发布时间 : 星期一 文章《房地产估价》题库（550题）更新完毕开始阅读ca86bfce14791711cd791769
10.对于大城市郊区的住宅，当修建连接它与市区的高速公路时，消费者对其需求就会增加。 11.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。
12. 当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。
13.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。
14.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。
15.消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。
16.供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。
17.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。
18.市场供给是所有房地产开发商供给的总和。
19.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。 20.房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
21.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。
22.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。 23.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。 24.从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。
26.投资者评估的房地产投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。
27.在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。
28.抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 29.楼面地价等于土地单价除以容积率。
30.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
31.买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。
（4章 25题 ）
1.某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路一定是增值因素。
2.在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
3.在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。
4.交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。
5.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。
6.交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。 7.对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。
8.一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。9.如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格，差异依然很大。
10.层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。所以层高或净高越高越好。
11.供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。
12.在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。
13.某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。
14.一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
16.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 17.减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 18.收紧房地产开发贷款，会导致房地产价格下降。
19.对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
20.居民实际收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。 21.高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。 22.中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。 23.一般来说，房地产价格的上涨率是高于一般商品价格的上涨率的。
24.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。
25.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。
（5章 23题 ）
1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
2.谨慎性原则既是特殊原则也是技术性原则。
3.合法原则就是指只有合法的房地产才能成为估价对象。
4.任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。
5.如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
6.评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。 7.根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。 8.评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖
欠承包人的建设工程价款。
9.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。
10.对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。
11.当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。
12.合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。
13.如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。
14.城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。
15.某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元／平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元／平方米，则该地块总价为54万元。 16.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应予以转换用途为前提进行估价。
17.适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
18.对于估价时点这个特定的时间，是估价人员根据估价目的假定的。
19.现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。
20.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。但是房地产估价结果可能不是现时的估价时点的价值。
21.在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。
22.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 23.在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。
（6章 13题 ）
1.市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。 2.市场法测算出来的房地产价格被称为市场价格。
3.对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价。 4.对在建工程的估价，可采用市场法估价。
5.采用市场法估价时，一般要求选取3～10个可比实例即可。 6.运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。
7.一般认为可比实例的成交日期与估价时点相隔1年以上的不宜采用。 8.选取土地使用权出让实例作为可比实例时，不可选用协议方式的出让实例。 9.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 10.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元／㎡。
11.在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。
15.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 16.比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。
（7章 34题 ）
1.收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。
2.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
3.对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。
4.资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更少的。
5.率是指单位时间内的利息与本金的比率。 6.在收益法评估房地产价值时，获得净收益期限的长短和每期获得收益数量的多少决定着房地产的价值。
7.预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8％，则房地产的收益价格为17万元。
9.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。
13.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。
14.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以土地使用权剩余期限为收益期限。
15.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
16.商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用。
17.应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除一定的费用，而应扣除的费用要根据具体情况进行分析后才能确定。
18.房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
19.对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：无租约限制下的价值=有租约限制下的价值－承租人权益的价值。 20.投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。
21.两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。
23.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬