发布时间 : 星期二 文章土地估价中的收益法-剩余法更新完毕开始阅读c9f573e966ec102de2bd960590c69ec3d4bbdbd4
精品文档
供水、供电、燃气系统：每户设独立水表、电表、燃气管道到户。
公共场所：电梯前室铺瓷砖地面，楼梯间地面铺水泥砂浆地面，天棚墙面刮腻子。
按照以上以上建筑标准，经查询南宁市工程造价信息，类式建筑建安费为1,950元/平方米，则总建筑面积为307,894.80平方米（包含地下建筑面积）的总造价见下表。
a.南宁市一般建安造价水平表 单位：元/㎡ 结构 框架 b.前期费用
土地平整费：120元/平方米；
城镇配套费：一般建安工程费的1.6%； 勘测设计费：一般建安工程费的1.5%； c.其他费用
质量监督、预算定额及招投标费：一般建安工程费的0.43%； 教育附加：一般建安工程费的1%； 工程监理费：一般建安工程费的1.5％； 白蚁防治费：2元/平方米； 墙改费（民用）：4.6元/平方米；
建设单位管理费：一般建安工程费的2%。
d.由以上几项得出如下积算基数表：（单位：元/平方米）
积算项目\\建筑结构 建安总工程费 期费用框架结构 00,394,860 土地平整总价 1,838,947 一般建安工程费 ,950元/㎡ 总建筑面积 07,894.80㎡ 建安总工程费 00,394,860 可编辑
精品文档
城镇配套费 勘测设计费 小计 ,606,318 ,005,923 0,451,188 他费用质量监督、预算定额及招投标费,581,698 教育附加费 工程监理费 白蚁防治费 墙改费（民用） 管理费 小计 ,003,949 ,005,923 15,790 ,416,316 2,007,897 1,631,573 62,477,621 总 计 取整后得建造房屋的总开发成本为：662,477,621元 ②购地税费
购地税费为土地价格的3%,设土地价格为V,则： 购地税费=V×3%=0.03V元 ③投资利息
根据待估宗地建设规模,按全面开工考虑,建设期取三年。假设土地开发费、建造总成本均匀投入,土地价格、购地税费一次性投入。目前央行一至三年期贷款利率为6.65%,则：
投资利息=①×[(1+6.65%)1.5-1]+(V+②)×[(1+6.65%)3-1] =662,477,621×[(1+6.65%)1.5-1]+1.03V×[(1+6.65%)3-1] =67,168,876+0.2195V元 ④销售费用及税费
可编辑
精品文档
根据南宁市住宅房地产业情况,本次估价销售税费取楼价的5.60%,代理及广告费用一般为楼价的3%，销售费用及税费率共计为8.60%，则:
销售税费=A×8.60%=1,798,492,200×8.60%=154,670,329元 整个开发项目的开发成本 B＝①＋②＋③＋④
＝662,477,621＋0.03V+67,168,876+0.2195V+154,670,329 ＝884,316,826＋0.2495V （3）开发商合理利润
根据待估对象位置和目前的具体利用状况，我们取开发利润率为25%，则 开发利润C =（①＋②＋V）×25%
＝（662,477,621＋0.03V＋V）×25% ＝165,619,405＋0.2575V（元） （4）地价计算 V=A-B-C
V=1,798,492,200-（884,316,826＋0.2495V）-（165,619,405＋0.2575V) 1.5070V=748,555,969 土地总价：V=496,719,289元
地面地价单价：496,719,289÷98,657.89＝5,034.76元/平方米 运用剩余法测算得出待估宗地的单位地价为： V＝5,034.76元/平方米
可编辑
精品文档
5.3 成本逼近法 5.3.1基本公式
成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3 (19)
式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地成本价格 R3：土地增值 5.3.2 程序
（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；
（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；
（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；
（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格；
（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。 5.3.3 确定土地取得费
土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。 5.3.4 确定土地开发费
土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。
宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；
可编辑