环市高速公路，并与该市标志性建筑某大型体育中心仅一路之隔，西面为一小河沟，北面临一条普通公路。该地块所处区域为以科技、教育、旅游等产业为主导的新型产业区。 3. 该项目建筑上采用现代西风建筑风格，形式上力求呼应毗邻的体育中心，塑造出简洁明快、格调清新的产品形象。小区以小高层、多层为主，一层户数不超过四户。 4. 小区的总体规划形态优雅别致，拥有该市区内少见的超低容积率、16.3％的建筑密度以及高达36％的绿化率。小区的会所设有篮球场、壁球场、健身中心、游泳池等，其中部分设施散布在中心花园（A楼型单元环抱区域）间，营造自然、健康的活动空间。 5. 小区还设置有商业绿化步行街（D、E楼型单元之间）。不仅提供各种满足生活所需的公建配套设施，还可以起到视线走廊的作用：既可以使小区与体育中心呼应互动，又可以营造丰富多彩的环境小品。 6. 项目分两期开发，本案例为首期开发的住宅小区。 二、 影响项目销售价格的因素分析与研究（略）
1. 项目外部环境及配套情况调研； 2. 项目产品特征分析与研究； 3. 项目产品的优劣势分析与研究。
三、 项目销售价格系数制定的原则（略，参见“指引”第四章） 四、 平面系数及垂直系数设置及构成的分析
根据本项目影响销售价格的因素分析和研究，确定本项目的平面系数由以下系数构成：⑴景观系数；⑵朝向系数；⑶安静度系数；⑷房型系数；⑸私密性系数；⑹楼型系数。本项目的垂直系数为层差系数。 五、 价格系数权重的分析与确定（略）
1. 市场价格信息的收集与分析；
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